炒房团倒霉了 悉尼房价创5年内最大跌幅

　　作为一名澳洲房产中介，Kevin Zhang发现这个市场开始变得不对劲，是从他的同行数量激增开始的。一家刚成立不久的地产中介行，从10个人扩张到100个人，只要1个月。“你身边的每一个人几乎都在卖房子。今年的澳洲楼市简直就是2007-2008年疯狂的中国股市。”Kevin的声音中满是担忧。

　　他的担忧在最近变成了现实。

　　12月2日，国际房地产大数据公司CoreLogic发布的澳洲11月房价指数显示，澳大利亚8个省会城市中有5个在11月出现房价下跌，其中，墨尔本房价则出现八大城市中的最大跌幅3.5%，而悉尼房价创下其五年内最大跌幅1.4%。

　　CoreLogic研究总管劳利斯（Tim Lawless）解释称，“主要是按揭利率的上涨及贷款的收紧导致了房地产市场的减缓。同时，最近减少的银行风险偏好投资贷款和高贷款也证明了贷款业务更加严格。”

　　今年，澳大利亚审慎监管局（APRA）要求银行把投资者贷款的年增长率限制到10%。加上澳洲监管层打击宽松贷款政策，使用抵押贷款的投资者的买房需求随之降低。数据显示，9月澳洲投资房地产市场的投资者人数从5月的54.1%下滑至45.4%，创下两年内的新低。

　　因为相关法制、融资环境成熟，且租金回报率稳健，以悉尼为首的澳洲核心城市地产此前得到了来自全球投资者——尤其是来自中国投资者的青睐。在这之前的3年时间内，悉尼房价上涨了将近45%。但近期，因为政府的相关政策和不断走高的房价，这些国际投资者似乎正在陆续从澳洲退出。

　　在投资者的刺激下，澳洲房价这两年来不断攀升，引起了政府关注。自去年年底开始，澳洲政府要员就曾多次呼吁限制外国投资者购房，打击楼市泡沫。在澳洲分析师眼中，这次澳洲主要城市的房价下跌，正是楼市供给过多、政府打击主要城市投机性房地产泡沫，以及部分热钱退出澳洲楼市的综合结果。

　　“澳洲没有大量人口和城镇化带来的刚需。这里的地产市场主要依赖外国移民与投资客的热钱。”Kevin Zhang对界面新闻记者称，他注意到，这两年移民的增加速度并没有新建房屋增长的速度快。

　　这意味着，这两年以悉尼为代表的澳洲房地产市场的快速增长，更多是由国际热钱“炒”出来的繁荣。其中，来自中国的资金是这笔热钱中的主力。

　　作为一名华人，Kevin惊叹于他的中国同胞正在不断攀升的购买力。他接待过的来自北京、上海、深圳的客户，在澳洲看房时总是会有同样的评论——“他们都说澳洲的房子太便宜了”。

　　这些“便宜”的澳洲房产吸引了来自被中国一线城市的高价与限购挤压出来的大量资金。房产中介热衷于带领这些豪掷千金的中国金主在澳洲寻觅房产。Kevin发现，中国投资者和其他国际投资者的区别在于，只投房子，不看其他。其原因之一在于华人对房产的传统喜爱，原因之二则是这些新来的中国金主多数并非成熟的国际投资者，他们不了解，也没有人告诉他们，除了房产，澳洲还有很多别的投资选择。

　　比个人投资者更有实力的是来自中国的开发商。包括绿地、碧桂园、万达在内的中国开发商最近在澳洲接连拿地做开发。他们或是在悉尼、墨尔本等城市中心拿下核心地块建设标志性的摩天大楼，或者买下澳洲本地开发商不敢接手的大体量地块，并在高速公路两侧买下巨幅广告牌。一位悉尼市民告诉界面新闻记者，虽然他不知道绿地，但他知道市中心那幢建设中的摩天大楼，属于一家非常有钱的中国公司。

　　一位国际房产投资者对界面新闻记者称，中国开发商的到来，往往伴随着一大批中国买家。这些有钱的中国公司在这几年的海外探索中，已经渐渐摸出了各自的国际开发与营销模式。他们有着一个逐渐成熟的国际营销队伍，能让国际项目做到全球同步发售，尤其是在发售前先在中国各地做一场巡回展出。他们甚至豪爽地将来自中国的看房团一批一批地送往国外。在项目开盘之前，他们就在中国为这些待售的项目找好了不少意向买家。

　　一位悉尼本地投资者，在认购了绿地悉尼的高端公寓后，又选择了退房，其原因是中国开发商在澳洲的首个项目品牌战略和资产配置意义大，但“投资性价比太低”。而悉尼此前过于快速的疯狂上涨也令其担忧。

　　近期，中国人的购房需求开始下滑，购房人因悉尼房价连创纪录新高望而却步。彭博社援引地产中介Gilmour称，眼下，一套待售住宅首个公开看房日平均吸引6个潜在买家群体，远低于3个月前高达30个的均值，“卖家甚至不得不接受最高10%的降价幅度。”在悉尼郊区销售住宅的Carr说，“曾经推动房价上涨的海外买家越来越少，特别是有中国背景的买家。现在本土买家还在，但是他们对价格更加敏感。”

　　“这就是一轮击鼓传花的游戏，现在这个花已经有大部分拿在华人买家的手里。”Kevin对界面新闻记者称，已经有一些人开始害怕，怕炒房炒成“接盘侠”。不光是房价的问题，一些投资者还担心，将来一些集中了大量投资类房产的楼盘大批交房之后，租金可能也会随之整体下滑。