失业压顶大量断供：大陆法拍屋数量飙升3倍

　　一年一度的“冬至”刚刚过去，中国的楼市也到了“黑夜最长，白天最短”的时间。而我一直在关注的、代表着中国楼市风向标的法拍屋数量，可以说也是让人不安心。

　　一

　　阿里拍卖数据显示，目前平台拍卖(变卖)房源为1342850套。年内截至12月14日的房源为272979套，2015年同期为87879套，5年时间增幅超三倍。

　　以北京为例，瀚海数据研究院数据显示，今年前11个月，北京有4909套法拍房进入市场，较往年年均500套左右的数量实现倍数式增长；成交总价218.99亿元，平均折扣7.9折。

　　可以说，这些数字都释放出的是一种不祥的信号，毕竟这些法拍屋的前主人，基本上都是因为经济原因，主要是因为债务无法偿还导致房子被迫拍卖的。法拍屋的数量飙升趋势基本释放的就是经济恶化的信号，就像对标标准普尔的恐慌指数是一样的。

　　那我们一起看下，什么是法拍屋？导致法拍屋数量上升的原因主要是什么？

　　所谓“法拍房”，指的是：当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得资金满足债权，在此过程中，遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

　　通俗来说，就是房主欠的债太多，只能被迫“弃房断供”的房子。为什么今年法拍房会猛涨呢？最大的原因就是—破产的单位增多、另外还不起房贷的人越来越多了。

　　法拍房的来源主要三类：涉刑——比如腐败官员房产；诉讼——比如房贷断供的；破产——清算企业的资产处置；这几年，第一类涉刑事房产的数量不大，经过了2012-2016年的大反腐，这几年贪官房产上拍的比例一直在下降。

　　但是，破产企业资产清算的比例一直在上升。尤其是房地产公司的破产，一个公司破产往往会带来上百套甚至上千套房屋的上拍。和以往不同的是，往年的开发公司破产往往是出于逃避债务和后期维权的“假破产”，然而今年在三道红线的影响下，开发公司“真”破产的情况非常多。比如，我们一直认为房地产形势不错的杭州，今年就有三家比较重量级的开发公司破产。

　　杭州华达房地产开发有限公司，杭州祐康置业公司，浙江中铁房地产集团。其中浙江中铁房地产集团还有部分的国资背景。这三家公司破产，带来淘宝上千套房屋的上拍，另外杭州祐康置业总部大楼就是被淘宝拍卖的。

　　房产拍卖量激增的另一个原因就是疫情，由于疫情影响，很多服务业尤其是旅游，影视、餐饮、酒店等行业的员工在今年收入基本上是绝收，也造成了月供无法支付，意思就是说，很多弃房断供的人，就是一般的家庭。因为月供还不上，弃房断供，房子被银行收走，然后走上司法拍卖程序。还有可能一些人拿房子抵押去做生意，业主因为民间借贷拿房产抵押，钱还不上，就只能强制拍卖，比如，因为特殊原因被没收个人全部财产。

　　所以，2020年对于房产拍卖来说，是丰收的一年。但是，2020年，对于很多行业打工人来说，却是异常悲伤的一年。

　　二

　　我们要探讨的问题是：为什么在短短5年时间，“断供房”激增3倍？

　　一个主要原因是因为过去5年房价上涨过快，间接导致居民负债率大增。从2015年3月开始，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。从京沪深到省会，从地市到县城，从都市圈到城市圈，从高铁到地铁，从新一线到三四线，从低首付到高杠杆，从地王到千亿巨头，短短几年时间，眼花缭乱。

　　居民负债率，就是在这个过程中不断推高的。房价越长，大家追涨借钱买房的人就越多，有些是买房自住，也有不少利用高杠杆来投机。

　　按照相关数据，去年底中国的居民杠杆率已经达到了65%。如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

　　在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增，以2017年-2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60%的住户部门消费贷款增量。显然，越来越多的人加入到了买房行列中，只要能买到房子，背负再多房贷也在所不惜。

　　不光是购房者越来越狂热，就连上市公司们也开始“不务正业”了。3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元，投资性房地产均值也是不断攀升。

　　值得注意的是，2018年，这个数字还是12190亿元，仅2019前三季度，9个月的时间，就增长了1000多亿元。1000亿是什么概念？把百元大钞全部铺开，相当于1670个标准足球场的面积，堆起来重量能达到1150吨，层层叠加，按照3米的大楼层高，高度可达30000层。

　　当楼市成为投机“资金池”，大量购房者在没有财力支撑的前提下买房，一旦收入不及预期，弃房断供自然会成倍增长。

　　三

　　拍卖房源增多，还有一个大背景：不良资产处置。

　　据第一财经报道，根据监管要求，今年全年，银行系统计划处置不良资产3.4万亿元左右，目前上半年已处置1.1万亿元，仅占全年的三分之一左右，由此足见下半年不良资产处置的压力。正如银保监会高层在前段时间接受采访时说：“预计今年全年银行业将处置不良贷款3.4万亿元，比去年的2.3万亿元加大了力度，明年的处置力度会更大，因为很多贷款延期了，一些问题明年才会暴露出来。”

　　后半句是重点：因为很多贷款延期了。

　　今年很多人在上半年没有收入，但人人都背着房贷，收不抵支的情况下，出现不良贷款很正常，把这些不良资产处理掉，就成了稳定金融体系的重要任务，这也是“断供房”激增的原因之一。因为杠杆率高，因为收入下降，自住的人很多房贷几乎也耗尽了家庭可支配收入，而投机的人，极端的甚至利用全家人的信用卡额度来借贷炒房，杠杆远远超出了自身的承受能力和收入水平，都是在拆东墙补西墙，疲于应付。

　　断供的房子越来越多，法拍屋三年翻五倍，在今年暴增，说明楼市寒冬已经来了。与断供的法拍房增多结伴而来的，是房价下跌的城市越来越多了。

　　在上个月的70城房价统计中，下跌一年的城市排名前十有：牡丹江，南充，郑州，天津，贵阳，北海，太原，湛江，烟台，青岛。北方城市占据大半江山！

　　从各城市历史高点至2020年10月，20个城市房价距最高点调整幅度均在10%以上，其中9城市房价距最高点调整幅度均在15%以上，廊坊房价下调幅度最大，达46.9%，基本腰斩了。青岛下跌23%，天津下跌了22%，石家庄、济南下跌了18%，北京下跌了15%。这些房价大跌的城市基本上也是在北方为主。

　　过去5年以来，很多购房者都对房地产形成了坚不可摧的“信仰”，认为买房就是能赚钱，持有房产就能跑赢通胀，实体生意难做、创业艰难，还不如把身家都投入到楼市中，借钱也要买房，房价再高也愿意接盘。这样的“涨价幻梦”，在不断涌现的“断供房”面前，会被击得粉碎。特别是这两年很多城市的房价停止上涨，甚至开始横盘，而在北方很多城市，二手房已经呈现出普遍下跌的趋势。

　　说了这么多，主要意思就是说，如果房价上涨，高杠杆是有存活的空间的；但是一旦房价停止上涨，甚至下降，预期就开始改变，那些高杠杆炒房的资金可能就会退潮。收入的下降和房价的下跌就会形成剪刀差，这是杠杆断裂，弃房断供现象增多的主要原因。

　　而更关键的是看明年，毕竟今年虽然受到疫情的冲击，但是很多家里还是有存款的，房贷还可以维持。但是一旦到了明年，如果收入状况还不改善，失业问题不得到缓解，那么很多家庭的存款将耗尽，断供的大军可能会更加汹涌，所以明年对广大房奴们来说才是更艰难的一年。除非你想办法保住工作，多挣钱，否则可能将面临断供，让自己一辈子心血买的房子成为法拍屋的风险。

　　而就在今天，放出来消息，北京写字楼的空置率已经创下了十年来的新高。说明北京的商业环境在急剧恶化，这也反应了北京的制造业水平的衰退和居民收入的下降。而北京的二手房挂牌率非常高，价格下降已经高达10%以上，成为四个一线城市的冠军。

　　所以，天津房价大滑坡之后，唯一一个房价还在苦苦支撑的北方经济十强独苗，看来房价在明年是很难保住了。北京的房价失守，完全可以成为媲美法拍屋暴增的楼市风向标。

　　一切就看明年了！