穿白衬衫的中介悄然消失在城中…

　　2021年9月下旬，东莞市人力资源和社会保障局更新了人才入户的负面清单，表格内容只有两行：房地产经纪人和房地产经纪人协理。清单的意思就是，东莞不再接受房产中介的人才入户申请。东莞解释是这两种证书：含金量低、容易考取。

　　这个负面清单，其实从去年9月以来，只有信息技术处理员、系统集成项目管理工程师两种职业上榜。前者要求会熟练使用电脑，后者相当于全国计算机和软件技术考试中级水准。很多东莞人通过考这两种证，实现了人才入户。有培训机构透露，在他们那里报名的学员，要么是家庭主妇，要么是个体户，会开关机、浏览网页就行了。

　　看了一下房产经纪人的考试真题，难易程度不好评价，但交易制度、业务操作、专业基础这些科目，看着就头晕。

　　2021年9月初，有市民在东莞问政平台催促，二手房指导价政策到底啥时候落地？几天后，市住建部门回复，政策将于近期发布。

　　那时，东莞楼市其实已经变了天。整个8月，东莞二手房网签价格环比下降了900块，成交1682套，大概接近2020年同期一周的数据。

　　接下来要发生的，之前都在深圳发生过了。在深圳实行二手房指导价政策后，楼市彷佛回到了2008年。中介门店也纷纷倒闭或合并，中介们有的挂职，有的回老家休息。

　　还是在8月份的时候，有些白衬衫还在指点江山，开口闭口一千万。下一个月，就开始骑电动车兼职送外卖了。

　　不是说深圳楼市永不眠，怎么就关张了？

　　东莞的二手房指导价政策落地后，房产中介也知道，困难的日子马上就来了。但他们想不到，没等自己收拾行囊，户籍的逐客令已经先到了。

　　笔者曾对这座城市很熟。这座城市上次如此厌弃某个群体，还是2014年。

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　　贝壳的左晖去世前，笔者和他有过一次交谈。他提到外界认为的几个竞争对手，对他们都做了一些点评，其中包括了头条系的幸福里。

　　2019年8月，字节跳动全资控股了“幸福里”的运营公司。当时，幸福里APP刚上线10个月，是一个定位买房租房的交易和资讯平台。完成收购后，今日头条房产频道最显眼的广告位，就全是幸福里的海报了。

　　左晖说幸福里2019年增长都还挺快的，2020年到了一个瓶颈期。他说这个行业都要回答一个问题，就是你的出现，能给客户带来什么样的价值：纯广告模式都会比较难。

　　左晖说贝壳找房的挑战主要来自内部。潜台词是前面提的几家，都不能构成威胁。

　　和左老板聊天那会，贝壳股价还是60多美元，市值700多亿美元，是万科市值两倍多。三个月后，他突然不幸去世。贝壳股价下行，他们的主要挑战，也不再来自内部。

　　左晖并没有怎么重视的幸福里，也迅速启动了对贝壳找房的狙击。过去一段时间，幸福里除了大肆招兵买马，一直停留在线上模式的他们，终于把眼光投向了线下：他们一直在与麦田等中介谈战略合作。

　　在北京二手房市场，链家是绝对的老大，我爱我家是千年老二，紧随其后的，就是麦田房产了。麦田房产的成立时间，比链家还要早一年。他们的老板缪寿建，和张一鸣是福建老乡。很多年前，有人问缪寿建，是什么让他决定从福建来北方发展，他的回答是：我们要建立一个伟大的组织。

　　看到这句高屋建瓴的话，终于知道自己的煎饼摊，为什么走不出北京的大望路了。

　　贝壳的标志性意义在于，他们是第一家从线下起步做成的线上互联网平台。对于张一鸣来说，他只能从线上往线下进攻。

　　很多链家的经纪人已经注意到，头条系的幸福里APP对贝壳的线上分流作用明显，很多经纪人利用抖音获客，那里生产内容的方式和速度，不是贝壳能做到的。但张一鸣显然很明白，如果想要摆脱纯广告模式，切入到房产交易环节，必须拥有线下门店的布局。

　　怎么看，都只剩下收购这一条路了。贝壳不好惹，我爱我家的背后已经站着姚劲波的58集团，福建老乡的麦田房产，似乎是合适选择。但这样一个天作之合，在去年9月初谈判接近尾声的时候，突然按下了暂停键。这其中主要的原因，用一个自媒体人的话来说：我们每个人都能感受到，一场深刻的社会变革已经开始。

　　这段时间，很多行业都发生了巨变。互联网行业和房地产行业尤其如此。对字节跳动来说，他们不只是放缓了与麦田房产的深度合作，还出售了旗下的证券业务，收缩了金融和在线教育等相关业务。

　　房地产是张一鸣创业梦的起点，他曾在2009年创立房产搜索网站九九房。在此期间，他接受媒体采访时说：大多数人收入的大头都花在房子上，一个拥有巨大潜力而需求又远未被满足的市场。

　　九九房、优优好房、懂房帝都没有让张一鸣满意，几年后，他又带着幸福里冲了上来。从线上到线下，他做了所有他该做的事情。但眨眼间，风口就过去了。连地利与人和，都没有站在他这边。

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　　2021年8月份，深圳二手房成交量是2043套。近八年以来，深圳二手房成交量只有两次出现“1字头”，一次是2020年2月，一次是2019年2月。第一次是因为疫情，另外一次，是2016年开始的楼市调控三年多的威力显示。深圳二手房指导价政策是2021年2月实行的，眼看着，上轮调控政策通过三年时间才做到的，这次几个月就要实现了。

　　后来一直有传言说，北京也在研究二手房指导价政策。一些人担心，这样的景象，有可能在北京上演。

　　这大概是贝壳、我爱我家、麦田房产最不愿意听到的消息了。对这三家中介巨头来说，北京都是他们各自的大本营，是基本盘。

　　也是在去年8、9月份，上海链家在规劝房屋买卖经纪人，转岗去做租赁业务。上海出台二手房核验机制后，某些门店惨到原本二三十套的维护房源，只有一两套能显示。买家也意兴阑珊，银行是根据核验价放款的，而核验价大概只有真实成交价的六成左右。

　　上海链家有两万三千多名经纪人，至少有一两成要去做租赁了。一旦二手房指导价在北京落地，对链家来说是难以承受之重。

　　随着二手房指导价的实施范围不断扩大，买卖经纪人转岗租赁经纪人，很可能变成很多中介公司的集团策略。只凭买卖交易，他们已经养不起门店了。

　　地产人终于相信，政策工具箱里有那么多杀器，足以重塑一个行业，甚至推倒重来。

　　贝壳现在的股价是刚刚在20美元的发行价上方。笔者的几个朋友，手里拿着贝壳的期权，高点时身价几百万、上千万，中间起起落落，现在一算，这些期权的价值只有高点时的五分之一了。朋友说：红尘来去一场梦。

　　同样感到人生如梦的，还有万科、融创。他们都是贝壳的股东，贝壳股价涨一点、跌一点，都会影响他们的财报。

　　2021年以来，贝壳股价单日跌幅最大的一天，不是左晖离开的日子，而是发生在7月份。那段时间关于中介市场的消息，是一则传言：房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍。

　　消费者对房产中介的不满，很多是关于中介费的。中介费到底贵不贵，这个问题，贝壳找房现在董事长彭永东曾说，链家养了大量的程序员，开了很多门店，做了很多行业基础设施建设，这些成本最后都要找到出口：我们这十年的消费者，实际上是为这二十年里那些效率比较低的经纪人埋单。

　　原来我们又是代价。

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　　同样是2021年8月，杭州二手房交易监管服务平台上线了个人自主挂牌功能：“官牙”出现了。

　　官方中介鼎盛于明清，那时商品经济初萌，牙行发挥了促进商品经济发展的作用，日本学者称之为中国古代商业之魂。但官方不太喜欢这个行业，于是向牙行发放类似于官方营业执照的牙贴，牙人们开始在交易中帮朝廷收税，成为了管控商品经济发展的工具。

　　当时大家以为，杭州要取消房产中介了。然后发现，这个平台早就有了，只是做了一些功能修改。

　　这种事情，其实大北京也尝试过。2015年，“北京市房地产交易信息网”上线，这也是一个政府主导型平台，但最终挂牌量和成交量都非常少，动不到中介的蛋糕。

　　从实际效果看，杭州的官方平台也并未产生巨大影响。个人挂牌功能上线近一个月了，挂牌数也大约只有2000套，其中还包括了一些历史数据。

　　卖家显然还是想找能帮卖出高价的平台。看看杭州我爱我家在上面挂了17万套房子，浙江链家挂了12万套，德祐挂了三万多套。几十万和几千的对比中，还是能看出来业主对中介行业的认可。

　　但没过多久，深圳的官方二手房交易平台也上线了。风声鹤唳的市场，有人又开始担心，事情可能不是大家当初以为的那样。

　　中国楼市到底需不需要中介，这件事其实早有城市试点了。

　　2018年8月，河南永城取缔了67家未在房管局备案的“黑中介”，一年后，仅剩的10家有牌照的中介机构备案到期，也都变成了黑中介，所有中介门店的门头都被拆除。

　　河南永城成了中国第一个没有房产中介的城市，白衬衫、黑西裤，这种着装几乎在这座城市绝迹了。唯一的中介，就是“官牙”。

　　2017年，永城政府上线了房产平台“永房宝”。当地中介佣金一般为1%，政府平台就说收费才0.3%，远远低于市场价。永城市官方声称，平抑房价、稳定市场、打击“黑中介”的违规行为，是整治行动的初衷和目标。南方周末记者后来去采访，发现对政府接管中介的做法，当地老百姓人人拍手称快：就算是收费的，效率低点，我也愿意。

　　不过，对于永城政府的这个行为，左晖当时发朋友圈说：服务如何？房价会不会降？我们两年后再看。

　　红星新闻后来也去那里看了下，发现政府平台还是满足不了市场需求。以前合规的中介转战地下，成了地下黑中介市场。大家把门店变成了茶馆、装修公司、家政，其实还是在做“白衬衫”，只不过陌生人来问就不承认。

　　这段时间里，永城摁住了中介，但摁不住房价。永城的商品房均价还是从四千多元，一路上涨到八千元出头。

　　近两年后的2020年6月，河南永城恢复了中断近两年的中介备案和年审，“黑中介”们又把门牌换回去了。但紧接着，这个河南最东边的小城，成功创造了一个经济学奇迹。在2020年7月，他们的房价陡降到5800元，从此再也没有任何变化，成了一条没有任何波动的直线。

　　价格围绕价值上下波动，这是高中的知识点吧。永城的经济学奇迹是怎么实现的，一个在永城做了11年的中介，说了点自己的感想：

　　为什么很多建成小区三到五年不给办理房产证？新楼盘限价不超过五千，开发商怎么赚钱？