真想管住房价 中国其实只需要两招

　　就在中国经济最高决策层定调，不拿房地产刺激短期经济之后，马上就有城市站出来表忠心了，比如大连就第一时间发布了楼市限涨令，对房地产市场调控继续加码，明确限制了商品房的出售价格，要求商品住房不能涨价、只能降价，但是也有一个要求，房价跌幅不能超5%。

　　大连规定，在售商品住房包括公寓项目在内的价格监控指导，所有房地产项目均须申报商品房预售价格，审核通过后，将申报的预售价格录入网签系统，实际网签备案价格不得高于申报价。这里还没什么特别的，新鲜的地方在后面，他还说，发布前取得预售许可证的项目,5、6月份已发生网签备案行为的，申报价不得高于5、6月份最低价格；在5、6月份未发生网签备案行为的,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。

　　这就有意思了，5、6月份的大连房价将成为一个基准，之后再卖房，不能高于这个价。而且还规定，分期预售项目,其未售房源按照同质可比原则,申报价格不得高于前一期已售房源的价格。也就是说，你以后甭管有多少期楼盘，哪年建成，也得参考现在的价格申报，你要是不同意也可以，那我就不发你预售许可证，和网签备案资格。同时各相关部门将开展专项检查,打击房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

　　这基本上就是一个态度，一个坚决拥护组织决定的应该有的态度，仅此而已。虽然我们一直以来都不再看好房地产的投资机会，认为房价不应该再涨了。但也觉得这种行政管控限制，起到的作用应该不会很大。他只能够恶心恶心开发商而已。因为老百姓心中的房价，其实并非是新房价格，而是二手房价，新房价格只是买入价，二手房价格才是卖出价，所以你新房限制再多，二手房你还是限制不住。

　　如果二手房持续上涨，那么在老百姓心中，房价还是上涨的，之前我们看到那些排队摇号抢房的，其实都是这么回事，是新房价格和二手房出现了剪刀差，新房价格由于政府限价，所以明显低于周边二手房价格，这就给大家造成了一个买到即赚到的心里感觉，在金融上这叫做套利机会，甚至感觉像无风险套利，所以大家会不顾一切的疯狂去买，反而制造了楼市火爆的假象。

　　那么有人说，二手房也限价行不行呢？比如有聪明人提出，二手房不允许超过新房的价格，房价是不是就能跌了？但这也只是美好的愿望而已，这是客户端之间的买卖你很难限制住，虽然网签交易的时候价格很低，但是其他地方我会私下商量好了补偿，你可以规定这个房子只能买100万，但是如果买的人多了，大家就会在补偿上竞价，这个说我私下多给10万，那个说我私下送您辆车，还有说我每月付1万，3年付完。最后房东肯定会卖给一个条件最优秀的，即使他自己不直接收钱，也会找中介收钱。所以这就是市场经济的价格形成机制，你很难直接管控价格，必然会有各种方式，各种黄牛在里面抹平差价，最终让价格回到均衡。

　　相反，房价上涨你限制不住，房价下跌你也限制不住，面对你5%的下跌限制，但是他可以用黄牛，用中介，把巨大的销售折扣返给房产中介。现在北京，上海等多个城市就是这样，开发商很想降价，但是害怕楼闹，不愿意惹麻烦，所以他们就通过房产中介给出折扣，有的折扣力度相当大，某知名地产商的楼盘，11万开盘，没过半年，中介手上的优惠价格就变成了8万5一平米，未来这种事会越来越多。有人说违规吗？开发商说不违规啊，楼闹也找不着我，我卖还是11万，只是给中介很多的销售费用，他们不愿意要都返给客户了而已。

　　所以限制价格根本就是徒劳的，唯一有效控制房价的手段只有两个：

　　一个是金融管控，俗称降低购房杠杆，让进入楼市的资金少了，需求就降低了，你现在把所有二套房的贷款都停了，他肯定会降价。二是增加供给，别老总想着以房控人，根本控制不住，像房子紧缺的大型城市，就要敞开供给土地，供给增加了，房价自然也就平抑了。物以稀为贵，在房地产上肯定是适用的。那么反过来说，那些房价过高而且疯涨的城市，无非就是两个原因，一个是金融出问题了，比如之前棚改货币化安置，一下就造成了资金大规模集中投放。要么就是房屋供给不够。造成的供给短缺。金融出问题的地方，只要银行的手一紧，马上就会有反应，而相对难办的是供给不足的地方。

　　二手房和人口比值大的地方，就是供给相当充足，肯定是金融松了，房价才涨，这样的城市有大连，重庆，武汉，这几个城市只要金融开始趋紧，房价估计就很难维持。所以有多套房的，尽量早出手，卖晚了，就卖不动了。而比值相对小的是北上广深，大概在0.3-0.4，这四大一线城市，还需要进一步增加供给才能平抑房价。所以未来一线可能仍然以平稳为主，虽然涨不动了，但是也不太可能大跌。