1.5亿套房子“抛荒” 10年后房价降30%

　　所谓“抛荒”，本来是指已垦田地，因为各种因素未继续耕种，从而任其荒芜。房子也是这样，已经盖成的高楼大厦，人气不足、配套不全、设施不完善，最终空置的房屋越来越多。

　　先计算一下中国的房产存量有多少。从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。

　　事实上，在商品房之外，加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房，真正的房屋总量起码还要翻3倍。保守估计，目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间。

　　然后，再统计房屋空置率。房屋空置率这个指标，一直以来争议很大，此前原住建部副部长仇保兴认为，即便以北京为例，空置率也将近20%，而以鄂尔多斯为代表的部分三四线城市，空置率已经达到了70%。2018上半年，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

　　有人觉得高，有人觉得低，哪一个更真实？我们不妨参考第三方的报告。

　　2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授，在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年，中国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。而2017年，全国城镇地区有6500万套空置住房。

　　空置率方面，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。按7亿套住房总量，21.4%的房屋空置率来计算，目前大概有1.5亿套房子被“抛荒”没人住了。

　　照这样的趋势，再过10年，楼市必然会“供过于求”。

　　第一，人口形势的变化已“箭在弦上”。

　　万科老总郁亮不止一次说过：我们的房子盖出来是卖给人住的，主力购房人口变少，行业红利迟早会结束。

　　以下几个数字可以作为参考。中国15-64岁劳动年龄人口比例及规模，分别在2010年、2013年见顶，而日本、美国、英国的劳动年龄人口比例分别在1991、2009、2013年见顶，当时的人均收入远高于我们。

　　根据人口普查资料，80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿，90后比80后少约3100万，00后比90后少4100万。老龄化的速度更快，1970-2015年，中国人口年龄中位数从19.3岁快速升至37.0岁，预计2050年将达50岁。

　　当20岁-50岁的主力购房人口变得越来越少，楼市的未来不言而喻。

　　第二，房屋的供给渠道会越来越多。

　　自1998年房改以来，只要谈起房子，我们的脑海中一定是“商品房”，产权意识已经深入每一位购房者的心中。但是，房地产并非只有商品房这一条道路，以新加坡为例，组屋占存量比重为73%。每年新建的组屋3万套左右，占存量的比重大约为3%。103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

　　同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。组屋销售的价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

　　今年就有不少“迹象”出现了，比如集体土地入市，租赁试点城市扩大的消息，深圳还推出了年涨幅不超过5%的租赁房，北京集体产权土地入市开发也有项目落地。

　　当楼市的“供给”大于“需求”，10年后，房价会降多少？答案可能是30%。

　　经济学家姜超此前曾指出，房价跌幅不超30%，是完全可以承受的结果，过去4年当中，许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后，有着居民巨额举债的推动，显然不合理。

　　但从另一方面来看，过去4年经济总量的名义增速，每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以，哪怕房价下跌，也不会跌回原点，姜超认为，跌30%左右应该是极致。

　　潘石屹的答案也跟姜超不谋而合。SOHO中国董事长潘石屹此前在中期财务数据发布会上“无意间”透底：我之前设想过，如果房价或者资产价格跌30%，我们还能活着，但有很多房地产公司就不存在了；如果跌50%，我们还能活着，但更多的房地产公司就不存在了”。

　　当然，不管未来10年房价如何变化，房地产市场扩张的脚步，肯定不会像过去那些年那样迅速了。对大部分人来说，经历了“买房变富”的年代后，未来的房产，只有“自住”属性，不再具备“金融”属性，如果还有买房投机的想法，手里的房子只会被“抛荒”。