住建部月内点名十城 中国楼市仍失控

　　当楼市小阳春来临，不少城市土地市场升温之时，市场上关于政策松绑、房价开始大幅上涨的声音再次出现。不过，对于“热起来”的城市，中央并未坐视不理，而是亮起监管大棒，进行预警提示。近一个月内，住建部已点名10城。此轮调控有何特点？除了被点名的城市外，还有哪些城市房价、地价在涨？

　　北京《新京报》24日报道，5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。这距离中国国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅过了两天。而上一次的预警也是在统计局发布3月份数据之后。

　　为何佛山、苏州、大连、南宁会被“点名”？中原地产首席分析师张大伟分析认为，被预警城市都属于房价明显上涨城市。

　　大连、南宁在70个大中城市的统计范围内。根据国家统计局数据显示，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%；南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

　　苏州、佛山虽然不在70个大中城市的统计范围内，但是苏州在这一轮的土地回暖中打响了头炮，并制造了高价地项目，不可谓不引人关注。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，这几个城市不但房价上涨明显，土地市场的热度亦表现为溢价率环比提升明显。

　　4月29日，苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，创造了苏州园区的地价新高。而此前，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块也诞生了新的高价地项目。

　　苏州楼市也在升温。据克而瑞数据统计，2019年1-4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。2019年1-4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

　　而佛山，地处粤港澳大湾区，受广州、深圳城市需求外溢的影响，在这一轮的地市回温中，也较为醒目。诸如3月26日，经过两个多小时竞拍，举牌171轮，中海地产以18.5亿元总价、3.06万平方米商业配建以及2.1万平方米的自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日，历经2小时激战，时代中国以31亿元、7.1万平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地块。而去年四季度，佛山地市还处于震荡调整中，底价成交、撤牌、推迟与流拍的现象不断发生。

　　上涨背后：与利率、人才政策等多因素有关

　　多种因素叠加造成了局地房价、地价过热。

　　以苏州为例。据《每日经济新闻》此前报道，今年春节后，苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月，多家银行利率上浮比例下调明显。目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%；春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率，现在也只上浮20%左右。

　　其人才政策也有一定关联。4月23日，苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”，最高给予30%折扣。

　　南宁方面，今年第一季度，南宁土地出让条件里面已经不再有“限价”的规定。房企大鳄集体奔赴南宁土地市场，地王频现，其中五象地王的实际楼面价更是高达1.44万元/平方米，而第15周南宁市新建商品住宅成交均价仅1.23万元/平方米。需要注意的是，南宁并不限购。

　　佛山方面，供求关系紧张、土地市场回暖、限价政策取消、大湾区规划落地等多重因素，影响今年佛山房价数据的走高。今年1~4月，禹洲、中骏、力高、蓝光、荣盛等外地房企纷纷进驻佛山，本地房企也都在陆续加仓。

　　对此，地产经济学家邓浩志认为，佛山土地市场目前确实比之前升温了，但未到过热的程度，这也与全国二三线城市土地市场整体回暖有关。另外，粤港澳大湾区规划的公布也对区域内城市的土地市场有明显提振作用。

　　中央监管+地方调控，稳定房地产市场

　　中央监管与指导，地方实施调控措施，成为此轮调控的最大亮点。

　　以苏州为例，在住建部点名的同时，地方政府也关注到了地市的升温，并祭出调控的两连杀。

　　5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区房变得意义不大。

　　在张大伟看来，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

　　秦皇岛、西宁等地也值得关注

　　此次住建部点名的四个城市，分别是位于中国东部的苏州、南部的佛山、西部的南宁和北部的大连，监管层似有敲山震虎之意。事实上，除了苏州和佛山的土地市场表现较为突出外，大连和南宁的房价上涨在70城市中并不是最靠前。

　　在4月份70城房价指数中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量有67个，不涨的仅有3个。而3月份、2月份，这一数据是65个，57个。环比涨幅居首的城市是秦皇岛，达1.8%，重庆、昆明的涨幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、济南、武汉是1%。

　　二手房价方面，环比涨幅最高的是西宁，为2%，太原、厦门等城市二手房价涨幅为1.2%、1.3%。

　　在土地市场方面，部分城市回暖明显，出现房企抢地现象，诸如长三角的杭州、南京、宁波、合肥，粤港澳的广州、福州等，中部地区的武汉、郑州等，北方地区的天津与济南等，多轮举牌、高溢价拿地等频现。

　　这背后除了房企资金面充裕、积极拿地补仓外，还与三四线市场退热，房企将重心转移至二线城市有关。

　　2018年底以来，中央多次强调2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

　　在此政策基调下，部分热点房价、地价的异动，必然会引起注意。张大伟表示，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，类似2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年仍将常态化。