预测明年美国房市不振 这些城市尤其糟

　　realtor.com预测2020年美国房屋销售将会下降，因住房短缺可能是美国史上最严重时期，并且某些城市的房价将下降。

　　根据预测，现有房屋的销售将比2019年下降1.8%。房价将在全美趋于平稳，仅成长0.8%，但在包括芝加哥、达拉斯、拉斯维加斯、迈阿密、圣路易斯、底特律和旧金山在内的100个最大城市中，房价将下降四分之一。

　　考虑到当前的经济实力和购屋者需求，这项评估似乎是背道而驰，但是眼前的房产市场动态与其他任何情况都不一样，房市崩盘的结果也与其他任何情况都不一样。

　　realtor.com资深经济学者拉蒂乌(George Ratiu)表示：“房地产的基本面仍然深陷在持续的需求、供应紧张和严格的金融承贷中。”“因此，对买家来说，2020年将会是最具挑战性的一年，不是因为负担得起，而是因为根本找不到。”

　　一切都与供应有关。待售房屋库存已稳定下降好几年，并且正处最低端市场中最低水准。这导致房价过热，削弱了负担能力。2020年的预测未见好转，而且可能恰恰相反。随着春季需求激增，在千禧世代进入市场的推动下，待售房屋的供应可能达到历史最低水平。婴儿潮世代只会加剧这种情况，根据预测，鉴于房价疲软，婴儿潮世代的卖房动机不大。

　　拉蒂乌说：“虽然千禧世代与前几代人有许多相似的特征，但他们的主要人生成就被拖延了，包括建立家庭和购买房屋。”“千禧世代不仅首购就选择价格较高的房子，而且面对成长中的家庭，许多人都跳过了传统的入门选择，直接搬到中等价位的旧房。”

　　这种动态将在2020年继续，并给中端市场增加压力。根据预测，千禧世代将主导房产市场，到春季将占所有房贷的50%。届时刚好有500万千禧世代将年满30岁，这是许多人购买第一套房子的时候，而最老的将变成39岁，这通常是由于家庭人数增加和搬往郊区的大房子。

　　根据预测，单屋住宅建设将在2020年增加，年率达到6%，但这不会缓解供应紧缩的情况。部分原因是房屋建商的复苏非常缓慢，它们在历史性的房市崩盘后才逐渐在郊区房和昂贵地产上重建业务。

　　从好的方面来看，由于现有待售房屋的短缺，建商获利可期。

　　Raymond James住房分析师霍恩(Buck Horne)在10月给投资人的报告中写道：“我们认为，房屋建商将在房市复苏以来最强劲的供需基本面支撑下进入2020年。”“购屋者对今年夏天的房贷利率降低做出明确的回应，导致大多数市场的房价上涨速度再次加速。”

　　霍恩指出，但是，在大多数市场上，卖方还没有透过增加新的供应量来满足大增的需求。

　　根据就人口普查数据进行分析的房地产经纪公司Redfin，更多屋主会住得更久。随着越来越多家庭选择就地安享晚年，传统的美国屋主平均入住时间已达13年，而2010年时只有8年。

　　入门级房屋的供应也远低于历史水平，因为在止赎危机期间，投资人买进数百万件不良房屋并将其转为租屋。这些房产大部分位于价格区间较低端。原本预期随着房价的回升，投资者将卖出这些房屋，赚取利润并让住房供应恢复到之前的水平。但这种情况没有发生。单屋租赁市场过于强劲，以至于投资人继续拥有房屋，打造大型跨城市服务和维修平台，并创造出新的资产类别，供更大的投资人使用。

　　拉蒂乌说：“租赁物业的供应与需求同步增加，而新屋建设却滞后，这使租赁市场处于有利地位，可以为价格超出市场的购屋者提供其他选择。”“但是，由于房价和租金都保持较高水平，承受能力的挑战将在2020年继续为房市蒙上阴影。”