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大面积断供?六大国有银行如此“割韭菜”
www.creaders.net | 2021-02-12 17:11:13  财经冷眼 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

       之前提到过,未来中国可能会出现住房大面积断供的情况,目前来看在北方出现的可能性更大。

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  一

  像北京郊区地带、天津、石家庄、青岛、济南以及东北很多城市的房价,跌个30%都算是好的,很多都是腰斩了。继续持有房产的成本非常高,还不如断供将房子甩给银行来得划算。

  当时一直推测,断供后,房主会将房子甩给银行,这样不管是法拍屋的数量还是银行的坏账都会上升,会给中国银行业带来巨大的风险。但是目前来看,我还少说了一种情况,就是这些断供的房主,开始以免费送房子的形式,让接收者来为房子买单。这样的事情现在确实开始出现了,在国内网络上引起了热议。

  近期,一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传,引发了较大关注。经过相关部门和媒体核实,该消息属实。由于“资不抵债”,网名为“厚土”的该业主准备将位于河北燕郊天洋城这套40平方米的房子赠与别人,目前还剩70多万贷款,接收房子的人负责还剩下的贷款,先到先得。

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  图为河北燕郊的“天洋城”小区

  在业内看来,由于大部购房者有着自住需求,同时买房和还贷成本普遍较高,因此,燕郊大概率不会出现大面积弃房断供,但市场长期处于低点的状态或很难改变。目前燕郊的房子普遍比高点的时候下跌了40%左右,基本就是首付被跌出去了。燕郊天洋城最高峰时单价超过3万元,目前均价则回落到每平方米不足1.8万元,单价下降了1万2,跌了40%。

  近日,网友“厚土”再次发帖介绍了房子的详情:“房子是天洋城2号公寓楼,2016年买的,40平方米,还剩70多万贷款,现在算是还不起房贷,但目前没有断供,如果愿意承担转让费用和来回路费,可随时办手续”。其实2016年还不是燕郊房价的最高点,最高点出现在2017年。这意味着如果2017年买燕郊的房子,现在可能亏得更惨。

  他之所以选择免费增送,原因在于“资不抵债”。该套房子是他之前作为婚房而买的,购买之后没怎么住,2017年离开燕郊到了云南定居。因此,这套房子一直处于出租状态,租金方面“不值钱,每月1000多元。”他说他每月的月供约4000元,之所以想赠送出去,问题不在于自己能否承担月供,而是越来越赔,“我都已经搭进去了40多万,如果再还,就会赔得更多。”

  天洋城目前单价也就一万七八,这套房子未还清的贷款,基本上和市场价持平了。对于接受赠送、继续还贷的事儿,有购房资格的人,可能并不合适;没有购房资格的人,还可以。

  燕郊,这座被称为“北京编外”的卫星城,因距离北京的CBD仅30公里,燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。前几年,燕郊房地产迅速膨胀,尤其是京津冀协同发展、北京城市副中心整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来,燕郊房价迎来上涨浪潮。“厚土”购买的这套住宅时,燕郊房价在2万元/平方米左右,而市场最高峰时,燕郊房价超过了3万元/平方米。

  2017年燕郊房价大调控,让本已出现萧条态势的燕郊楼市趋于冰冻。历经3年调整,燕郊新建商品住宅成交量才有所回升。2020年整体成交均价为19701元/平方米,同比微增1.9%。但是远远低于调控前的顶峰每平米3万的水平。而且现在也看不到上涨的潜力。

  问题在于,免费赠送房子的情况是否具有代表性?这是否意味着燕郊会出现大面积弃房断供现象?

  官方当然从维稳的角度说,燕郊购房者出现赠送房产是一个案,并不代表市场上的房产都处于无流动性或无人问津的境况。但是我们只要看下燕郊房价动辄下降30%40%,甚至腰斩的情况,就会发现这样的情况目前虽然是个案,但是长远来说可能就不是个案。会像病毒一样变成普遍现象,在环京地带,甚至是整个北方蔓延。

  这里面有以下几个原因:

  首先,房价作为资产价格的代表,是当地经济的典型体现。现在不管是北京还是天津这样的北方两大经济中心,可以说经济都非常糟糕,天津数十年来首次跌出了中国城市GDP的前十,东北的经济占中国经济的比重从数十年前的15%左右,跌到了现在的5%,这样的经济,当然支撑不起来目前的房价。在2017年见顶后,一直阴跌到目前腰斩的水平也属于正常。

  其次,北方人口这几年一直是在外流的,人口数量在减少,需求也在减少,那么房价当然也就失去了支撑。

  再次,房价下跌被套后,当初很多购房者以为只是暂时的,迟早会涨上去。但是4年过去了,房价没有任何起色,也让很多购房者绝望。当初的首付都跌没了,剩下要还的贷款和目前的市场房价也差不多。不管是断供还是赠与别人,可以说都是明智选择。

  最后,如果未来就业形势继续恶化,收入下降或者消失,大面积的断供或者送房的现象可能会更加普遍。当然,接收房子的人必须连贷款也一起接过去,这样就避免了断供被列入征信黑名单这样一个污点。如果未来送房子都没有人愿意要,也没人原因承接剩余的房贷,可能哪个时候才是断供的高光时刻。

  二

  说到房贷断供对银行的冲击,这里刚刚有一条银行出台的措施,引起了很多人的关注。

  前些天,六大银行正式宣布:3月1日起,存定期的储户,以活期利息计算。不知道是整个标题太劲爆,还是这个存定期给活期利息的事情太让人不可思议,这个消息在海内外引起了巨大反响,当成了是银行开始耍无赖的一个典型来批判。

  查了一下这条新闻,事情确实有这个事情,总体来说意思差不多,但是开始实施的时间点和其中的具体内涵还是有所差异,这里跟大家说一下。

  其实在去年12月15日,工、农、中、建、交、邮储六大国有银行就齐发公告,对靠档计息的个人存款产品进行调整。六大行表示,根据中国央行关于存款利率和计结息管理的有关规定,从2021年1月1日起,对于提前支取靠档计息的个人大额存单、定期存款产品等,调整提前支取时适用的计息规则。

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  具体来看,如果用户在调整日(含)后提前支取,那么将按照支取日该行人民币活期存款挂牌利率计息;如在调整日(不含)前提前支取,仍按照原方式计息;如未提前支取,则利息不受影响。

  可能听到这里,大家还是不太明白,这是什么个意思呢?

  之前为了让储户更好地存钱,该银行推出了“靠档计息”计划。“靠档计息”意思就是,比如你定期存3年,如果2年的时候需要取出,仍然可以以2年的存款利息清算。如果存款3年,则可以用3年的存款利息结算。这种方法更加灵活,不会对银行和储户造成损失,因此在过去几年中受到储户的青睐。

  比如储户有20万存款,存了3年期“靠档计息”,但是他在存了1年6个月后,就想取出来,那利息就不是按照活期来,一般是1年按大额存单利率,6个月按活期利率来计算,那就有大概7780元的利息,这样对储户来说是很划算的,所以受到了储户的欢迎,也成为了银行的揽储利器。但是现在新的规定出来了,这一定存产品就要和大家说再见了。同样,当初计划存20万的定期存款,如果你同样在存到1年零6个月后取出来,意味着你之前可以获得的1年的固定利息也拿不到,全部只能取活期利息,损失比较大。

  那么这个措施改革背后的意义到底是什么呢?我说过,所有的改革都是有利于政府和国企的,有利于人民群众的改革很少。这一项改革可以说就是非常明显,是打着打击竞争性揽储的旗号来剥夺储户的利益,节约银行的成本。

  我们知道,现在央行将银行放贷的利率压得很死,LPR浮动利率有快一年没有上调过,主要是为了防止贷款利率上升导致货币紧缩效应,对实体经济和岌岌可危的债务形成打压。银行就是靠息差过日子的,现在贷款利率被限制死了,就只能靠压低揽储成本来增加点利润,维持现在比较艰难的日子了。这就是本次耍流氓,将定期利息当活期支付利息的主要原因。当然,也可能是银行为了在时间窗口上防止资金的错配给银行带来的流动性风险,这个也是有可能的。

  要说银行现在的日子也确实非常难过,去年李克强压着银行给实体让利1.5万亿,这其实就是由银行代替政府,承担了补贴实业的责任。

  这种补贴的结果,当然就是银行业的坏账率在2020年显著上升,而利润显著下降。现在各大银行的全年年报数据还没出,不过前三季度的季报数据已经很清晰了。举例说,2020前三季度,工商银行的利润同比下降9.15%,农行下降了8.49%,中行下降8.69%,建行下降8.66%。毫无疑问,这就是承担了补贴实业责任之后的结果。

  所以,这次银行定期存款给活期利息的事情,反应的是银行的盈利越来越困难,为了活命,在毫无羞耻地降低成本。不知道如果以后类似燕郊的赠送房子没人接之后,断供的人将房子直接甩给银行,会不会是对银行的致命一击?

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