学区房政策动态：（北京）西城两片区进入冰封期

　　7月2日，西城学区炸雷：

　　其中，德胜和月坛这两个最均衡的片区，直接被派到了隔壁的新街口或什刹海。这对德胜和月坛的房价，影响巨大：

　　在7月2号那篇被删除的文章中，我给大家提了一个建议——如果交了定金但还未签约的，该毁就毁；如果在这两个片区有房，并且学区用不着了，能降价出手就出手；如果已经签约，那就保持个好心态。

　　文章发出后很多人骂我不安好心，还有人问：毁约的违约金我给不给出Image

　　我有一个高中同学，毕业后就在北京做房产中介。2019年他从绿中介离职，自己支了个摊子，专门做西城学区房。前几天，他跟我说：德胜和月坛这两个片区中，7月份业主毁约的单子，比前六个月加起来还要多好几倍。

　　这，就是目前市场最真实的现状。

　　炸雷之后，学位的确定性大大削弱，购房者观望情绪浓厚，成交量直线下跌；有些着急用钱的业主，甚至不惜降价百万抛售。

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　　“新外大街6号院”有一套60多平的两居，于2021年6月9日挂牌，挂牌价968万，这套房源最终于7月10日成交，成交价868万。整整降100万。

　　“黄寺大街24号院”有一套94㎡的三居，7月15日以1256万元的总价成交，而今年5月份，同户型房源的成交价高达1400多万。也就是说：这套房源降了100多万。

　　还有更狠的：

　　西城炸雷后的第三天，我在朋友圈看到一中介发的消息：有业主将原来报价1400多万的房源，直接下调300万，只求尽快脱手。后来我又看见那位中介在评论区解释道：业主降价这么狠，是因为他在朝阳购入了一套豪宅，开发商一直在催促让尽快交齐80%的首付，否则无法留房。为了尽快拿到钱，这位业主选择了“自残式降价”。

　　但，这仅仅只是极端个例，并不能代表整体情况。

　　据我那位中介同学说：这种降价厉害的，一般都是业主着急换房，着急腾购房名额。

　　若除去这些个例，德胜、月坛两个片区房价目前降幅在5-10%左右：

　　7月4日，南礼士路甲62号院一套61.5㎡的两居成交总价898万，而之前同户型成交价在910万左右。

　　7月13日，西街东21号院，一套49.3㎡的两居，报价从760万降到730万，最终以686万成交。

　　三里河三区一套51.2㎡的三居，6月底曾以870万的价格卖出，但后来买家毁约。毁约后业主再次挂出，挂牌价800万。7月17日，以755万的总价卖出。

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　　当然，也有一毛没降的。

　　可，不管降价与否，目前成交量都极低。

　　据我那位中介同学说：这个月，一个门店若能成3-4张单子，就已经非常不错了。很多门店到现在都是空单。

　　从目前形势来看，这种冰封的状态预计还会持续一段时间，有刚性学区需求者，不妨再观望一下。

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　　本次西城的“真多校”政策，确实够雷厉风行，出乎所有人的预料。

　　西城住着的都是什么人，不必多言，大家都清楚。按照常理来说，这个地方利益盘根错节，最难撼动。可上头却偏偏选了这么一块硬骨头下手，其决心之坚定可见一斑。

　　从市场这半个多月的表现来看：

　　“真多校”之后，顶级学区房受冲击最大。原本学位就非常一般、或者本身就是渣校的，倒是没什么影响。

　　理论上来说：那些原本就对口渣校的学位房，多校之后有了上名校的机会，其房价应该上涨才对。可事实却不是这样的。最近我调研过新街口、什刹海、广牛学区的渣校学位房，价格基本没怎么动。

　　多校划片的意义在于——削峰填谷。

　　打个比方：

　　原本应该是育翔、五路通、奋斗、宏庙这些牛校的生源，结果被派到了鸦儿胡同、华嘉、厂桥等等渣校，那么，几年之后，这些渣校的情况就会逐步改善，成绩也会逐步好转。

　　等成绩上去之后，原本这些学校的对口房源会逐步涨价，从而拉低与顶级学位房的价差。

　　说白了就是：

　　削德胜、金融街、月坛的峰，去填新街口、什刹海、展览路的谷，然后，实现整个西城教育的整体均衡，从而为“实现学位与房子的分离”做铺垫。

　　西城今年的雷够大，够重磅，至于明年是什么情况，谁也无法预知。

　　有小道消息说：明年，西城要取消对口直升。如果是真的，那这个雷也够大。要知道:西城有不少渣小，都是可以按比例直升牛中的，比如：

　　雷锋小学可以按比例直升三帆中学；椿树馆小学可以按比例直升八中；志成小学可以按比例直升35中。

　　如果这些都取消，无疑是削弱了小学与初中的联系，也就相当于削弱了初中与学区房的联系。