什么节奏？又一省会城市房价大跌

       最近，中国房价不断下降的消息在国内引起了很大的关注。这里先给大家回顾一下。

　　一

　　上次讲到过天津市区普遍一平米下跌5000元的事情。自2016年天津房价触及高点以来，房价跌幅在20%-40%，其中市区跌幅在20%左右，郊区跌幅高达40%，天津房价普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，有的房子两周降价72万，天津楼市下跌的消息刷屏了自媒体。

　　几乎和天津房价下跌同时被爆出来的是：河北省会石家庄房价跌回三年前了。

　　济南房价已经7连跌，高位站岗不仅有购房者，而且有很多开发商。一波大起大落的楼市行情，无情的把全国半数一线房企包了饺子。连以“话少活好镰刀快”著称的无情收割机——碧桂园都没能逃脱。碧桂园在济南新东站拍了8块土地，块块高位站岗，至今无法解套。

　　最近，北京二手房量价齐跌，8月31日至9月6日一周内，北京二手房成交套数环比下跌4.92%。北京房价同时也在下跌。9月以来北京二手房均价为每平方米57,384元人民币，比去年同期下跌3.70%。还有的购房者没办完买房手续，房价已经跌去了十几万甚至几十万。当然这些数据是官方的。而民间真实的情况是，北京市区二手房很多要大降20%才能出手，环京楼市这几年很多已经大跌40%-50%以上，郊区很多地方成了鬼城。

　　除了天津、北京、石家庄，中间还不时涌现出“房价如葱”的东北、云南三四线城市，2万块钱、7万块钱就可以买一套房子。可以说整个北方城市的房价都开始沦陷了。

　　二

　　而今，又有一个北方省会城市房价开始失守，这个就是北方的第二经济大省——河南。

　　9月18日，“河南省房地产业商会”微信公众号发文称，9月17日，三十多位河南房地产企业掌门人和一线房企参加的河南省房地产业商会会长闭门会中，多家房企表态稳地产，不带头降价。与会房企观点普遍一致：降价促销对于整个行业发展，弊大于利。而且今天，这个协会也在批评恒大在全国7折甩房破坏行业整体规则，损害大家的利益。

　　这个消息释放出了很多信号：首先说明，河南房价已经出现了下降的趋势，正是为了防止房企之间打价格战，降价促销抢跑，所以这次会议才特意强调结成价格同盟，不降价。其次，这种行为如果放在美国一定是干扰市场的托拉斯行为，是要被起诉的，但在中国还是可以。再次，北方城市都在降价，如果河南能硬扛着不降价，房屋销量就无法保证，开发商就无法回笼资金，欠银行的债务就无法偿还，最终当然会出现债务违约，开发商倒闭破产。所以，目前的情况就是：不降价是等死，降价可能还有一线生机。当然，在中国的这种价格同盟一般都是不牢靠的。这些协会在一起开会可以达成口头协议，估计回去之后首先就是降价促销了，对于房地产萧条这只吃人的老虎，开发商不一定要跑赢老虎，只需要跑赢一起在跑的其他同行就行了。所以，我的判断是河南房产降价已经是在路上。

　　而事实也正是如此，河南郑州的房价已经开始下跌。

　　郑州首现买房当场送汽车！这几天，朋友圈里一条卖房广告炸开了锅，买房直接送别克英朗一辆，网签直接新车开走。买套房、送辆车！不少人吐槽，网友表示这在郑州还真是“活久见”。

　　以前市场不好的时候，开发商总会想出各种招数来吸引眼球，比如低首付、零首付、分期首付、降价、特价、家电代金券、物业费等等。但是买房送车过去只在北京上海深圳等一线城市见过，在郑州确实是第一次。据太平洋汽车网报道，目前别克英朗不同车型价格在6-14万左右，相当于直接买套房省下几万的房子，好像太诱人了。而且，物业除了送车，还有低首付的优惠政策。一般情况下，公寓首付至少要50%，但现在这个楼盘首付只需要19800-30000就可以网上签约了！可以说开发商为了回款，也是拼了。

　　郑州的房价下跌，不是个别现象，也不是郊区的现象，而是出现了全面降价的趋势！这个时候好像没有最低的房价，只有更低。9月，郑州有很多特价房。每天朋友圈都在筛选各种楼盘降价的消息。今天跌了500，明天跌了800。过了一段时间，出现了令人震惊的特价，低价房满天飞。

　　前两天，四环内跌至9900；这两天，豪宅窝里的北龙湖某盘跌价幅度高达1万/平米！价格，总能低到让人惊掉下巴；房价，似乎真的撑不住了！12月15日是开发商核算节点之前，越靠近这个节点，降价项目越多，幅度会越大。

　　有朋友可能会问，房价下降难道只是天津、石家庄、济南、郑州、北京等北方城市的现象吗？当然不是。最近，重庆房价下降也比较狠。

　　年初，重庆有房东考虑换新房，把旧房挂了出去，一直无人问津。后来连续降价两次，大降30万，还是没有成交。今年年初，重庆挂牌二手房不到14万套，如今达到16.4万套。短短几个月，就激增了2.5万套。而如果和去年相比，现在的挂牌量翻了三倍。要知道，这还仅仅是二手房，不含新房。而北京通过链家正在挂牌销售的二手房也才刚超过9万套。这样一对比就可以看出，重庆排队卖房有多火爆。重庆楼市的血雨腥风可能要来了。

　　那么，其他城市的二手房市场如何呢？9月14日，中国国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。数据显示，二手房有近20个城市下跌，包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。虽然这些城市的降幅都不算太大，但70个大中城市中，依然有接近3成在下跌。

　　都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。比如南京，从监测数据可以看到，2020年第37周，南京二手房成交面积19万方，环比再降17%持续回落，成交规模降至6周内低位。还有深圳，数据显示，8月深圳全市过户11322套二手房，环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性，8月过户量虽过万，但实际成交已有所下降。更令人担心的是，8月深圳二手房成交均价为66002元/㎡，环比下跌1.3%。伴随着需求降温和预期回落，二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。全国大部分城市二手房市场压力只增不减！

　　除了二手房，新房降价的城市也越来越多了。8月份，新房价格环比涨幅有所扩大，和城市结构有关系。但也可以看到，在70个城市中，房价下降的城市数量是有所增加的，从7月份的6个增加为8月份的9个，说明有更多城市加入到降价的行列中。

　　三

　　不可否认，二手房惨淡与新房市场有直接关系。新房价格上涨的预期没有了，大部分楼盘价格甚至还在不断下跌，市场进入浓浓的观望期。

　　但，真正的主因还是持续的定向调控。

　　7月，中央与地方城市开展房地产座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城参与。强调科学精准调控，防止资金违规流入房地产。8月，住建部定向约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价涨幅较快的6城。强调及时精准调控，坚决遏制投机炒房。随后，长春、沈阳，及前期房价上涨过快的深圳、杭州、无锡，陆续出台政策打补丁响应。其中——

　　沈阳提高二套首付比例，禁止分期首付和首付贷，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

　　无锡二套首付比例40%上调至60%，围堵假离婚购房，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

　　深圳拟建立婚姻信息查询机制，围堵假离婚炒房，产权不满半年不允许做经营贷……

　　大家知道整个2020上半年，全国出台了多少房地产调控政策吗？

　　据统计是304条，一年只有365天，半年平均182.5天，但是这半年出了300多条政策。基本上，每天会有1.6条政策落地。所以，短期调控政策绝对不会放松，市场没有升温的基础。

　　四

　　然而，更值得关注的，是持续走高的库存。截至2020年7月底，全国100个城市商品住宅库存总量为48031万方，环比增长0.2%，同比增长6.9%，存在库存积压和滞销的风险。其中，天津最近被爆出有房每平降5000，但其实，天津二手房库存早已处在惊人的高位了。二手房挂牌量已经突破14万套，明显的供过于求，卖方难有溢价权。成都挂牌销售的二手房已经超过13万套。相比年初突破12万大关，涨了1万套。有数据显示，2018年底才5.8万套。也就是说，1年多的时间，成都二手房库存上涨超1倍。还有沈阳，二手房根据链家数据显示，目前挂牌量也超过13万套。两年时间里，沈阳二手房库存涨幅超过200%。

　　目前，全国有超过一百个城市的二手房挂牌量，已经连续增长了十七个月，什么概念？就是持续上升了快两年了。很多城市二手房的挂牌数量直接翻了一倍，甚至还有翻了好几倍的。

　　北京去年的二手房挂牌量是55000套，现在是93000套。杭州，去年二手房挂牌量是65000套，现在呢，已经高达120000套了。最厉害还是重庆，去年二手房挂牌量为48000套，现在已经超过160000套了，翻了三倍还多。苏州去年的二手房挂牌量为24000套，现在的挂牌量已经快到90000套了，也翻了三四倍了。

　　新房价格的上涨，掩盖不住二手房大抛售侠的量价齐跌。二手房才真正代表了楼市未来的走向。

　　最近的十年，可谓是房地产行业的黄金十年，国人对房子的狂热是难以想象的，由于房价一直在涨，很多人都进行炒房，开发商见有利可图，也拼命扩大规模，大量建设住房，不知不觉，住房已经严重过剩。随着人口红利消失，大量的二手房空置，这个数量高达1亿套。

　　从2019年开始，楼市就在走下坡路，各大城市二手房挂牌量大幅上升，北京，重庆，上海，杭州，苏州等城市纷纷突破了10万套，还有中国最大炒房团上市公司手里的130万套住房都在等待套现离场，可以说二手房已经形成了堰塞湖现象。

　　目前二手房市场有2大特征，一是降价20%卖不出去，由于二手房存量太多，如果要在一两个月卖出去的话，可能降价幅度要很大，30%或者40%才行。二是很多城市出现房价倒挂的现象，新房价格比二手房价格还低，不过这也是正常现象，由于今年遇到疫情，对楼市的冲击很大，很多开发商都陷入困境。在国家划定了三道债务红线、融资受挫的情况下，大都会选择降价卖房，回笼资金，以免企业陷入资金流断裂的局面。最近恒大7折卖房就是典型。

　　五

　　目前，大约有1亿套住房是空置在“吃灰”的，这是足够5亿人居住的。这1亿套主要指商品房，还不包括小产房和农村的房子。未来10年，从农村进入城市的农民数量也将减少到1亿人，但是开发商建房的速度并没有减少，可以预料的是，未来三到五年，住房将进入严重过剩的时代，房子可能会“烂大街”，部分城市房价将跌成白菜价，其实现在很多中小城市的房子已经成了白菜价了。

　　住房过剩是开发商和炒房客都必须面对的，如果你看完关于房地产的各项数据，就会明白为什么开发商和炒房客会如此焦虑了。现在，二手房抛售量飙升，有观点认为是2015年下半年开启的房地产牛市，无数人冲进了楼市（甚至出现万人抢房和深夜排队抢房现象），现在这些房子都满足了限售期限，都流向市场了，再加上现在楼市不明朗，一时间二手房纷纷涌向市场，导致难以消化。

　　如果这些二手房大量抛售的话，楼市可能会“崩盘”，这绝对不是危言耸听。

　　原本以为，在楼市已经出现堰塞湖，出现危机的时候，政府会“网开一面”，但是各大城市对楼市的调控非但没有放松，反而出台更多的政策，多次强调“房住不炒”，强调要稳房价、稳地价、稳预期，银保监会也发声，资金不得违规流向房地产行业，住建部也表示，房产税、空置税等将会尽快出台。

　　在出现疫情、天量二手房等待抛售、以及降价20%都卖不出的情况下，政府如此强硬，看来不是没有道理，是楼市真的充满了风险，如果继续放任楼市的话，一旦泡沫破裂，就会重蹈日本的悲剧。1991年，日本楼市泡沫破裂，上万人自杀，几十万人财富化为灰烬，这点可是中国政府不想看到的。

　　但很多事情是不以人的意志为转移。未来两到三个月，开发商降价打折甩新房和楼市二手房大量降价抛盘会交相辉映，成为奇观。当然，也不排除堰塞湖因为导流而出现溃坝的可能性……