中国房价步入下行道 明后两年跌2成

     秋高气爽的季节，更是收获的季节。对很多行业来说，金秋时节都是销售旺季，可对房地产行业来说，今年的秋天不仅往年的金九银十难以重现，种种迹象表明，中国房市将提前步入寒冬，中国房价即将步入下行通道。

　　一、调控政策力度加大

　　个贷政策继续收紧。

　　建设银行上海分行有可能对购房第二套住房贷款执行比央行、银监会规定的更为严格的政策。建行上海分行住房贷款部人员透露，该行可能会将第二套住房贷款首付提高到五成。随着各银行针对第二套住房贷款实施细则的相继出台，个贷政策将继续收紧，甚至不排除从第一套起提高首付的可能。这样，房产市场的投机将受到打击，投资、自主需求将受到抑制。

　　为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后的人民币存款准备金率达到了近年来最高点。尽管此举对房产市场不会产生直接的影响，可此举所导致的银行紧缩信贷必将对房产市场带来冲击。

　　物业税准备工作正在积极稳妥进行，有望08年出台。

　　国家税务总局负责人于10月12日表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，引发市场关注。最近有媒体报道，2008年物业税有望正式在北京等10个省市出台。和目前的营业税、契税等不同，物业税是针对房地产持有者征收的财产税。物业税在空转两年的情况下即将出台，这对房产市场的影响是可以想见的。物业税的出台，必将令市场需求得到很大程度的抑制。

　　房地产开发及土地储备贷款受到严格管控。

　　银发〔2007〕359号文规定，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　房地产开发及土地储备贷款受到严格管控，将在对开发商资金链产生较大影响的同时，更能改变其乐观的心态，令其不再捂盘惜售，从而在很大程度上改变市场供求。

　　开发商拿地将付全款。

　 日前，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

　　开发商拿地付全款，将令以往房产市场仅以区区几百万就能操作多个项目的现象一去不返，同时也大大增加了开发商的资金压力，开发商拿地后势必力图尽快开发、销售，这样，开发商的推盘速度将大大加快，从而在很大程度上改变市场供求。

　　二、各地市场尽现疲态

　　国庆期间，深圳新盘成交仅82套。

　　深圳国土房产局公布的销售数据显示，进入10月份后，深圳楼市非但未出现“金九”盛景，新房还出现了急剧萎缩。据10月1日—9日的公示数据，深圳新房成交1．82万平方米，日均仅为2026平方米，环比9月日均成交量下降高达八成之多。国庆期间，深圳新盘仅成交82套。

　　上海二手房市场出现超过10%的让价幅度。

　　国庆长假前半个月，房产经纪公司就开始为即将到来的“黄金周”备战，争取接待更多看房客户，但是房贷新政策的出台无疑给楼市泼下了一盆冷水。中原地产、信义房产等沪上多家房产经纪公司的统计显示，与“五一”长假相比，刚刚过去的“十一”相当清淡，二手房客户的看房量和意向签约人数均只有半年前的50%左右，贷款新政策已严重打击了购房者的信心。二手房业主有超出八成调低了挂牌价格，大多下调了5%左右，有的下调幅度甚至超过了10%。

　　市场疲态已现，并有量、价齐跌的迹象，这样，市场将会出现逆转，即由卖方市场向买方市场转变。

　　三、房市供需双方的心态变化

　　市场观望气氛日渐浓厚。

　　房贷政策的收紧，调控力度的加大，廉租房政策的进一步贯彻实施，保障性住房、经济适用房的供应量大幅提高，投资渠道、品种的增加等等，所有这些因素都令市场观望气氛日渐浓厚。

　　开发商加快推盘进度、速度。

　　上周上海呈现“商品房供大于求、商品住宅供不应求，但供求矛盾有所缓和”的态势。商品房供应放量尤其显著，使得商品房自6月以来首度出现供应量大于成交量，供求比下降为1：0.99。开发商受到来自政策、市场等方面的诸多因素的影响，开始加快推盘进度、速度，此次商品房自6月以来首度出现供应量大于成交量，正是由于这个原因。

　　二手房市场业主惜售、反价现象一去不返。

　　在挤出房源的同时，部分前期捂盘惜售的业主也重新调整挂牌价格。截至10月10日，美联下属门店挂售房源中，八成业主对挂售房源下调了挂牌价格。其中，75％的业主对于挂牌房源做了5％以内的价格下调，3％的业主给出了6-10％的让价，有2％的业主则给出了超过10％的让价。

　　综合上述因素，本人认为，中国房价即将进入下行通道。至于如何下跌，本人的观点是，07年底、08年初房价出现小幅下跌（5%左右）；08、09年将会出现较大跌幅（两年累计跌幅20%甚至更高），2010年回稳震荡运行。