中国楼市回暖是暂时 专家预测将跌50%

　  北京惊现巨量住宅存量,成为开发商高唱的“小阳春”不和谐的音符。

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示,截至今年3月31日,北京住宅存量约为13.55万套。而据北京社科院统计,现在北京市住房闲置约1044.1万平方米,闲置率达34.04%,预计明年房价将真正下跌。

　　建设部房地产政策研究中心副主任王珏林在接受《华夏时报》记者专访时也指出,目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高,在现在的大经济环境下,房价还将下降。更有专家预测,未来2-3年内,我国城市房价将回落40%-50%。

　　上百个新项目继续释放

　　惊现在北京房地产交易管理网的巨量库存住宅,给近两个月的红火的楼市投下了阴影。

　　北京13.55万套的住宅存量中,现房住宅存量占总量的比例从2009年年初的25%上升至30%。一季度末现房住宅存量约为4.05万套,同比增加约1.65万套,增幅达69%;期房住宅存量约为9.5万套,同比增幅为34%。

　　“现房存量在总存量房源里的比例上升,而期房存量下降,在北京还是首次出现。这主要是因2008年积压的结果,这意味着房地产供过于求的形势严峻,2009年预计将继续消化2008年及以前积压的库存。”业内分析人士指出。
 
　　目前市场上新楼盘也在如火如荼地投向市场。进入4月份,北京市场将有10个新盘上市,之前的3月份和2月份均有10个新盘上市。而据记者了解,预计4月份召开的2009北京春季房地产展示交易会,将有上百个项目进行推介。但在高存量背景下,仍有部分开发商计划提价。

　　“政府出台一系列政策的意图是希望稳定房价,房价下降才能实现销量上升。而目前判断,北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高,在现在的房屋高存量和经济低迷环境下,房价还会下降。”王珏林认为,这两个月出现的市场回暖并不能代表整体市场走向,这是因为国家宏观调控政策产生了一定效果,加上去年较长一个时期的部分需求被释放,但这可能是短暂的。

　　北京千万平米闲置房

　　迫房价下行

　　根据北京社科院的统计数据,由于房价过高,有购买能力的有效需求远低于供给,已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米,闲置率达34.04%。

　　3月31日,北京市社科院发布《北京社会发展报告》等四本蓝皮书,对流动人口、住房等问题进行了专项研究。

　　北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示,目前北京的房价还处于增幅缩小阶段,真实的房价其实仍在上涨。房价的坚挺使得不少市民放弃入市,直接导致销量下降。

　　“世界银行制定的房价收入比标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元,按照户均100平米计算,则房价与收入之比为23∶1,远远高于3∶1-6∶1的标准,也高于国内其他大中型城市。”蓝皮书中指出,北京房价已超过居民承受能力。

　　蓝皮书还指出,导致房价高的原因是多方面的,如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性;配套设施建设和拆迁成本较高;投机炒作也大行其道,一些开发商炒地皮、炒概念,囤积居奇,造成房屋售罄的假象;外地投机者在北京置地买房等。

　　戴建中认为,到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房;到2010年以后,大量保障性住房将上市,届时会对房地产市场价格产生较大影响。“2010年房价会出现真正的降价。”戴建中说。

　　专家预测

　　仍有40%-50%降幅

　　“如果考虑到2008年的未完成项目,以及2009年的新开工项目,可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化,再加上目前经济增长的预期下降,将导致土地价格下降,所以房价还有继续下降的空间。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,加上经济增长形势不支持房价上涨,居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨,我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间,谷底可能存在于两年之后。

　　戴建中也指出,北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果,不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平,将获得三赢的局面:居民改善了居住状况,房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益,政府增加税收。

　　王珏林则对《华夏时报》记者说,政策已经见底了,告诫地产商不要靠政府再出政策,也不要看前几年的销售利润,不要看别的企业不降价你就不降价。

　　“降价,同时在价格竞争中靠自身特色、品质、服务、诚信赢得市场。谁先抢占先机,谁就能占领更大的市场份额。”王珏林说。