调控房价 人民币贬值比楼市调控更有效

　　房屋已经不在是满足基本生活需求的住所，更是一种投资的商品，而商品的价格取决于供给与需求的变动。长期以来，房地产价格持续上涨，是供应无法满足需求的体现。政府调控主要方向是抑制需求，是堵，并不会从根本上解决矛盾。而增加房屋供应，是疏，可以对冲需求。人民币贬值，可以使停留在楼市里的国际热钱，倾向于将房屋变成现金，是直接增加了房屋的供给，与抑制需求的政策调控相比，更有效果。

　　2002年至2004年，美元兑欧元贬值40%，美元兑日元贬值20%。由于当时人民币实行盯住美元的政策，人民币兑世界主要币种也大幅贬值，世界各国对人民币升值的唿声很高，大量热钱涌入中国，目的是人民币升值以后，博取汇率利差，而国际热钱流入又加剧了人民币升值的预期，而这种预期一直持续去年，才出现缓和。

　　随着国际热钱的流入，中国外汇储备从05年初的6000亿美元左右，增长到现在的3万亿美元。有专家测算，在这3万亿的外汇储备里，只有2万亿美元左右是通过贸易顺差和吸引外资获得，另外的1万亿美元无法解释来源，而这些就是国际热钱。

　　热钱进入中国后，并不会老老实实趴在银行里吃利息，绝大多数跑到人民币资产中，以获取资本溢价，而股市、楼市即是首选。热钱对楼市的影响更为明显，尤其是在外资相对开放的上海，楼市涨幅明显高于其他城市。

　　回顾过去可以发现，国际社会对人民币升值唿声最高的时期，也是外汇储备增长速度最快的时期，同时也是楼市价格上涨最快的时期，楼市价格与人民币升值预期呈现正相关性。

　　在2011年博鳌亚洲论坛上，各国企业家普遍同意，中国房地产泡沫一部分来源于国内，还有一部分就是外部资本。工商银行行长姜建清表示，热钱流入给流动性本就流足的房地产市场增加了新的流动性，造成一些地区出现泡沫。

　　热钱是逐利的，它来源于境外，由于它的投机性，热钱迟早是要连本带利一起回到境外。热钱进入中国最重要原因就是获取人民币升值以后的汇率差异，投资人民币资产只是热钱入境后的附属选择。

　　人民币的币值变动，决定了国际热钱的流向。理论上，一国货币的价值，取决于一国经济增长率，劳动生产率，以及贸易情况。中国经济增长目标下调，经济增长速度放缓;产能过剩导致生产效率降低;低人工成本，廉价土地成本优势渐渐消失，人民币继续升值的条件已经发生变化。当人民币升值预期减弱，热钱流入的基本条件发生变化的时候，撤离便是必然选择。

　　今年上半年楼市价格小幅回落，外界解读为政策调控的结果，但不可忽视的问题是，上半年国际热钱总体是流出的。观察数据可以发现，上半年贸易顺差+外商直接投资合计1300亿美元左右，而6月末公布的外汇储备余额仅增加500多亿美元。

　　上半年房价小幅回落，究竟是政府政策效果显现，还是热钱开始撤离的结果?我更倾向于后者。因为中央控制房价的政策，从05年就开始不断出台，房价还是“芝麻开花节节高”，两年前政府再推“史上最严厉”楼市调控，但房价也没有降，政策实际效果并不明显。

　　政策无效是因为调控只是在短期内抑制了购房需求，是将这种需求平滑到未来，总需求实际并不会减少。而房屋供给的速度根不上内外资投资需求、改善需求、刚需住房的增长速度。

　　而热钱流向则不同，我国的楼市中存在大量的热钱，人民币贬值，将使停留在楼市中的国际热钱，倾向于将房屋变成现金，是直接增加了房屋的供给。与政策调控相比，效果更直接。

　　但需要提醒的是，外资缓步撤离有利于房价的回归，但撤离速度过快，可能影响面会扩大。一线城市，刚性需求较多，房价存在一定的支撑。但有一些二三线城市，居民月均收入不足3千，但每平方米却超过万元，房屋价格相对家庭年收入倍数严重不合理，外资过快撤离将对这类城市的房地产市场产生较大影响。

　　从上周五开始，人民币兑美元即期汇价连续三天触及汇率中间价1%下限。而从央行此前公布的汇率中间价与即期汇率走势的背离来看，贬值不是政府为保出口而进行的市场干预，而是市场行为。人民币加速贬值，表明国际热钱流出速度可能加快，因此政策层面，应该密切关注热钱流动，如果流出速度过快，房地产调控的力度可适当放松，以缓解外资大规模撤离对房地产业的影响。