二手房的至暗时刻：不是近了而是来了……

　　这些天，国内房产，尤其是二手房的话题比较多一些。目前观察到的情况是，国内很多大中型城市的二手房市，不管是价格还是成交量，都越来越不乐观了……

　　笔者有一个亲戚，在老家一共买了两套房，一套房烂尾了，一直没有交房。另外一套准备卖了，置换到省会城市。然而，市场又给她了沉重一击。2017年将近1万买的房子，眼看开发商降价到7-8千，谁知道三四线降价就像无底洞一样，永远看不到尽头，时不时的特价房，特价到让人心惊。挂了半年，连看房的人都很少，心理瞬间破防！

　　像她这样的人，目前又何止少数呢？其实是大有人在的。

　　徐州7月份成交套数下降27.51%，降价的业主是批量的。有数据显示24小时，超200+业主降价，幅度最高25万。在这场楼市风暴中，没有人能置身事外，二手房正在进行一场自上而下的改革！

　　一 二手房的至暗时刻

　　放眼中国国内，二手房的至暗时刻已经到来了，我们先来看一下到底有多凉：

　　1、杭州

　　7月份的杭州，日子就不好过，8月份更甚。来看这个数据：7月份二手房成交环比下跌了19%，同比降幅为54%。超过50%的跌幅意味着杭州成交面积相比去年已经腰斩。数据显示，这是今年除了2月份之外的第二个低值。

　　2020年以来杭州二手房月成交量（套）变化情况（网络图片）

　　杭州是去年全国非常火爆的城市，可现在都变成这个样子了。

　　2、成都

　　从下面的数据中可以看出市场价格从今年年初到5月份都是一直上涨的趋势，成交量也是平均上涨的，而6月份进入冰封期，不管是价格还是成交量都是骤降。5月28日，成都发布201个小区，之后扩大范围，5+2二手房参考指导价，大部分为市场7-8折，为此，不少业主提高首付比例或者另外付款，银行贷不了那么多钱，提升了买房门槛。举几个例子——就以高新大源板块的万科公园五号来说，指导价是33006元/㎡，而成交参考价格就是39300元/㎡，价差6000+，降幅16%。天府新区的锦江生态带，万科翡翠公园，指导价与参考价相差7千+，降幅24%。两者价差最低也是8%，这也就意味着，一套房最高能降上百万。

　　2019年以来成都二手住宅月成交量价走势（网络图片）

　　这就是西南片区的龙头城市成都，已经变成这个样子了。

　　3、深圳

　　深圳就是成都的前车之鉴，永远上涨的深圳也迎来魔咒。加码政策一出，资金量价齐跌。深圳已经连续下跌三个月，4-7月份，成交套数直线下降，7月同比下跌79.07%。8月的第一周，成交套数不足600套。与此同时深圳的学区房也遭到重锤，一套深圳顶尖学区房，居然降价500万还流拍，瞬间成为各大媒体的新闻。接下来，宇宙中心的深圳也是量跌价难涨，很难脱手。

　　4、西安

　　二手房指导价出台将近月余，一季度新房的供不应求、万人摇号的加剧，刺激了二手房市场，虽然后来新房供应量上来，但是价格却是高歌猛进。出台二手房指导价的西安，价格也是打折.如此熟悉的味道，西安距离成都、深圳已经不远了。

　　5、苏州

　　根据链家的二手房库存，苏州已经10万套有余，库存压力非常大，加上利率上涨，贷款周期延长，3-6月每周基本在1000多套的成交量上，7月初的那一周，不足1千套，环比下跌。

　　降价，成交套数腰斩，中介辞职，这就是现在的现状。

　　除此以外，70城的数据中，也已经不见了他们的身影。

　　7月的数据中：新房涨幅排名前十：青岛，海口，银川，无锡，北京，长沙，济南，重庆，西安，西宁。环比超过1%的只有前三名。上涨城市由6月的55城变成49个。

　　二手房涨幅排名前十：海口，长沙，北京，上海，广州，西安，烟台，杭州，无锡，太原。涨幅超过1%的只有两个海口和长沙。

　　深圳，徐州二手房开始下跌，并且上涨的城市由6月份的48个，变成41个。从新房跟二手房的涨幅相比，二手房的参考意义更大，不过这次也是凉的比较快。为什么？

　　不管是新房还是二手房，曾是调控模范的长沙竟然成为了房价上涨的前几名了，而一些城市已经不见了踪影。就连徐州这个三线城市也开始读懂风向了。

　　二 未来的二手房市场……

　　未来的二手房市场将会怎样呢？平，一马平川。不管你是上涨还是下跌，未来都得在一定的轨道进行。也就是扁平化更加严重，分化出来的城市，逐渐被抹平。

　　今年1-6月二手房市场累计涨幅前20名的城市（网络图片）

　　我们看到上图二手房上半年涨幅拒签20的城市，主要集中在长三角，盐城、马鞍山、泰州这样的三线城市，涨幅也比一些省会城市要高。但是，千万不要以为三四线就可以放过。8月2日，浙江金华宣布限售3年。8月10日，义乌调控升级，限售3年，无房户先摇，禁止更名。还有衢州等等，都已经出政策，别着急，谁涨谁就会在加码的路上。

　　然而，有人拔尖，就有人需要救赎。呼和浩特在7月中旬出台了人才新政，毕业5年内首次在呼购房的博士研究生、硕士研究生、本科生分别给予10万元、5万元、3万元补贴。父母养老补贴1万元等等，再来杀一波。

　　为什么？呼和浩特房价下跌，在上半年跌幅中，排名第10名，二手房库存，挂牌套数破4万，有价无市。

　　跟呼和浩特相似的还有岳阳，直接说下跌“不得超过15%”。岳阳在从2017年上半年开始起步，2018年房价直逼长沙，上涨幅度达到50%。房价也从5千，上涨到将近1万，也是火了一把。

　　而潮水过后，恒大备案价从8000+到5000+，7字头变成6字头这类是非常常见，有些更是腰斩，房价直接跳水。

　　大降价的背后是稳定，不管是新房还是二手房，类似这样的城市，稳定也是最重要的。

　　三 二手房的凉+躺平，离不开楼市的重锤

　　1、学区房是二手房市场的硬通货，然而，随着多校划片，一切变的不确定性。帝都北京的一些学区房开始动摇了，深圳也是一样，学区房不要太追涨，因为榜样城市已经出来。

　　2、不让拆了，很多老破小下场已经明了。前几天，出台了政策，不允许大拆大建，也就意味着市中心没有溢价加持的老破小，价值进一步下降。就像成都，市内还有1万多的房子，而距离市区较远温江都卖到1.7万了。也就意味着市内的改善更加的稀缺。

　　3、二手房指导价，卡死流动性。二手房停贷，上调利率，二手房指导价，最终的目的就是减少流动性，卡金融端在楼市里的流通。倒逼新房减少万人摇，让倒挂红利逐渐消退。

　　4、集中土拍购房者的预期正在逐渐消失。第一次土拍，杭州、重庆频出地王，地王的意义不止是开发商有信心，也让购房者的信心十足。当大家都在自嗨的时候，第二次土拍偃旗息鼓，改变了原有的规则，重新定义土拍，购房者的预期下降。

　　四

　　除了楼市重锤之外，本身还有大量的库存。对于大部分二线城市来说还是新房时期，也让我们来看看这些城市的存量：

　　2021年5月末50个典型城市新建商品住宅消化周期及同比变化（左轴单位：月）

　　像梅州、连江、洛阳、防城港这样的城市，库存都在30个月+。哈尔滨、沈阳、呼和浩特、长春、太原这样的二线城市，库存也在30+。郑州、昆明、天津在15个月左右。

　　如此庞大的新房库存，加上庞大的二手房库存——哈尔滨二手房存量101477套，沈阳在售二手房155250套，长春在售二手房80863套，青岛在售二手房94367套……

　　新房库存大，二手房积压库存去不掉，又有房子不断的转化。虽然有些城市限售，但是从网签到拿到房本至少也得2-3年的时间，几乎形同虚设，接下来的二手房，妥妥的进入了买方市场……