中港学者热议大陆房地产问题 触深层原因

　　12月3日，几位中港金融界人士在海南三亚举行的一次圆桌对话上针对大陆房地产分化问题展开热议，学者直指中共土地政策以及货币超发问题。

　　土地财政引发地价高涨

　　过去几年里，一线城市大量减少土地供给，这也造成一线城市房价涨得太快。

　　香港大学金融与公共政策教授肖耿也认为，房价是一个市场信号，有能力的年轻人都去一线城市，最好的企业都在一线城市，一线城市土地供应却远远落后于市场的需求。

　　今年地方政府减少土地供应的问题，被经济界和媒体摆在台面上，受到广泛批评。比如上海，上海在城市规划中规定今年“减少土地供应”，今年前七个月只完成供地计划的30%；今年上海房价地价都出现暴涨，“地王”频出，假离婚贷款购房者扎堆。

　　经济学界批评上海政府人为制造土地短缺，势必会制造高价土地，其背后是地方政府和官员依靠土地财政、哄抬房价，塞满了自己的腰包。

　　9月末当局大规模调控楼市之初，上海《解放日报》仍然称“再大的风浪波动，也不能让我们随意抛弃认准的方向”；接下来的10月8日，上海几乎是22个城市中最后推出楼市新政的，其中规定了增加土地供应。

　　中共土地财政从上世纪90年代开始兴起，中共地方政府和官员仰仗中共治下的土地公有制，人为增减土地供应，并高价出让土地使用权，同时大肆开发房地产，以高房价来维持高地价，以便更多获利，结果导致房价高涨的同时，也出现楼市过剩问题。

　　房地产贷款不断增加

　　金融专业人士朱云来认为，房地产市场火爆还与货币超发有关，货币规模在不断扩大，货币创造的速度，已经赶上了经济发展的两倍。

　　对于这一点，经济学家吴敬琏也曾表达过同样的观点，超发的货币很多流入了房地产市场，中共地方政府建立融资平台不断获得贷款，结果导致房价泡沫加剧、一些地区房产过剩，实体经济受损。

　　有数据显示，从1998年至今，大陆房价上涨的速度与中共央行发行货币的速度一致——从1998年到2015年，中共央行广义货币（M2）增长了14倍，同期内北京、上海和深圳的房价上涨了大约15倍。

　　今年10月份的新增人民币贷款中，居民房贷占比高达75%。房地产开发商今年的融资额度已经高达11156亿，是历史上首次突破1万亿，并被曝完全依靠融资拿地。

　　当局今年的限贷措施包括，提高个人房贷首付比例、要求银行理性对待房地产贷款、禁止房企将发债资金用于土地市场等。

　　房地产税存在障碍

　　今年，房地产税成为业界关注焦点，坊间一直在讨论房地产税何时出台。

　　经济学者张军表示，房产税已经讲了很多年了，问题是房产税现在到底能不能解决中国房价的问题。

　　他认为，在大陆的环境下，房地产税具有一些障碍，主要是土地70年使用权问题。

　　公开资料显示，欧美国家征收房地产税的前提是土地私有化，但是中共自夺权以来，规定土地公有制，个人不能拥有土地产权，花钱买到的只是最多70年的土地使用权。

　　另外，财经作家齐俊杰认为，（中共）地方政府高度依赖土地财政，如果将来让房地产税等于地方政府卖地收入，那么房产将成为一种负担，很可能引发房产抛售，进而会冲击银行信贷系统。