500家房企破产 大陆购房者面临楼财两空

　　今年以来，中国房地产企业融资环境继续收紧，企业破产数量居高不下，房地产行业面临洗牌，并对购房者和金融机构造成冲击。一旦房企破产，购房者不仅首付款拿不回来，其购买房产很可能已经被地产商抵押，从而面临楼财两空的风险；而一些金融机构，则被动成为房地产开发商的股东。

　　中国房地产规模巨大，根据高盛数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到52兆美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场，被《华尔街日报》称为“史诗级泡沫”难题。为防止泡沫破裂，中共对房地产调控至今未有放松，并对房地产企业融资作出更严格限定。由于融资环境紧缩，一向依赖高杠杆经营的中国房地产开发商面临资金链断裂风险。

　　据中共法院网公告，2020年以来，房地产开发商破产500余件，与去年全年450余家相比，房企破产数据维持在高位，中国房地产行业面临洗牌。

　　陆媒3日报道，房地产行业洗牌波及面非常广泛，一方面，牵涉大量购房者，另一方面涉及诸多银行、信托等债权机构，甚至有结构化设计的私募股权、信托产品、资管计划等，并牵涉大量个人投资者。

　　对于购房者而言，一旦房企资金出现危机，他们面临的问题很可能是楼财两空。

　　近期，上海多名购房者反映，一个位于浦东御桥板块，贴近中环的房地产项目出现了问题。

　　一位购房者在2019年4月与上海海东房地产有限公司签订购房意向合同，购置了上海颐盛云景苑的期房，6月交了七成房款500多万元，正式签订网签预售合同，8月份办理银行贷款获批。

　　随后，海东地产母公司三盛宏业爆出资金链危机，股权相继被冻结。海东地产90%股权被转至母公司债权人之一的民生信托。同时停止了房子的抵押撤销和产权预告。

　　该项目共有198户，均是2019年的期房，按照约定，2020年12月20日为交房日，现已全部停滞。

　　7月8日，海东房地产出具的一份承诺书显示：截至目前时间已过，撤抵押的工作没有解决，仍有60%的业主房产处于抵押未解除状态。

　　购房者表示，“首付款都交了，现在很担心，一旦公司真的宣告破产，我们业主都不是第一债权人。项目本身也没有推进的迹象。”

　　购房者发现，他们此前支付的购房首付款，并没有进入到购房合同中约定的监管银行账户，而是流至其他的账户。而海东房地产的代表承认部分购房首付款被母公司挪用。

　　房企债务违约 金融机构被动“债转股”

　　目前，中共监管部门对房地产融资维持高压状态，尤其银行和信托机构的涉房贷款业务进行严格监管。

　　9月4日，中共银保监会披露30张罚单，对中国民生银行、浙商银行、广发银行、华夏银行和中国华融公司涉及房地产的融资进行处罚，金额合计3.2亿元。

　　然而，开发商债务已经累积到一定规模，在正规融资渠道收紧之后，只能通过其他成本更高的融资方式续借滚动，最终的结果很可能是债务危机的爆发。

　　在房企去杠杆的大背景下，现金流恶化的房企正在面临即将到来的偿债高峰。据彭博汇总的数据，年内剩余时间至2021年，中国房地产开发商有超过7000亿元人民币以及600亿美元债券到期。

　　中诚信国际分析师白茹等在报告中称，未来房企对于金融杠杆的利用将明显下降，那些经营效率较低、库存压力大、销售回款与债务规模不匹配的房地产企业会面临更高的信用风险。

　　报道称，最近一两年，多家信托公司就被迫无奈地接手了不少房企债务违约案例，被动“债转股”，成为诸多地产项目的股东。

　　陆媒查询工商资料变更记录发现，多家信托公司都被动成为了大量房地产开发企业的股东。例如，民生信托去年被动持有的瑜阳房地产开发有限公司90%股权，变成合肥文一地产公司的股东；持有的武汉原绿英赫置业有限公司的股权，持股比例66.67%，接手武汉原绿创变置业公司等。

　　一位信托公司旗下房地产股权管理机构人士表示，“信托不是开发商，本身缺乏项目处置和管理能力，就算被动接盘了，应该也不会去管理。”他说，这使项目的处置越加艰难。