房地产税再次提上议事日程 利大还是弊大？

自去年底房地产税被加入中国政府的十四五发展规划以来，房地产税再次引起舆论界广泛关注。近日，财政部等房地产税的主要执行和推进部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取改革意见。这是否意味着已经风闻多年的房地产税法的立法程序即将启动？它给中国社会带来的利大还是弊大？

这次会议的消息是由财政部网站公布的。参加5月11日这次会议的包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等四个部门。

这些迹象表明，停滞多时的房地产税立法工作进入了高潮阶段。这似乎让外界并不惊讶。

房地产税是利好

“我个人认为，今明两年，一定会推出房地产税，因为它决定着中国财富的再分配”，一位多年在北京、深圳等一线城市从事房地产行业、由于安全原因不愿具名的专业人士告诉本台。

与这种乐观估计相一致的是，这位先生认为征收房地产税有诸多好处，“城镇居民中96%的人拥有了个人的住房，这么庞大的资产掌握在中国人的个体手中，会形成非常稳定的税源。”

自由至上主义学者、前北大经济学教授夏业良也认为，应当征收房地产税，“没有理由不收啊，就像富兰克林说的话，这个世界上唯一不改变的就是死亡和税收，这两个是必须的。但怎么用这个税收是另外一个命题了。收税是必然的。”

中国提出房地产税已经超过十年时间。2011年，上海和重庆试点对个人住房征收房产税。但这项工作到2014年底就基本结束了，外界评价说这种试点并不成功。当时有人指出，国家税务总局已经把工作重点转向国家层面的房地产税立法，并将其作为未来税制改革的的重要环节。

多年在深圳从事金融行业的傅以撒认为，当时上海和重庆停止房产税试点，是因为舆论对此有很大争议，“因为中国在土地交易的环节里已经征收了高额的土地出让金，默认里面涵盖了以后土地增值的预期收入的前提下，在持有环节再征收一笔税收，法理上是否合适？”

同时，他还强调，试点期间中国房市还没有进入房产价格暴涨的阶段，地方财政严重依赖卖地，如果全面征收房地产税，有可能打击房市，影响地方财政收入。

但房产税试点结束后，中央政府的房地产税立法长期停滞。2017年，中央政府已经将房地产税列入五年立法规划。但2019年，这方面的立法工作明显放缓，2020和2021年的《政府工作报告》中甚至没有提及房地产税。

但上面那位房地产业专业人士认为，到现在这个阶段，多方面的因素已经具备征收房地产税的条件，“无论是技术上对房地产的管控，还是民众对房地产税是否征收的认识程度，都已经达到了可以征收房地产的基础了。”

他指出，2018年开始实施的不动产登记制度，正在形成全国性的不动产统一实名登记，这为房地产全国性管控提供了良好的条件。

掩盖不了广泛的担忧

房地产税被广泛认为可以起到调节收入、对收入进行再分配的作用。甚至有人指出，房地产税可以精准打击持有多套房产的富有阶层。

夏业良则对这种效果持怀疑态度。他认为，真正的富人可能并不在乎房地产税，或者可以通过出租其拥有的房地产，仍然能做到受益大于支出。

真正受影响的也许是拥有两套或以上房地产的中产阶级，“假如说他有两三套房子，除了一套自住的以外，剩下的房子被课以较高的房地产税，他就有点受不了了，可能就拿出去卖。实际上对于城市中产阶级来说，这是一个沉重的负担。”

夏业良和那位专业人士也都提到，房地产税实行的过程中要能关注自己的官员，不能让他们有空可钻。

与此同时，房地产税的征收也被认为可能对房地产价格造成打击，影响到银行资产和以房产来计价的资产。但那位专业人士认为，中国的银行多数为国家所有，政府对银行不良资产的调控有充分余地。

另外，中国推行租售并举，并大量建设廉租房，对于房地产税对房产价格的影响可以起到缓冲作用。

还有不少人认为，房地产税征收背后的动因是因为地方政府的土地财政正在断流，急需拓宽税收来源。1994年中央和地方财政的分税制形成以后，各地逐渐形成以卖地盖房为主的地方财政收入模式，但这种收入近年来逐渐减少，对地方财政形成挑战。

这种看法反映出房地产税本身的地方税属性，也折射出房地产税可能造成的地方性差异。

傅以撒担心，房地产税实施后，主要打击的是三线以下的城市，“这些地方在人口减少的情况下，很多人就已经持有很多卖不出去的房子，把这个税再加上去，情况会更加的萧条。”

相比而言，他认为，一二线城市，房地产税只会让拥有多套房产的人把负担转嫁给租户，其结果反而会造成房产价格上涨。

“最后可能除了北上广等极少数地方，大部分地方再反复权衡之后，可能最终会选择放弃征收房地产税。这样下来，这个税能征收到多少，这是很有疑问的事情。”

实际上，去年底中国社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》中就建议，现在在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先试点开征房地产税。这也表明中央政府对不同地方的情况有所担心。

夏业良则对房地产税率提出了建议，“中国的房地产税不能一上来就那么高，应该是逐步的，随着中国经济财富的积累，要给民众一段时间的适应。”

他强调，一上来就把房地产税定得太高，可能起不到打击腐败、遏制巨富的作用，反而会对省吃俭用买两三套房子的中产阶级形成巨大压力。