房产新政出效应 首例上市房企抄底事件出炉

本周二国家统计局最新数据显示，4月新建住宅销售价格同比上涨15.4%。尽管房价调控的效果尚不明显，但在房地产行业层面，房企行业性的洗牌已经蠢蠢欲动。

昨日，房产新政出台后首例上市房企抄底事件出炉：福建地产上市公司阳光城发布公告称，以1.45亿元平价收购当地一房企100%股权，被收购企业股东在去年11月拿地前从未涉足房地产，并面临缴纳剩余地款的压力。这仅仅是4月楼市新政出台后上市地产企业抄底同行的首例，而更多的房地产企业也在等着收购不堪压力的中小开发商。

同样开始洗牌的还有地产中介，相关数据显示，近期二手楼市成交量急剧下滑，不少深圳中介门店成交清淡，已初现关闭潮。

零溢价也不算捡便宜

公告显示，阳光城将以14548.77万元的价款从望城投资手中获得福州滨江房地产开发有限公司100%的股权，而截至2010年3月31日，滨江房地产账面上的净资产亦为145487749.79元，溢价率为零。

“我们相当于平价拿地，但不能说就是捡了便宜。因为市场还在调控中，情况还不够明朗。我们只是本着立足福州、区域聚焦的战略，有地可以平价拿过来就做。”阳光城董秘廖剑锋向媒体表示，“该公司的股东以前没有开发经验，在当时市场好的时候想尝试一下。没想到房地产调控政策出台，他们评估自己的资金和能力不够，所以决定退出。”

在目前的市场格局下，廖剑锋讲的是实话。如果房价没有实质性的下探，那么调控必然延续，再过半年，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企就会出现资金链方面的问题，零溢价、负溢价出售资产的可能性很大。

事实上，这样的情况已经出现：去年刚借壳上市的嘉凯城第一季度的报告显示，截至3月31日，公司持有大约24亿元现金，远远少于同行；公司一季度经营活动产生的现金流量净额比上年同期下降 658.87%。公告中，嘉凯城表示，这主要因为项目投入资金及支付税金大幅增加所致。4月27日，该公司将旗下的两项资产抵押，向中信银行以及中国工商银行借入委托贷款5.5亿元，期限为一年，利率高达12%。

房企还能扛多久？

上述两个房地产上市公司，一个抄底，一个举债，都是个案。究竟房企差不差钱？或者换句话说，房企还能扛多久？

天相投顾5月份房地产研报显示，4月份开发商补库存有放缓苗头。销售“以价补量”，销售面积环比下降，不过重点城市、中高端住宅和商业用房、写字楼的销售表现更好。国内贷款和个人住房按揭贷款同比增速回落幅度较大。

无独有偶。中原地产最新数据也显示，自今年 2月末以来，十大龙头标杆房企中复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地，表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿，是近12个月以来最低水平。其中，一季度还在斥资近150亿元全国买地的万科，4月份仅花10亿元拿下两个项目。

“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。”天相投顾地产分析师石磊认为，如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商就算是不拿地，也有可能在三季度出现资金面的紧张。

中原地产研究中心高级经理刘渊则认为，按一季度末的现金流及年内负债情况预估，如果楼市成交量持续低迷的状况超过6个月，即便不依赖外部融资，只要房企不再拿地，大部分房企6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况。

地产业集中度亟待提升

据不完全统计，自从1998年我国取消福利分房制度以来，房地产企业的数量已经从最初的1万多家迅速增加到如今的7万多家。其中，超过半数的房企仍在做“拿地-贷款-卖期房”的小工程。

“现在全国共有7.38万家房地产开发企业，其中最大房企占的市场份额才3%不到，100家龙头企业占的市场比重2008年以前才不到22%，跟其他行业龙头企业的占比相比有较大差距。”中国银行业协会专职副会长杨再平说道。他还透露，全国7万多家房企中，90%以上是二级以下资质，而且真正有项目在运作的只有几千家，说明房地产行业的整体资质不高，行业集中度也有必要增强。

行业没有分化和洗牌的过程是不科学的。所以，随着行业成熟度和市场规范度的提高，让优秀的企业成为行业的领导者和引领者，而提高行业集中度的契机便是国家性的行业政策性调整。

回顾国内房地产发展历程，市场占有的集聚度提升多发生在宏观调控迅猛之际。一个不愿透露姓名的房地产业内高管表示，“调控带来的优胜劣汰加速了行业洗牌，也给大企业带来了更多的发展机会。”

事实上，回头看2008年楼市低迷时期，如万科、保利、远洋、中海等大型房企在2008年的市场占有率反而大幅提升。数据显示，万科的全国市场份额由年初的2.07%增长到目前的2.34%左右，2009年，其占有率扩大到约3%；而保利的全国市场份额则上升至1.1%，远高于2007年年底时的0.67%。

洗牌有利房价趋于合理

上述人士指出，2008年销售金额超过200亿的地产公司微乎其微，万科仍能达到近500亿的销售业绩，正是因为万科在年初采取的降价促销为其赢得市场先机，通过降价回笼了大量资金。

万科总裁郁亮也曾一度表示，2008年万科的目标是“跑赢大市”，为此万科将降价策略从珠三角延伸到长三角及北京，调整幅度达15%-50%。中海、保利在2008年下半年调整战略，以高性价比产品入市，回笼资金。万科、中海、保利降价策略，换来的是房价的下跌和企业市场占有率的提升。

而当前，随着新一轮房产新政的到来，市场成交短期内迅速萎缩。部分开发商已率先降价，加快资金回笼力度，以保持自己拿地和开发的规模和速度，比如恒大地产开始8.5折销售。中国指数研究院副院长陈晟称，伴随着宏观调控的到来，我国房地产行业将更为快速地进入“强者愈强”的时代。在市场不景气的状况下，在产品质量、后续服务、融资能力具有显著优势的大企业更易生存，而小企业将不可避免地遭到洗牌，房企数量减少是必然趋势。

同样开始洗牌的还有地产中介，相关数据显示，近期二手楼市成交量急剧下滑，不少深圳中介门店成交清淡，上一周深圳二手房共成交2509套，与前周相比有较大幅度的下跌，环比下降35.3%。二线城市，如厦门等地的中介行业同样开始进入冷却期。