恒大的隐秘角落

墙内自媒体拆哪儿文章：两年前的八月底，时节更替，一叶知秋。 

那时，恰逢深圳迎接改革开放四十年，中央送出一个“先行示范区”的大礼，夏海钧紧扣热点，他忍不住透露了一个信息：恒大，事实上已经是深圳土储最多的开发商。 

这让与会者十分讶异。地产业界都知道，深圳土地有多么稀缺，哪怕能拿到一块地，都殊为不易。恒大把总部迁到深圳，居然顺带当上了鹏城最大的地主，不声不响，它是怎么做到的？ 

很少有人注意到，在会场的隐秘一角，还有一个略显陌生的年轻人，作为特别嘉宾，列席了恒大此次的业绩会。 

他的名字叫栾中杰，深圳市中久投资有限公司的董事长。 

他的出现，在新闻稿中被一笔带过。几乎没人知道，这个年轻人为什么会出现在这里。

一

如今，急速行驶的列车，正处在失控边缘。 

作为宇宙最大的地产公司之一，恒大挣扎在生死线上。风险在全行业蔓延，整个资本市场，甚至整个金融与经济系统，都有震感。 

再回看夏海钧当年的表态，不胜唏嘘。如果恒大能如其所述，哪怕有一点居安思危、未雨绸缪的举动，也不至如此狼狈。 

恒大上市至今，整整十二年。这段不算长的企业史，却如过山车一般，在中国地产行业上空划过一道惊鸿般的弧线。这个月，恒大的股价，已经跌到它十二年前的IPO发行价以下。今夕何夕，兜兜转转。 

风，起于青萍之末。如果硬要为这场危机溯源的话，我个人认为，仍要归咎于几年前许家印那个“回A”的决定，以及千亿规模的上市豪赌。

有两位大佬的离世，把恒大这十二年的时间轴裁剪成了三段。为逝者诲，我就不点大佬的名字了。他们中，一位喜欢玩扑克牌，一位喜欢打高尔夫。 

2016年之前，许家印特别仰仗扑克牌大佬和他背后的圈子。 

香港电影《窃听风云》曾以这个圈子为原型，刻画了一个叫“地主会”的团体，能量很大。大佬们围在牌桌上，打着牌，聊着天，举手投足间，就能产生足以震撼整个港岛的交易。现实中，这个“地主会”包括了郑家纯、刘銮雄、张松桥、杨受成等人。 

许家印在恒大上市之前，沉浸于这个牌局，并获得了圈中大佬的财务驰援，从此与之深度捆绑。后来，新世界、华人置业、中渝置地等企业，把内地庞大土储出售于恒大，所得资金再以认购恒大高息债尤其是永续债的形式，回流给恒大。 

如此操作，这些大佬从内地市场中成功抽身，摇身一变成为恒大背后的隐形股东，而恒大也彻底告别了华南五小虎的角色，它获得了庞大的一二线城市土储，销售规模倍增，顺利跻身中国地产一线梯队序列。 

但那超过千亿的永续债规模，带来一个后果：恒大每年很大一部分利润，都要被永续债背后的大佬们分走吃掉，而且持有时间越久，利息成本越高。 

2016年，擅长扑克牌的大佬溘然长逝，“地主会”失去了话事人。许家印掐准时机，推出了分拆恒大地产内地借壳上市的计划，并通过引入千亿规模的战投资金，把永续债给置换了出来。这样，恒大的利润得以释放，并配合2017年的港股行情，让恒大在市值上也实现了爆炸。 

许家印对于进军A股的自信，来自于他最新融入的另一个圈子。 

在深圳的高尔夫球场，有着南中国最具影响力的朋友圈。 

2014年，阿里巴巴上市的前夕，马云用十个亿叩开了这个圈子的大门，比京东抢先一步，拿下了中国第一张第三方网上药品交易牌照。这就是“阿里健康”这个上市平台的由来。 

除了上文提到的高尔夫大佬外，中洲的黄光苗、京基的陈华、卓越的李华等地产大亨，也是圈中常客，他们成为许家印最新结交的“球友”，日后，许家印为恒大汽车引入巨额战投，其中就不乏这些球友的豪爽身姿。 

开头提到的那个叫栾中杰的年轻人，在这个圈子的地位非同一般。

栾中杰 

但许家印显然高估了这个圈子的能量，尤其对于房企借壳登陆A股这样的宏大目标，牵涉面实在太广，不是简单跑一跑关系、或者讨好一下深圳国资委就可以实现。 

恒大A股上市折戟，千亿规模的战投资金苦寻退出路径，恒大偿债压力陡增。加之三条红线调控政策压身，危机在2020年下半年全面发酵。 

迭加了疫情因素对工程进度与销售回款的影响，最终，资金链脆断，风险于今年全面爆发。千钧大象从最高处坠落，没有人敢去接，也不可能接得住。 

二

这些天，我常被人问起，“恒大的钱去哪儿了”。但提问者显然忽略了另一个关键问题，“恒大的钱是从哪儿来的”。 

在这场危机的暗角，有一些不被人注意的细节：作为恒大背后最重要的一个“金主”——中信，它的角色，以及牵扯的神秘人物和利益。 

据公开信息，早在2017年，中信银行与恒大集团就达成了一个“千亿+”合作计划，双方实行“总对总”合作，中信银行给予恒大集团400亿元综合授信、500亿元地产基金、200亿元多元化并购基金、900亿元内保外贷的额度，总计超过1000亿元的授信额度合作意向。 

那时，恒大正在进行回A引战，中信背景的资金在恒大地产1300亿战投中，也占了不少的份额。除此以外，仅是公告了的，当年中信就通过旗下私募投向恒大项目超百亿元。此后，恒大物业的引战、房车宝的引战等融资动作，中信的影子也频频闪现。 

还有很多表外的动作。比如财新的文章就披露，恒大针对高管集资的“超收宝”理财产品，真实的用途是参与中信与恒大合作成立的400亿产业并购基金，其中除了中信银行、中信信托的资金，还有恒大金服、恒大人寿等关联机构的资金，以及恒大向自己员工募集的钱。这些钱最终用于收购深圳的城市更新项目。 

随着恒大危机发酵，中信千亿规模的资金支持，瞬间变成了庞大的风险敞口。如果真有什么闪失，那也将意味着国有资产的巨大流失，肯定是要有人对此负责的。事实上，可能已经有人在被问责了。孙德顺、陈许英、谢宏儒等中信银行高管纷纷落马。 

但在这段暧昧的银企关系的背后，栾中杰以及深圳高球圈的影子，始终若隐若现，并且可能起到了十分关键的作用。

栾中杰，1978年生人，早年任职于花旗与中信资本。2010年创立中久投资并担任董事长至今。他还是中信参与发起设立的中证城市发展管理有限公司的创始人、高级合伙人。 

栾中杰的父亲栾府兴（早年也写作栾福兴），此前使用过的身份包括香港仁信集团董事长、中证城市发展基金董事长、香港帝盛投资集团董事长等。位于深圳的银谷别墅，就是栾府兴旗下公司开发的项目。他的名字，也曾出现在深圳一个著名的高尔夫俱乐部的董事会名单中。 

来自东北吉林的栾氏父子，作为深圳高球圈幕后大佬的关系人，在深圳的商界建立起了广泛的影响力，并且游走在中信集团的外围，成为这块庞大的金融“珊瑚礁”中觅食的“小丑鱼”。 

但在去年初，随着中信集团更换了主事者，一帮“老臣”逐渐隐退，这些“小丑鱼”失去了市场，已经在逐步清理。栾氏父子在中信的话语权严重削弱，甚至很可能同被追责。直观表现在，去年，北京中信新城项目公司居然通过诉讼途径，向栾中杰讨要3000万的欠款。 

这也为恒大目前的困局，提供了一个隐秘的注脚。曾经依赖的“金主”，其实也并不稳固。 

不过，栾中杰在恒大扮演的角色，却不仅仅在“金融掮客”这么简单的层面。 

在恒大地产引入的战略股东中，有一家叫深圳麒翔的公司，出资50亿。这家公司的背后，是一个叫王占江的吉林地产商人，他于2016年在深圳创立桦盛投资集团。在此之前，王占江家族在吉林经营着一个叫大江集团的地产公司，籍籍无名，官司缠身。直到，他遇到了自己的贵人，作为吉林老乡的栾中杰。

王占江的“桦盛系”，可以查到近70家关联企业，大举布局到深圳的旧改市场。据王占江自述，已经获得项目20余个，土储一百多万平米，要知道，这可是在深圳。但几乎没人知道，王占江的“桦盛系”，背后站着的其实是栾中杰的“中久系”，以及一个更宏大的中信背景。 

恒大与中信合作的400亿产业并购基金，最主要的投向，就是收购“桦盛系”的旧改项目，而每一笔收购，都在百亿规模以上。比如，107.16亿收购深圳多吉投资有限公司，162.81亿收购深圳市馨乔实业有限公司。 

这是恒大在深圳土储的一个关键来处。这些项目的收购价格是否公允，我们外人并不清楚。恒大甚至无需公告，他们并不在上市公司体系中。 

但可以想见的是，王占江以及背后的栾中杰，有中信的资金以及相关背景力量的支持，有恒大的接盘作为套现渠道，他们是深圳旧改市场，最具实力的超级玩家。 

三

通过出售旧改项目给恒大，回笼几百亿的资金，再拿出50亿，作为战略投资成为恒大地产的股东，似乎也在情理之中。 

只是，恒大A股上市无期，战投们退出无望。随着恒大危机的爆发，王占江“桦盛系”这50亿战投资金，还安全吗？ 

事实证明，你多虑了。永远不要低估某些圈层与大佬背后的能量。 

我在前不久的文章中提过一句，在宝万之争之中，恒大曾经给万科一记关键的助攻，帮助深铁上位成为万科第一大股东。如今恒大有难，万科真的无动于衷吗？事实上，万科已经有所行动了，只不过，首先拯救的不是许老板，而是背后的大佬们。 

那家叫作深圳麒翔的公司，其股东层面在今年6月进行了一次变更，“桦盛系”股东已经退出，目前的股东指向一家叫深圳晨耀的投资咨询公司，关联自然人王炜、陈丹。没错，这个深圳晨耀，其实就是我常提及的万科影子平台的一员。

 所以，我们是否可以这样理解：通过出售恒大地产股权予万科，“桦盛系”背后的大佬成功在恒大危机爆发之前抽身，而现在，万科已经是恒大地产的一个事实股东了？这50亿战投以及相关的损失，会算在万科的头上吗？ 

当然，也可以有另一个版本的解释。万科系资本出现在这里，仅仅是作为“桦盛系”一个债权人的身份，深圳麒翔或许仍由“桦盛系”实际控制。祝九胜治下的万科财务，有一个庞大的体外影子平台，其实主要做的是一些低调的放贷业务，通过给合作伙伴提供资金，赚取利息。 

但无论如何，通过引入万科，大佬们已经规避了和恒大一起沉船的风险。 

这背后，当然也有交换。未来，如果万科突然获取大批深圳旧改项目的话，你不要觉得讶异。 

浸润在深圳的栾氏父子，与万科早有交集。“桦盛系”旗下的旧改项目中，也多见万科相关公司提供财务支援的痕迹。 

栾中杰、栾府兴曾经参与创立的前海中证城市发展管理有限公司，还是一个非常著名的PPP平台的创始股东——对，就是我们此前写过的“前海基础”。股东里包括中信证券、深圳地铁、以及前海金控。后来，明天系、万科及影子平台、万年系等，均参与进来。这个“前海基础”，藏着祝九胜从一个财务人员脱颖而出、执掌万科的密码。 

退潮之后，方知谁在裸泳。而那些掌握着潮水起落方向的人，总能快人一步，更有准备地迎接大浪的淘洗。

 这些天，我的脑海里总是闪现《让子弹飞》里面的情节。县长要出城剿匪，黄老爷肯定是要出钱的。黄老爷出了钱，两大豪绅家族也必须出。最后黄老爷的钱如数归还，豪绅家的钱五五分成。 

纵观以恒大地产引战为代表的历次融资经历，与恒大关系密切的资本方，总是占据大头，细究起来，这些钱，有相当一部分，其实来自于恒大人寿、盛京银行、恒大金服等关联平台。当然，也有很多老实人，跟着投了进来。然而，能在今年上半年之前顺利抽身的，毕竟还是少数。 

回看苏宁的张老板，以及众多上下游合作伙伴们，怎一个惨字了得。