北京豪宅销量下跌 购买者多为暴发户或官员

 21世纪经济报道消息，在各种各样的精美杂志里面，她们像高不可攀的贵妇，气质非凡；而在环境纷乱的北京郊区，她们如沦落的戏子，在岁月的流逝中枯萎。“大部分是空的，两年多了，还有一多半没有卖出去”。在顺义，操着唐山口音的保安指着近似荒凉的120栋别墅说，“平时很少有人来住。”

当过去几年北京的房价每个月都在快速攀升的时候，那些奢侈的豪宅也在以同样的速度拔地而起。豪宅的定义飘忽不定，一般认为，户型面积200平方米以上，总价400-500万元以上的属于豪宅，包括别墅和高档公寓住宅等。在这个封闭的行业，外界难以窥探其中的奥秘，但是，数据不会说谎。

北京房地产交易市场内部数据令人震撼──在北京，2005年单价每平米15000元以上的住宅仅仅出售了1980套，此类住宅2006年的市场供应量为9206套，依照此速度，整个市场的消化需要至少4年以上。2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至6月1日，仅售出3688套。按照这个速度，消化目前存量需要至少10年。

“别墅占地面积相当大，容积率非常低，而且空置多，解决居住功能少，是一种浪费。”国土资源部的官员说，“别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫”。而从今年9月开始，北京市政府也开始首次全面对空置和闲置房进行摸底调查。北京市建委要求近百家物业公司10月15日之前必须完成。调查的对象，同样包括众多的豪宅。

不管是4年还是10年──预测中这样的消化速度仍然是过于乐观。自今年5月以来，中国政府的“国六条”和九部委“十五条”、限制境外人士购房等宏观调控政策接连而出后。北京市房地产交易网最新的统计显示，高档公寓、别墅项目等豪宅销售自5月起连续下跌，目前月销售量只有宏观调控前4月份销售量的三分之一。

在调控前的4月，北京别墅和高档公寓(大约单价9000元以上)预售1423套，而到8月，月销售量仅为441套，相当于4月的1/3少。与此同时，均价由13313元/平方米下降到12081元/平方米，每平方米下降了1212元。

也有人以不同的角度解读这些数据。第一中国房地产发展集团的市场部经理陶晶表示，高档住宅并不像普通住宅那样需求大，因此销售周期长，速度慢。同时，他表示豪宅领域的好项目很容易卖掉，不好的项目可能永远卖不出去，不像普通住宅那样即使有缺点也有需求。因此他认为，可能多年积累下来的“差的项目”，加大了供应基数，使得销售率变小。他认为一些好的豪宅还是很热销的。

而过去数年累计而成的庞大毫宅建成数目，对很多开发商来说，只不过是一部过于简单一致的投机史。“那是令人失去理性的火热日子”，开发商王哲(化名)对记者说，他指的是中国经济异常红火的2003年、2004年。“这是一个遍地黄金的市场”，他接着说，“上海的楼价几乎天天涨，仍然沉睡的北京被认为是下一个上海”。也就是这个时候，高档住宅和别墅开始大批出现在设计图纸上。

于是，王哲从浙江进京掘金，“那些市区建筑高档公寓的土地一般只有背景很深或者实力很大的公司才能得到，来自香港以及广东、浙江以及周边省份的公司纷纷来抢一杯羹”，王哲也通过关系得到了一片郊区的土地，“在郊区，除非建设高档项目，比如别墅，才可能有更多的利润，而一般中低档住宅利润不多”。

此时北京郊区的普通住宅价格仍然很低，而满足暴富人群财富象征的别墅以及高档职员、外国人居住的市区高档公寓项目还较少，“于是，大家扎堆进入这两个领域，都想捞一笔”。想“捞一笔”的心态注定这些公司多是突然冒出的项目公司而非大型的地产公司。“这些公司的老板成分复杂，可能是因为关系硬到可以弄到地或者拿到贷款，也有些来自全国各地的暴发户，还有地方政府、国有企业利用资源优势纷纷介入”，王哲感叹，“各有各道，但是素质参差不齐”。

这种对未来风险漠视的暴利心态近似一种赌博──此时的中国经济日新月异，暴发户在成倍的增长。“凭着高档住宅供应少而富人越来越多的感觉，没有人在乎几年后是否存在风险。”作为赌徒的一员，王哲希望自己的项目更好更快地开盘，“这就注定了很多别墅出现各种问题，比如质量不好、周边环境乱、缺乏配套等。一旦口碑不好，在众多的供应面前，可能无人问津，这就是为什么各种精美的杂志上面都会有漂亮的别墅和高档住宅的梦幻般的广告”。

在已经辞职的售楼员刘红眼里，有关高档住宅和别墅的欺骗信息比普通住宅更多。“豪宅总是强调消费者是跨国公司的CEO、高管、IT技术、文化和商业精英等高尚人士，实际上他们所占的比例并不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人购买，也就是说，大多数是来自全国各地的暴发户或者官员购买。”

现在做一家媒体广告总监的她说，“别墅是一种生活方式，真正想享受别墅生活方式的人大都对郊区的别墅失望，哪里的环境、交通就如农村，在中国，别墅更多是投资品”。

居住在东五环边上的一个非独栋别墅的张女士，指着乱糟糟的道路和周边嘈杂的集市说，“在郊区住并不是中产享受而是折磨”，这位在写字楼上班的律师愤愤地表示，她本来想居住于一种“生活方式”，但得到的是失落的梦想和一个夜晚不能走出大门的家。这印证了来自唐山农村的那位保安所言，“已经入住的房主全国各地的人都有，但是很少见到他们来这里住”，他笑着说，“我们成了独守空房的人”。

一位功成身退的地产商向记者表示，“毫无疑问，高档住宅投资消费要远远高于居住消费，因为北京成为全国富人的投资场所，中国低风险的投资机会太少，投资房产是比较安全的保值方式”。他观察，一般要求出租或者转手交易而得到一定回报率的投资客户并不多，“大部分是不计收益，但潜意识里需要保值的投资客户比较多，比如那些山西的煤老板”。“对价格的敏感度低”是这些豪宅消费者的特色，“他们看准了就买”。

但是，从2003年开始繁荣的北京楼市开始陷入彷徨。“刚开始便宜，供应也少，有升值的空间，但是现在太贵了，投资者和消费者变得犹豫不决”，一位代理商告诉记者，当时整个经济都处于非理性的火热，地产商开始满足那些暴发户的需求，“不求最好，只求最贵”。现在，经济调控措施持续强化，人们对未来预期产生怀疑，以投资为主的豪宅交易也开始大幅下滑.

“目前北京高端地产市场已进入有价无市的阶段，尽管公开的统计数据显示价格一直在涨，但是没有交易量的价格上涨只能说地产商越来越依赖房价上涨的谎言恐吓消费者买房。”国家发改委经济研究所一位不愿透露姓名的专家说，“当那些抬高楼价的投资者退场后，这种诳骗的方法对真正为了居住的谨慎的消费者不再起作用，尤其是中央政府不断的调控楼市的政策预期下”。

即使如此，当今年年初政府决定取消别墅用地的审批后，一种“因为别墅将因停止土地供应而稀缺，销售预期火爆”的观点仍然开始流传。“实际上，别墅并不是生活必需品，甚至算不上满足居住需求，因为很多人买别墅是为了投资甚至只是偶尔去度个周末，预测人们可能因为别墅停止供应而愿意出更高的价钱是一种曲解，人们可买可不买，毕竟，在中国真正可以消费和需要别墅的人群实在是太少”，一位地产咨询公司的经理对记者说，“这就是为什么外资很少进入这个需求被夸大的危险市场，在北京的豪宅市场，外资几乎不存在”。

而投资很容易被市场的风吹草动所影响。“宏观调控导致了人们对未来房价走弱的预期，正在展开的反腐败行动都可能导致豪宅市场的投资客减少”，这位经理说，“客户投资风险加大可能将风险传递到开发商，形成滞销”。

火热的建设和消费周期在2005年开始交错──这一年北京的豪宅开始放量供应，而消费也达到了顶峰。当今年更多的豪宅由图纸变成商品时，消费开始因政策的打压、经济的不明朗等原因开始退热。在昌平、顺义、密云等别墅扎堆的地区，空置随之而来。北京国土资源局的调查显示，截至去年4月1日，密云别墅空置率达53.8%。

另一个看空未来豪宅市场的解读，来自7月初五部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。北京依照文件对包括港澳在内的外籍人士购房作出了限制，地产市场判断高档住宅可能因此而严重影响销售，因为境外人士是购买此类住宅的主力军。

“实际上，外籍人士由于工作的流动性很大，大部分喜欢租住公寓而不是购买房屋。在中国，地产交易对他们来说是一个非常麻烦的事情，真正的外国人可能只是为了居住而不会是为了投资购买住房，但居住对他们很多一部分人来说是暂时的”，上述经理分析道，“中国人一厢情愿的把外国人来中国投资房产热情夸大了”。

在陶晶看来，外国人在北京所占住宅消费大约10%略多，而上海超过30%以上，“但是，这些所谓的外国人都是拿外国护照的中国人或者港澳台同胞，真正西方人少之又少”。