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房地产新规大革命:很多人慌了
www.creaders.net | 2021-03-05 16:34:01  财经冷眼 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

       2021年开局不到两个月,中国国内房地产的政策调控,从全国层面到各个城市一次比一次严。

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       2月25日,中国自然资源部下发了一则文件。这份文件的主要内容是,全国22个重点城市将实施“两集中”供地模式,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。这22个城市分别为:北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。翻译成大白话:全国主要一二线城市未来土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。这则足以撼动地产界的土地新政传出,在各个城市掀起一股强烈反应,引发楼市震荡。

       过去,地方政府卖地,一年四季都可以,但现在,一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”,其影响力绝不输于去年的“三道红线”,甚至可以称之为:土地供给侧历史性改革。

       一

       要了解这项改革的意义,我们先要了解一些背景知识。

       关注楼市的朋友应该不生疏,“招拍挂”制度,是当年从香港老师傅那学来的,简单来说:地方将土地招标、拍卖、挂牌,开发商竞价购买。竞拍的人多了,土地价格抬升,高溢价率成交;竞拍的人少了,低溢价率成交,甚至土地流拍。

      但这其中是有猫腻的,比如开发商买地,并不需要全款,而是自己拿出20~30%的基础资金,其他的钱去银行或者其他地方借。然后开发商卖期房收钱,还给银行,再融资买地开发、还钱……

       明面上是实业制造,暗地里就是一场金融游戏。但房子不是普通消费品,不像电动小摩托,用几年就坏了,基本上人们会住一辈子,还可以代代传承。

       房子越盖越多,人却越来越少,如果按照2019年人均40多平米的居住面积,其实中国的房子已经够用了。但这场金融游戏远没有停止,地方继续卖地赚钱,发商们抢地拼规模、做大哥。金融可以天马行空,但不可以虚无缥缈。

       当房子卖不出去,开发商还不上钱的时候,引发的系统性金融风险,谁都无力承担。这两年暴雷的房企有很多,大型房企也不在少数,市场烂尾盘一批接一批。

       于是乎,从2016年房住不炒开始,中央每天都在想方设法打压楼市,降低房地产风险。比如“两道红线”限制开发商杠杆,“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。如今,又把矛头指向了土地交易市场。

       二

       之前地方招拍挂卖地很自由,土地在地方政府手里,想怎么卖就怎么卖。但卖着卖着就出了问题。有的城市因为过分依赖土地财政,纵容房价炒作,经济没起来,房价没少涨。

       房价高了支撑不住,容易出事儿,就想着通过控制土地出让,“饥饿销售”,营造紧张气氛。还有的则是通过开发商,造一些高价地王楼王,拉高房价天花板,营造一种欣欣向荣的行情,“买涨不买跌”,自然购房者愿意入市接盘。总而言之,为了不让地价掉下来,什么法子都有。

       但现在,要求土地出让集中公示、集中招拍挂、一年最多卖三次,完全改变了逻辑。

       我们从文件中看到的是:

       1、要根据本地区房地产市场实际情况,合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应,2021年公告供应量不得低于近五年(2016年-2020年)平均完成交易量。

       2、要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外,住宅用地信息公开必须及时、准确、全面,让市场主体易获取、能看懂。大白话翻译就是:别玩猫腻,无论你想不想,以后土地供应量必须要保障充足,一年最多卖三次,所有用地信息必须让大家看到。这相当于中央变相收回了土地管理权限,从根子上进行“房住不炒”。

       这样导致的结果显而易见,地方土地财政会相应减少,之前玩土地调控的城市会暴露原形,房价绷不住,开始进入下行周期。

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       三

       接下来说说对二级市场的影响。

       土地一年只能卖三次也就意味着,开发商在一个城市买地的机会就只剩下了三次。如果三次机会把握不住或者把握不好,接下来很可能揭不开锅了,而且极其考验开发商的资金实力。

       机会成本极高。这就好比拍卖行一年就举行三次拍卖会,三次拍卖一整年的宝贝。这些宝贝有好的有差的,那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风,而且因为竞拍者众多,好宝贝价格肯定会更高。

       如果说过去分散式的土拍,更像零售;如今“两集中”式大改革,更像大批发。“大批发”式的供地执行后,对于市场、对于普通人有影响吗?如果有,影响大吗?我的答案很明确:当然。

       初步总结了一下主要会有以下几个方面的影响:

       1、地方政府失权,饥饿营销炒地,行不通了——这一点,势必要利空地方政府,土地权上交,主动性和能动性下降,不易操盘。

       2、溢价率被控,地王现象将会大大减少,甚至不允许有——劣质地块情况更糟,但优质地块,有实力有资金的房企都会竞拍,争抢会更激烈,不过对溢价率和地王会有严格限制。

       3、外来房企拿地难、“地主”本土化现象会大大减少,对小房企是利空——本土地头蛇类房企土地储备是利空,资金实力更雄厚的外来房企拿地机会会更多。

       当然,这个政策实施后,房价涨势跟城市潜力一目了然。因为两极分化异常明显,地卖得好、卖得贵的城市,未来房价肯定继续上涨;那些卖得差的,动不动流拍的城市,则会陷入负循环。比如说,一、二线城市优质地段的地价,越拍越高,房价也跟着上涨。

       优质土地被龙头开发商哄抢,银行也把钱都借给了龙头开发商,中小开发商则被迫挤到三四线城市。中小开发商融资能力弱,对回款极度渴求,但遇上行情冷淡的三四线城市,会导致一大批开发商被加速淘汰。届时会砸一个大坑出来,期房烂尾风险积聚。

       4、22城的新房市场,推货节奏将近乎全面同质化——一年三次供地,诸如郑州,按照往年供地量,一次可能要推出一百多宗地,这些地块基本都会同期入市,这样就有大量新盘,其入市、开盘、销售、交付等节点几乎一致。到时候新房可能会像“洪水冲闸”一样,在一个节点大量涌出。到时候应该非常热闹了。购房者选择挑选的余地更大。

       5、新盘“价格制胜”将会大过“营销制胜”——因为大量新盘时间节点同质化,各盘大概率都会打价格战,以价格吸引购房者,比任何营销花招都有效。

       6、22城之外,将会成为全国型房企的抢地新战场。 

       四

       那么作为买房人,应该如何面对这次土地制度改革呢?

       我觉得你首先要明白,开发商、银行、地方政府分别代表着人、钱、土地楼市三大要素,现在不得动弹。炒房军团彻底瓦解,房住不炒下了死手。而这次土地制度改革是在揭穿楼市谎言,让信息更加透,让分化更加明显,那么2021年房价应声下跌的城市千万不要投资,当然刚需另当别论。

       其次,一定要关注所在城市的“土地集中供应时段”。正常情况,顺推8个月就是新房集中上市期,这个时间段买房比较舒服。新房销售越激烈,购房者越是“上帝”,到时候什么送汽车送家电首付贷,乱七八招的营销方式可能都要上线,新房慢慢挑。

       最后就是对风险的认知。

       政策实施后,会加速淘汰一大批中小开发商,在买期房的时候,多留一个心眼,千万不要买资产负债率高、财务状况不好的地产开发商的房子,也不要买那些没有在核心地段拿到地的房子,说明他们实力不行。这样的开发商开发出的房子,很可能成为烂尾。

       有时候,买房就是跟开发商相亲,你得看他长相性格、个人能力、家庭背景,一个都不达标的,趁早让他走远。能做到这些,你起码超越了80%的买房人。

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