中国购房者为预售住房支付巨款 现担心楼财两空

一位购房者被承诺，他在浙江省杭州市泰禾集团开发的一套住房将在6月底前移交。7月，该项目仍未完成。

一家高端房产开发商面临财务压力，已为尚未建成的房屋支付了巨额款项的中国家庭为此感到不安，这一状况凸显出房屋预售存在的风险。预售是房地产行业最喜欢的融资工具之一。

随着政府限制其他信贷渠道，中国房地产公司越来越依赖客户的首付款。在很多情况下，客户在住房建成前就全额支付了房款，其中一次性支付一笔钱，其余部分从银行借款，开发商将这些现金作为一般运营资金。

这与美国和其他一些主要经济体不同，这些国家的开发商往往更依赖银行贷款或资本市场融资，而且所有首付款都专款专用。预售在一些市场非常重要：2017年为伦敦政府撰写的一份报告显示，在这个首都城市，公寓开发项目中通常有40%-50%进行预售。但在许多市场，预售活动是为了帮助获得银行融资，而不是为运营提供资金。

虽然中国房地产市场相对较好地经受住了新冠疫情的冲击，但许多开发商已经负债累累。这意味着，如果未来销售枯竭，现金短缺的公司将被迫推迟完成、甚至放弃项目，购房者将会遭殃。

泰禾集团股份有限公司(Tahoe Group Co. 000732.SZ)的问题正浮出水面，该集团近几个月已放慢或停止中国各地项目的开发，而且已有债券无法按时兑付，该公司将其面临的部分困难归咎于新冠疫情的影响。

据相关采访、社交媒体上的帖子和媒体的报道显示，数以千计的买家购买了泰禾至少五个未完工的楼盘，他们正在敦促该公司恢复施工。这些购房者都交了相当于六位数美元的首付款，他们担心楼盘会延期交付，甚至可能收不到房。

一些购房者还担心，如果他们停止还房贷，可能会被列入中国“社会信用”系统的黑名单，那样的话，在旅行、工作和教育方面都可能受到限制。

金融研究人员Franklin Yan称：我们用全家几十年的积蓄才买了一套房。他表示：现在我们可能永远也收不到房，而如果我们还不起房贷，我们的孩子可能会被学校拒之门外，这公平吗？

Yan说，2018年，他同意以人民币250万元（约合36.1万美元）在北京西南方向约250英里处的太原市购买一套泰禾开发的住房。付了三成首付的Yan表示，去年该项目就进展缓慢，今年3月份已完全停工。

泰禾表示，已派遣工人返回全国的建筑工地，包括北京和太原的工地。泰禾表示，疫情已严重影响了其项目的进展，公司将争取得到购房者的理解。

泰禾集团说，疫情严重影响了其项目的进展，它将努力获得购房者的理解。

最近几年，中央政府采取措施打击影子银行、遏制过度的金融冒险活动。在这一背景下，开发商把预售房屋作为了一个融资渠道。

研究公司荣鼎集团(Rhodium Group)驻香港的主管Logan Wright表示：“问题在于，很多开发商越来越依赖项目开工前的房屋预售，把它作为一种融资渠道。”

“因此，如果房屋销售锐减，你可能会看到更多开发商没有足够的资金来完成项目，向那些已经购买了房屋的人交房。”

Wright说，政府的去杠杆行动导致房地产开发商不得不削减开支，利用新楼盘的房屋预售来筹措资金，再用这些钱去偿还现有债务，因此房地产市场“出现了一些类似庞氏骗局的特征”。

中国国家统计局的数据显示，去年，定金和预售占房地产开发企业到位资金总额的34%，超过企业贷款、个人按揭贷款或发债所得，成为中国房地产投资的最大单一资金来源。

预售在许多国家都很常见，但中国对于开发商可以用相关款项做什么几无控制，这给购房者带来了更大的潜在风险。

关于以托管方式持有这些现金或把资金限于特定用途的要求因地区而异。对于在预售开始前需要做多少工作的限制也是如此。此外，为了提振房屋建筑商的收入以避免债务违约，一些限制今年已取消。

该行业积极使用各种债务融资，也会增大不确定性。中国开发商所发美元债券的平均收益率超过7%，是在全球公司债市场上大型行业提供的最高收益率之一，这表明成熟的投资者认为这些公司存在重大财务风险。

中国有关部门对房地产行业的融资方式感到担忧。中国央行周日表示，央行、住建部、其他政府部门以及房地产企业讨论了对房地产行业的长期监管问题，并表示监管部门已经制定了新的规则，以监管某些开发商的融资。央行没有明确提到预售问题。

泰禾集团在中期业绩中公布，合同负债为人民币520.9亿元（约合75.3亿美元），几乎为其短期借款总额的三分之一，合同负债反映出购房者预付的房款。

将泰禾集团大量股权出售给一个体量最大的竞争对手的初步协议，以及最近举行的重新开工仪式，都没能让购房者安心。

7月31日，泰禾集团称，中国以市值计最大的房地产开发商万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ)已同意以人民币24亿元（约合3.42亿美元）的价格从董事长黄其森手中购买19.9%的股份。不过这笔交易的条件是泰禾集团首先同意与债权人进行重组，而且万科不会向泰禾集团注入任何新资本。

2019年7月，北京一家护肤初创企业的创始人Maggie Wang付了人民币1,000万元（合140万美元）的首付，承担了泰禾集团开发的一套高端公寓的大部分成本。Wang说，她喜欢泰禾在该项目中优雅花园的规划和公寓的格局。

Wang在7月份与其他购房者一起写信给北京有关政府部门求助。“我们太弱小，”这封公开信说。Wang说，泰禾集团在8月5日曾举行一个复工仪式，但项目进展非常慢。

上述项目工地的一名工人告诉《华尔街日报》(The Wall Street Journal)，他从2月份开始就一直没有领到工资，该项目约三分之一的施工人员已离开。周三，该项目销售中心的一名工作人员称，此项目仍将接受购房订单，预计将于2021年底前完工，比之前的最后期限晚了三个月。