业绩下滑融资困难 大陆中小房企只盼“活下去”

　　今年前10个月，大陆房企业绩随着楼市销量大起大落，行业严重分化，中小房企资金链承压，“活下去”成为它们的首个要求。

　　据《21世纪经济报道》11月7日报导，截至10月末，大陆已有25家房企销售破千亿（人民币，下同）。与此同时，很多中小房企却面临着生存危机，不断传出爆雷的消息。显示行业集中度进一步提升，分化加剧。

　　其中，龙头房企碧桂园、恒大、万科销售均超过5000亿元，同时，有中小房企销售出现负增长。如景瑞和阳光100前10个月的累计销售同比分别下降5%及12.7%。

　　中小房企业绩下滑，资金回笼减少的同时，他们的融资渠道减少了，融资成本相比大型房企也更高。

　　央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%，相比2018年分别上升12BP（基点）、12BP，而非国企综合融资成本中位数6.91%，相比2018年分别上升51BP。

　　另外，中小房企因为前几年激进加杠杆扩张，这些因素都对它们造成更大压力，随时可能崩盘。

　　一家浙系中小房企三盛宏业的员工正向自己的老板追讨欠了几个月的工资。老牌粤系房企颐和地产爆雷以及知名银亿集团的破产，都显示了中小房企生存的艰难。

　　经济学家马光远认为中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

　　他认为，房地产的高投资增速结束了，中国资产的价格也不会持续上涨，人口和储蓄也不再支撑房地产，居民储蓄已从高储蓄转为高负债。

　　马光远的观点无疑给中小房企敲响警钟。

　　报导认为，大陆房地产行业已从增量转入存量时代。在存量时代，行业马太效应加剧，在大鱼吃小鱼的竞争下，强者恒强，弱者面临着生存危机。而“活下去”现在成为了中小房企的唯一要求。从今年的销售状况来看，未来行业的生存和发展门槛，已被提升至1000亿～2000亿元，如果达不到这样的规模，就必须有非常特殊的产品力，才能在竞争中生存。

　　不仅仅是中小房企，大型房企同样面临资金压力，这些房企也面临债务压力。恒大、绿地等大型房企在大陆开始了打折销售并动员全体员工卖房，但是因大陆经济下滑，民众开始勒紧腰带、摀住荷包，这些房企打折效果如何还有待观察。

　　但业界基本认为，今年余下的两个月楼市销售并不乐观。中原地产首席分析师张大伟认为，预计房企在今年未来2个月的销售依然压力非常大。从政策预期看，后续市场继续出现下行风险非常大。