贵阳山景房变坟景房 每平米降价两三千也卖不出

购房时，冲着楼盘广告上的“背靠万亩级登高云山公园、生态林海……”宣传标语，黄女士花费120余万元买下贵州省贵阳市中天未来方舟F10（盛棠）组团下的一套商品房。

面对业主的指责，开发商中天城投集团贵阳房地产开发有限公司表示，业主反映有坟墓裸露的山林位置处于该公司建设用地范围之外，他们无权进行处置。贵阳市云岩区市场监管局则在调查后回应称，并未发现开发商虚假宣传的证据，故不予立案。

业主称，从“山景房”变成“坟景房”，原先一万一二一平米买下的房子也因此降价到八千元一平米，但仍旧难有买家。气愤之下，中天未来方舟F10（盛棠）组团的诸多业主开始了与相关开发商长达一年多的维权拉锯战。

▲实际交房后，业主推窗可见的却是一片坟冢

【“山景”变“坟景”】

业主遭遇购房参差

中介称每平降价两三千都难转手

据悉，2017年时，位于贵州省贵阳市云岩区北京东路的中天未来方舟F10（盛棠）组团开始对外销售，因其对外宣称该楼盘是“云山宽景华宅”，吸引到不少市民前来购房。

“销售给我说，F10组团是高层公园房，靠着登高云山公园，能看到公园。”该楼盘业主黄女士告诉红星新闻记者，当时她在售楼现场仔细观察了模型沙盘，清楚地记得她所购房屋的楼栋四周除紧邻的其他楼栋，并无另外的建筑与标识，“沙盘上，房子紧挨着山林，山林的备注是登高云山公园。”

▲购房时沙盘图显示的小区周边环境

在“中天未来方舟”官方微信公众号上，红星新闻记者也查到，该公司在进行对外宣传时，曾多次发文称“盛棠102-130㎡生态空中私邸，位于中天·未来方舟F10组团，依山造势，靠山而建，背靠万亩登高云山公园生态林海，林木葱郁，四季常青”。另外，在一些公开的广告宣传资料上，有关中天未来方舟F10（盛棠）组团的图示旁，也仅仅只出现了登高云山公园，并未有其他不利因素标注。

中天未来方舟F10组团此前的宣传广告

出于对山景房的偏爱，以及考虑到周边的设施情况，黄女士最终以120余万元买下中天未来方舟F10（盛棠）组团中一套面朝山林的高层住房，均价1.16万元/㎡左右，并在2018年3月3日与开发商中天城投集团贵阳房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》补充协议，“合同和补充协议上，都没有明确说会有坟地这类的不利因素，因此我也没注意。交房前，我也去过现场，但因为地势原因和施工围栏遮挡，我根本不知道后面的山林具体是个什么样子的。”

▲中天未来方舟F10组团销售时的宣传图（左）与业主实际所看到的

在黄女士与开发商签署的补充协议里，红星新闻记者注意到，其中有一条写道：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸广告、电视广告、沙盘、模型等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。出卖人及买受人在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。

▲相关补充协议（部分）

2019年，中天未来方舟F10（盛棠）组团开始陆续交房，黄女士也满心期待地来到自己的新房里。但当她推开新房窗户眺望山景时，却发现入目的不是广告宣传里的生态林海，而是一片密密麻麻的坟冢，“所谓的公园在山的那一面，房子这边根本看不见，不管是白天还是晚上，面对这一片坟墓就很瘆人。”

黄女士说，当时她特别生气，感觉自己被开发商欺骗了，且她在业主群里了解到，不少业主的经历和她一样，都是奔着山景房购买的该组团，但现在却变成了“坟景房”。

中天未来方舟F10组团4栋12楼一业主窗外的景象

“不仅业主自己的感观受到影响，整个房子的价格也受到了影响。”据该楼盘的另一名业主统计，位于中天未来方舟F10（盛棠）组团的靠山楼栋共有6栋，分别是1、2、3、4、7、8栋，约1376户住宅，“这些住宅里有一半是直面后山‘坟景’的，可能有些低楼层因为地势低看不到，但至少也有600来户能看见。”

此外，有部分业主因紧靠坟墓不愿居住，便决定将房屋转卖出去，却迟迟无人接盘，“中介那边说这个房子不好卖，当初一万一二的单价，现在卖八千一平都难。”

▲业主群相关聊天信息

【“红线”内外】

开发商称其无权进行处置线外坟冢

律师称开发商应明确告知周边不利因素

为了讨要说法，受“坟景”影响的诸多业主便向贵阳市云岩区市场监督管理局进行投诉，反映“中天未来方舟房地产开发商涉嫌虚假宣传”的问题。

在中天城投集团贵阳房地产开发有限公司2020年4月8日出具的一份情况说明上，红星新闻记者看到，该公司表示，业主所反映的有坟墓裸露的山林位置处于该公司建设用地范围之外，他们无权进行处置。

▲开发商此前出具的情况说明

另据贵阳市云岩区市场监管局回复给中天未来方舟F10组团业主的信访事项处理意见书显示，该局通过调查核实，并未发现虚假宣传的证据，故不予立案；未来方舟F10组团房屋后面的山体确实与登高云山的背山处相连，但后面的山体不属于中天集团的建设用地范围，且从业主们提供的资料来看，无法确定该房屋和登高云山的联系，同时也无法界定F10组团和登高云山相关的广告联系。

▲贵阳市云岩区市场监管局相关信访事项处理意见书

“这个事已经僵持了一年多，但始终难以维权。”黄女士告诉红星新闻记者，交房后不久，业主们就自发进行维权，但因为涉及的业主人数较多，大家的诉求也各不相同，“有说退房的，也有要求迁坟的”，加上关于此事开发商方面也有自己的理由，问题一直无法得到妥善解决，“我们曾问过民政局，这些坟并非公墓。而且，据说这些坟要迁走的话，需要相关部门协调以及经费支撑。”

2021年5月13日，红星新闻记者联系到此前负责销售该楼盘的置业顾问韦某，其表示自己当初在销售时，已经将房子周边的环境告知给客户，而客户现在所称的墓地是在规划红线之外，也不是登高云山公园所相连的公墓区，“时间太久我也忘记了，但墓地这个情况我们应该是有告知的，贵阳多山，林区或多或少都有一些墓地。”

▲业主窗外清晰可见的坟冢

对于是否会有其他置业顾问刻意隐瞒了“能看见坟墓”等情况，韦某则表示，销售岗位人多，不排除可能会存在这种情况，“但我们置业顾问都是专业的，一般会为客户提供中性的介绍，且大多数都会带客户去现场看房，让客户了解住房周边环境以及存在的不利因素。”

▲售房期间韦姓置业顾问与业主的微信对话

韦某还表示，目前公司正在积极处理此事，具体的处理进度暂不清楚。随后，红星新闻记者根据中天城投集团贵阳房地产开发有限公司公开电话与之进行联系，但接线人员称自己只是接线人员，无法给出答复，会将相关问题反映给负责的部门。

通过检索关键词，红星新闻记者发现，类似黄女士等人所遭遇的“‘山景房’变‘坟景房’”一事并非特例，在河北廊坊、湖南长沙、浙江杭州、湖北武汉等地均曾发生过湖景房、园景房、山景房最终变成“坟景房”的事例。那么，在房屋销售过程中，开发商是否有义务告知周边环境存在不利因素？对于所谓的“规划红线”及其范围内外又应如何界定呢？

▲中天未来方舟F10组团里的商品房外的坟冢

据南方+报道，广东凯行律师事务所律师朱志强认为，从我国民法的诚实信用原则及房屋交易的公平性出发，开发商应当负有披露楼盘周边不利因素的义务。在买卖关系中，交易方应当提供产品的重要信息，这些信息能影响成交价格和成交决定，若隐瞒将可能构成欺诈。商品房买卖也一样，如周围存在山坟等传统观念上的不利因素，在很大程度上会影响到成交的价格和成交的决定。因此，开发商如果知道楼盘周边有不利因素，应该明确告知购房者。

此外，“规划红线”是指开发商申报建设规划时，在地区平面图上界定规划区域的边界线。规划红线以内区域，属于开发商可开发建设区域，也就是后期的物业管理区域。在商品房买卖中，住宅小区周边不利因素主要区分红线内外。红线内主要包括噪声污染（如小区内市政规划路）、异味（如垃圾中转站）、电磁辐射（如变电室、配电房）、环境影响（如集中餐饮等商业配套）等不利因素。红线外一般指距离红线1000米以内，而相关不利因素主要包括噪声（如机场、铁路、公路）、恶臭（如垃圾场、污水河/塘）、污染（如造纸厂、化工厂）、禁忌（如火葬场、墓地）、辐射性（如高压线路）等。因此，不管是红线范围内还是外，只要不利因素影响买卖的价格及决定或对购买者的居住产生严重影响的，开发商都负有告知的义务。