恒大的瓜，越来越大

作者：我是老徐

恒大的瓜，各位吃了吗？

9月13日，恒大集团网站发布了一则紧急声明，否认了恒大破产重组的传言。

说人话就是：没破产，但没钱了。

估计很多人都想不到，房产巨头恒大怎么会沦落到今天这个地步，而最先让恒大成为吃瓜对象的，竟然不是恒大的房子。

是旗下的理财产品：恒大财富

前几天，网络上一直流传着恒大财富没钱及时兑付给用户的消息，本以为是谣言，没想到随着昨天恒大的兑付方案出来算是实锤了。

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据恒大官方消息披露，恒大为投资者提供了三种兑付方案，分别是现金分期兑付、实物资产兑付和冲抵购房尾款兑付。

其中如果用户选择现金分期兑付这种方案，那要经过27个月才能彻底拿回本金。

至于换成房子等物业的更不用说，基本上就是债转资产。

总而言之就是，恒大没钱了...

风雨欲来风满楼，一时之间各地投资者揭竿而起。

深圳恒大集团总部以及重庆、郑州、湖北等地的恒大集团分公司同时出现众多维权投资者。

他们对恒大提出的三种兑付方式都表示无法接受，纷纷要求现金一次性兑付。

受此事影响，恒大系股票、债券全部暴跌，实现了“股债双杀”的尴尬局面。

好端端的恒大，怎么会变成这个样子呢？

这，还要从恒大财富本身说起。

恒大财富原名恒大金服，是恒大集团旗下专门做理财投资的金融子公司。

说是理财投资，但旗下有的产品已经超越的理财的范畴，比如2017年恒大内部“超收宝”高管投资计划。

当时明确了产品的预期年化收益率约25%。

后期调低到了8%-12%。

什么概念？

某高层领导曾经对外公开说：理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

恒大这个产品一开始就要奔着25%去，高利贷都不敢这么猛。

而且恒大不仅承诺了如此大的收益率，还一直鼓励内部员工购买。

为了让员工跟进，有高管还专门买了730万作带头作用。

对于员工来说，能有这么大的收益，还有高管背书，再加上考核要求，恒大系员工纷纷把钱投进了里头，有的是家人亲戚都一起发动来投资。

甚至有人为了完成任务，贷款买。

这也是为什么现在在维权的多数是恒大自己的员工，很多人都是把身家都投了进去。

但讽刺的是，恒大财富的高管在截止兑付之前全部跑了，甚至据内部员工披露的已经兑付的人里面，出现了恒大老板老婆的影子。

而且是在产品到期前几天。

前几天恒大老板在某个公开场合对外宣称：我可以一无所有，但投资者不能一无所有。

许老板一言九鼎，他的确没有跑。

但其他高管领导为什么提前跑，他没说。

2

可能这时候会有人说，恒大不是中国第一房企吗，一个小小的财富产品怎么还能绊倒一个宇宙房企的？

现实是，恒大的房地产业务，日子也不好过了。

一切，还要从2016年的那次借壳上市说起。

2016年，乘着货币化棚改和楼市暴涨东风而起的恒大集团，超过万科正式坐上了中国房企头把交椅。

当时满面油光的许老板，开始想赶在国家限制房企上市之前让恒大地产借壳上市。

所谓借壳上市，指的是母公司通过把资产注入一家市值较低的上市公司，获得其控股权，利用上市公司的地位让母公司资产得以上市。

而恒大瞄准的就是“深深房”。

在许家印看来恒大地产已是国内第一房企，通过借壳这个最方便快捷的方式，上市肯定和当年中国恒大上市一样简单。

正是这种狂妄的自信，恒大地产提前进行三轮融资，融资达1300亿。

其中参与进去的包括中信、中融、正威、华信等十几个大型企业，其中苏宁更是直接拿出了200亿。

许家印看到这么多大企业投资，上市成功只是时间问题。

就和这些企业签订了一份对赌协议，规定了恒大地产每年净利润必须达到550亿，并且从中分红68亿给这些投资者，如未能做到，这些企业可以拿回自己的投资款。

然而，政策变了。

因为深深房是有国资背景，当时又刚好遇上国企改革，上市计划被国家叫停了。

这也是中国金融历史上，第一个被叫停上市的行业头部企业。

上市失败，投资商们拿着对赌协议来找恒大，才发现恒大已经把1300亿拿去还银行债务了。

没钱怎么办？

恒大自己想了个办法，换成股份给他们。

原本借钱给恒大是想喝口汤，没想到汤没喝上，恒大直接让这些机构连肉都割了一块。

当时在高层的介入下这件事算是解决了，但也为恒大埋下了“雷”，大家对恒大，不再那么信任了。

而这，只是开头。

就在2017年，恒大迎来了最为风光的一年，此时的恒大虽然负债5000亿，但有3000亿资金和极大的楼盘储量，完全是可以走稳定道路降负债的。

结果，许老板依旧走高负债，高杠杆，高周转和低成本的三高一低模式，且依靠子公司收割资金给母公司输血的老方法。

带着恒大快马加鞭，疯狂囤地，大肆扩张。

2017年开始恒大先后上马恒大健康、恒大汽车、恒腾网络项目。

总而言之就是，费尽一切力量搞钱，然后扩张搞多元化。

结果我们也都知道了，像恒大汽车一直就给人嘲讽为PPT造车。

特斯拉五年造出新能源，恒大半年就出来了，还搞了个展览，结果被人发现这些汽车压根都是模型....

疯狂扩张的代价，就是资金愈发不足。

时间来到2020年2月，恒大这时候已经宣布全国楼盘75折优惠，但这并不能解决问题，因为新的政策，又来了。

2020年8月，国家发布三道红线政策。

所谓三道红线，指的是住建部和央行对房企提出的三个要求。

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%。

2、净负债率不得大于100%

3、现金短债比不得小于1倍。

并根据踩中的红线数量分成红橙黄绿四档，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是没有踩线的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。

踩线数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。

而此时疯狂高周转了几年的恒大，已经背负了8700亿负债，位列房企负债率第一，三道红线全部踩中。

国家之所以要出台政策，目的是提前看到了美元的超发和房企过高的杠杆给整个社会带来的金融风险。

因为为了扩张，国内的不少房企已经不满足于在国内借钱，还要到国外去借。

中资美元债就是房企依赖的融资渠道。

所谓中资美元债就是由中国的经济主体发行的，以美元计价的债券，大多数海外发行债券的中资企业都是行业的龙头企业。

然而既然是美元，就会受到美国金融政策的影响。

像美联储增发3万亿美元为什么会对中国造成输入性通胀，就是因为这个美元债。

这还不包括普通人贷款银行的钱进去房地产。

这个政策原本是督促房企降负债，结果就刚好打了恒大的七寸，差点成了压倒恒大的最后一根稻草。

3

因为高负债，恒大拿地受影响，高周转的路子被切断，资金链极度萎缩。

时间来到今年1月份，此时的恒大开始向地方政府求援，甚至把自己比作雷曼兄弟，声称自己倒下会造成系统性风险。

但恒大可不是小公司，想救就救。

据悉恒大的债务已经超过8700亿，这个数据连全国财政收入第一的上海去年的收入都填补不了。

此时的恒大只得自力更生开始割肉，今天卖了恒大汽车，明天又割掉优质项目。

就这样把8700亿债务压低到了5000亿，可这依旧杯水车薪。

因为深圳一年的财政收入是3773亿，广州则是1697亿，恒大一个公司就可以吃掉两个一线城市的年收入。

当然，恒大没那么惨。

实际上恒大还有很多房产和土地，包括类似广州等地一些国企也陆续接盘了恒大的一些盘子。

而官方也给恒大定了任务：不准烂尾。

毕竟恒大背后，是很多个普通家庭的半辈子积蓄。

恒大自己也对外也宣称不会烂尾，还开了很多“保交楼”的会议和活动，至于结果如何，我们唯有静待。

这已然超过了我们吃瓜的范畴。

但恒大财富，这个影响范围比较小，又属于理财系列产品的，估计就悬乎了。

老徐在写完这些唯一最感慨的就是，恒大财富的高管们在各种要求旗下员工完成任务时是满满鸡汤。

结果一发现可能有危险，领导们居然先跑了....

果然，能混成领导的，“执行力”都挺强的。