人民币加速贬值 或会推动房地产“挤泡沫”

　　人民币兑美元连日急跌，加深人们对楼市泡沫可能破裂的担忧。经济之声评论：人民币贬值，楼市加速“挤泡沫”。

　　央广网财经北京3月21日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，一个是急转直下，一个是打折降价。最近两天，国内各大财经媒体的头条被人民币贬值和看空中国楼市的内容占据。而两者之间的关联性也成为业界争论的焦点。

　　昨天，人民币对美元汇率延续本周行情一路走低，中间价报6.1460，与前一个交易日相比，继续大幅下跌109个基点，创下年内新低。人民币对美元即期汇率比中间价下跌超过1%，跌幅接近中间价的1.5%。这创出了即期汇率1年以来的新低。从2月中旬以来，人民币贬值已经成为常态。央行在3月17日号开始实施人民币兑美元日间波幅从1%扩大至2%后，到今天为止已经连跌4天。

　　与此同时，进入二月份就一路被看空的还有中国楼市。由于春节的原因，2月份北京楼市的成交量下挫到了近6年来的最低值。多方观点认为，中国楼市面临着巨大压力。不仅有房贷收紧的事实；债券和信托融资也在近期受到打击。而令业界更加担忧的是，人民币的持续贬值会使房地产业失去重要的流动性支撑。有观点分析，一般来说，一个国家可通过廉价的汇率推动出口，以增强外汇储备。然后，国家可以开始让货币升值，以便进行大规模的资产价值重估。一旦汇率升值至接近平衡点，资产价值重估将会停止。我国部分城市房地产价格已急升至泡沫水平。若以史为鉴，人民币贬值将会是资产价格上涨的强大阻力，这些资产主要是房地产。

　　经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚对此评论。

　　经济之声：央行在3月17日号开始实施人民币兑美元日间波幅从1%扩大到2%后，到今天为止，人民币已经连跌4天。这是正常现象么？人民币的大幅下挫还会持续多久？

　　向松祚：是一个正常的现象，因为近期人民币汇率的贬值是由多种因素造成的，一个是我们看到2月份的出口数字同期相比实际上是增速大幅度的放缓，与1月份形成一种鲜明的对照。很显然今年全年我们的贸易的顺差会大幅度的收窄，这个应该是一个主要的力量。第二个就是我们从1、2月份的整体的数字来看，今年一、二季度的中国的总体经济情况应该来讲是相当的不乐观，甚至可以讲就是说会持续的下滑的态势，一季度的经济增长也许会在7.2%或者7.3%左右，这个当然实体经济是决定整个汇率水平预期的一个关键的因素。当然现在市场的预期因为实体经济的变化了以后，所以市场预期比如说我们看海外的无本金的汇率的水平其实也一直处在一个下降的通道，再加上美联储已经决定要削减购债的规模，所以我想综合因素加起来共同的促成了人民币汇率的贬值，特别是央行决定放宽汇率波动以后，那么过去我们知道汇率波动幅度比较窄的时候，那么这个每日的下降的空间是有限的，现在单边的幅度放宽了2%，所以我们会看到当前也许你就能够波动的幅度甚至是超过300个基点，500个基点完全有可能，所以我想今年整体的人民币应该是在大幅波动的背景下总体呈一个弱势。

　　经济之声：确实一个国家可以通过廉价的汇率来推动出口以增强外汇储备，之后可能让货币升值来进行大规模的资产价值的重估，但是在这种竞争性的货币贬值当中我们也看到对于房地产来说压力是非常大的，我们也看到宁波地产企业兴润置业因地价下跌导致资产严重缩水，进而资金链断裂。事件爆发以来，国内媒体持续关注，"兴润置业"在一定程度上已被视为中国楼市的风险预兆。结合其他不利因素，甚至有市场人士担忧，2008年的楼市调整是否会重来。这起个案也反映出三四线城市中小房企的生存状况。这类房企负债比率高、销售能力弱，资金链十分脆弱。人民币贬值，是不是会加速楼市挤泡沫的进程？

　　向松祚：人民币汇率跟中国楼市价格确实是有比较密切的关系，我想过去我们人民币单边升值造成的所谓的资产价格的重估，实际上是推动资产价格泡沫，特别是房地产市场泡沫的一个非常重要的原因，当然房地产市场什么时候在泡沫大家都有争论，而且很多人用的指标都不相同，但是无论怎么讲我们从很多指标上看，我们中国房地产它的价格不可能在持续前一段时间这么强劲的增长的态势，所以实际上现在三四线城市包括有一个二三线城市，甚至一线城市房价的上涨都已经出现了放缓大幅收窄的趋势，有的地方已经开始出现下降，更多的是我们过去的房产的开发商绝大多数开发商扩张过度，他们的扩张就是负债的来源主要是三个，一个是国内的银行，第二个国内的民间融资，第三个当然就是海外的融资，不过海外的融资占的比例应该来讲是比较小的，因为海外融资一定只有那些很大的房地产商，特别是一些上市的房地产商他们才有这个能力在海外通过发债的方式或者在海外有一些基金的方式来吸收海外的资金，但是人民币汇率的贬值可能会成为加速或者推动房地产这个拐点来临的重要的力量，因为它主要是改变市场的预期，实际上它本身就是说我们讲外债的压力有多大，外债的压力不是很大，房地产的公司主要的负债还是在国内的银行体系和民间的融资。

　　经济之声：但是现在我们也看到有一个数据，数据显示，截至3月6日，中国房地产业的未偿还美元债务总计459亿美元。中国开发商2014年已发行79亿美元债券。大部分中国开发商严重暴露于美元债务之下，美元债务占它们总债务的90%之多，没有套期保值。人民币贬值5%至15%就可能使开发商的收入减少1%至74%，净资产负债率上升0.3至21个百分点，听起来还是挺可怕的。

　　向松祚：这个数据肯定是错的，因为不可能中国房地产企业大部分暴露在外部之下，这个判断是完全错的。第二个就是说我们外债占到整个房地产公司负债的90%这当然是完全错的。

　　经济之声：可能是统计的数据不太一样。

　　向松祚：400多亿美金的负债折成人民币才几千亿，我们中国的房地产公司的负债至少是在数万亿的规模，是国内的银行贷款占大头，然后国内的民间融资占大头，这个数据是错的，当然这个数据我们先不管它，我们说那个里面看到就是说100亿美元的负债当然对某些公司来讲也是一个负债，特别是一些大的上市公司，随着人民币汇率的贬值，它销售主要是在国内，所以这样它会还债的成本显然会上升，我们讲今年人民币假如说贬值5%的话，那么它的还债成本就会上升5%，这对于那些有外债的房地产公司显然是一个压力，但是我想强调的就是说如果说……

　　经济之声：更多的是预期的改变。

　　向松祚：主要是预期的改变，并不是因为我们中国的房地产公司外债太多，中国的房地产公司的负债率高是一个不争的实施，但是这个负债主要是来自于国内，当然国内现在的情况也不是非常乐观，实际上从这两年开始，监管部门也一直要求银行体系要慎重甚至要限制对房地产行业的贷款，所以为什么我们看到浙江兴润置业它有相当的负债是从民间融资得来的，那么这样的情况其实不是个案。

　　经济之声：那么现在房地产企业现在应该做的是什么呢？大幅降价促销能不能挽回这样的局面呢？

　　向松祚：显然就是房地产行业本来就是周期性特征非常显著的行业，那么你过度扩张必然有人要付出代价，显然会有一些房地产公司肯定是要破产的，那么在这个背景下就是说你能够降价销售，你能够尽可能的维持更多的现金、维持流动性，那是生存之道，因为房地产显然会进入一个下行的周期，不可能永远涨上去，那么在这个下行的周期谁能够生存，那也就是你有大量的现金储备，你能够渡过这个周期性的波动你就能够在未来的上升空间寻找新的机会，这个我想也是一个翻来覆去的故事，全世界都是这样。