中国房市怪象：政策“一日游” 利润套上紧箍咒

　　年底了，关于中国人的头等大事房子，越发的眼花缭乱。地方政府为走出当前低迷的房地产经济，有的悄悄给限售令松绑，但政策既出即收。有的给地产商套上利润紧箍咒，以行政令干涉房产市场。而种种怪象背后，凸显的正是经济下行压力下政府、开发商的焦虑与失措。

　　2017年，张家港土地价格连创新高，住宅均价首次破万，住宅成交量达到276万平方米，可谓热得冒火。8月，张家港出台“限售令”，成为苏州第一个启动限售政策的城市。

　　“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据，2018年，在市场供应量明显增加的背景下，张家港的住宅成交量同比减少18%，市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月，张家港住宅成交量仅为164万平方米，同比下跌29%。

　　在土地市场，2019年前11个月，张家港成交的30宗各类涉宅地块中，只有3宗为溢价成交，其余均为底价成交。

　　上海易居研究院认为，近几年，张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右，可见张家港不是外来投资投机活跃的市场，而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。

　　该机构认为，张家港市场成交量的下行，未必是因为限售，更大的原因是其作为县级城市需求局限性所致。张家港取消限售政策，应该是从市场表现低迷的角度出发，但无论取消还是恢复，对市场的实际影响并不大。

　　对政策“一日游”的画风，作为国人早就适应了。同一天在网上引发舆论关注的，还有另一条关于房子的消息。

　　12月11日，长沙市发展和改革委员会发布红头文件，规定采用成本法对商品住房进行价格监制。商品住房价格由成本加利润加税金构成，商品住房平均利润率为6%-8%。同时，住宅小区内经营性设施的建设费用等不得计入商品住房价格，自2019年12月11日起执行。

　　12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

　　《21世纪经济报道》称，在这两则消息背后，是房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示，部分三四线市场正举步维艰。

　　据中原地产的统计，2019年1-11月，各地出台的房地产调控政策达554次，比2018年同期增加了30%，频率为历史最高。其中，仅11月就有72次政策调整。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，长沙的这一政策属于限价范畴，目的是管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂。

　　也有专家表示，这一机制是依据成本投入倒推售房价格，约束了开发商自主定价的权利，不利于市场与价格的良性互动。

　　张大伟分析，今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。但近期来看，市场的下行压力不可忽视。

　　上海易居研究院发布的数据显示，2019年1-11月，40城住宅成交面积同比微增1%。这是房企以价换量的成果。该机构认为，虽然年末房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，明年年初成交量可能进一步下降。受此影响，多数城市的土地溢价率偏低，流拍、流标数量较高。

　　北京某大型房企相关负责人透露，很多三四线城市已经暗中对调控进行了松绑，比如在拿地中给予优惠，预售价格管制有所放松，政策执行不甚严厉等等。