网红楼盘竟然要卖82个月 北京的刚需呢

　　最近，楼市又出现一件怪事，事发地在北京，主角是刚需族。据《证券日报》报道，主要针对刚需族的限竞房，竟然出现卖不出去的窘境！低迷的成交量导致全北京市限竞房的库存已经达到了惊人的748万平方米。以现在的销售速度需要卖82个月！

　　82个月什么概念？正常的去化周期是8到10个月，82个月意味着比正常多10倍，很不正常！

　　“网红”限竞房卖不出去——刚需族有猫腻！

　　2018年12月7日，在教育部组织发布的2018年十大新词排行榜上，限竞房傍上有名。教育部给限竞房的颁奖词是：为平抑上涨的房价，实现“居者有其屋”，限竞房应运而生。

　　怎么操作呢？主要是政府部门通过“限房价，竞地价”的方式，给出一个官方指导价，提前锁定房屋未来上市的价格。为了抑制房价上涨而产生的官定价，只会低不会高。

　　根据市场实际运行的情况，目前北京市的限竞房价格均价一般比二手房交易价格低1万元左右。按90平米左右的刚需户型计算，这一差价总额已经到了百万元。有些楼盘，开发商还能够给出巨额的优惠，比如交7万抵30万，全款买房99折，首付也可以分期付款等等。

　　问题来了，刚需友好型房产——限竞房，怎么就卖不出呢？

　　有种说法是，北京楼市整体低迷，卖不出去也在情理之中。北京楼市确实低迷，2018年商品房销售面积同比下滑了20.4%，住宅销售面积下降了14%。不过，最新的去化周期显示，北京楼市整体的去化周期还能维持在35.5个月。

　　前面提到，限竞房的去化周期目前是87个月。也就是说，纵然北京楼市整体低迷，但限竞房属于低迷中的低迷，吊车尾中的吊车尾，比一般商品房那是差得不是一点半点。根本就是被市场抛弃的对象。

　　还有人说是交通因素。

　　目前限竞房主要集中在五环以外，交通和配套因素也许是限竞房不走俏的原因，可是细细想一下，似乎也不成立，因为和限竞房位置差不多的普通商品房卖得也没有限竞房这么差。地段因素不攻自破。

　　再有所谓刚需，不是应该以价格为第一要务吗？如果有实力选地段，选配套，选周边，那还是刚需吗？

　　北京本地人不要刚需房？

　　限竞房和普通商品房本质的差别主要是两点：第一，限竞房交房时间一般要比普通商品房慢一年左右。第二，限竞房一般规定，交房（拿到房本）5年后才能卖出。这两个差异意味着，从付首付算起，到可以卖出这个周期跨度可能在8年左右！

　　8年，真刚需房绝对等得起！而炒房客，投机分子绝对等不起！限竞房就是照妖镜，照出北京楼市的现实：刚需是假，炒房是真！

　　北京的空置率 真心伤不起！

　　除了限竞房滞销以外，还有两点同样让人怀疑北京楼市是刚需人群了了，炒房客多多。

　　首先，北京的住房自有率超高。

　　根据深圳房地产研究中心2014年披露，北京的住房自有率高达70%。2017年汇丰的报告也显示北京年轻人的住房自有率已经超过70%。而已经完成城镇化、且和北京一样第三产业为主的地区，住房自有率几乎没有超过70%的。比如美国的住房自有率为64.2％、日本为61.7％、德国为46％。

　　根据北京市年鉴的数据，2017年北京城镇居民的住房人均面积已经达到了32.56平方米，也就是说三口之家居住面积接近100平米。三口之家100平米的住户面积已经可以和欧洲发达国家看齐了。

　　第二，北京空置率惊人！

　　2018年，前我爱我家副总裁胡景晖爆料说北京五环、六环以内大概有90万套空置房。北京全市有近100万套房处于空置状态，是宁可空着也不出租！2018年，西南财大的调查也显示北京的住房空置率超过20%。2012年，北京市公安局人口管理总队在人口基础信息百日专项工作大调查中公布，北京房屋总量1320.5万套，已核对出租屋有139万套，已核对空置房屋为381.2万套，空置率达29%。

　　也就是说，各方面都认为北京市住房空置率超过20%。

　　横向对比一下，美国次贷危机时的房屋空置率才2.9%。欧洲国家，空置率最高的法国和德国，空置率只有6%和8%，最低的瑞士只有1.47%。可以说北京目前的空置率绝对是不正常的。

　　过高的住房自有率和人均面积，过大的空置率，加上不适合炒作的限竞房滞销，能够得出什么结论？

　　北京楼市投（tou）资(ji)才是主流，刚需客也许只是少数派！

　　炒房客卷土重来？

　　限竞房过剩会引发一个严重的问题：开发商为了卖房，势必大打价格战！

　　实际上，根据最近的情况，不少限竞房楼盘已经开始新一轮的降价之旅。不过这还没完，因为2019年，北京楼市还会迎来更多的限竞房，以及比限竞房还狠的共有产权房。

　　按照去年和今年的供地情况，2019年北京市限竞房和共有产权住房供应量预计至少在7万套以上，这一水平较2018年供应量接近翻倍。

　　82个月的待销库存，再加上未来一倍的新供给，未来北京楼市吃得消吗？

　　也许真心吃不消。

　　进入2019年，北京新出让的土地已经不再设定住宅销售限价了；而北京楼市的风向标燕郊也开始蠢蠢欲动。

　　希望这次别又是炒房客笑到最后！被伤害的总是真刚需！