房地产调控的“五指山下”…

　　去年11月，在诸多民营房企纷纷暴雷的最悲观时刻，融创一位高层对员工说，华北和西南区域能挺住，融创就能挺住。

　　这两个区域，是融创压力最大的两个区域。华北区域下辖大批天津、沈阳、郑州这样楼市日益萧条的北方城市。而西南区域则吞下了彰泰，并陷入了文旅的泥沼。

　　后来，这位领导直接赶往西南，亲自坐镇，指导工作。

　　2022年2月10日，融创宣布调整组织架构，七大区域调整成九个。新成立的西北区域管辖陕西、山西、甘肃、宁夏四省。陕西省原来属于华北区域，整合西安本土开发商天朗后，短时间就做到了当地第一名。2018年南长安街一号为官员亲属私下留房名单流出后，35名官员被处理，西安公司走了下坡路，但仍在集团排名前列。

　　这次担任西北区首的，就是原西安公司总经理朱祖星，足见集团对西安的信任。

　　去年夏天第一轮集中供地后，拿地最多的融创经历过主管部门的调研。也是那时，华北区域和北京区域一度都出现过资金危机，最终集团出资大半解救。西安公司的钱，也被大批地被华北区域抽调。

　　这次划分的西北区域下属城市公司分数北京、华北两个区域。融创可能是发现西北太过分散，回收集成一个区域，以降低管理成本和市场半径。

　　去年，老孙还给华北和西南区首各半年的试用期。半年期后，最先被动手术的，还是西南区域。

　　黄历新年前，融创西南区域开始大规模劝退，没有写在劳动合同里的补贴全部取消。节后，西南区域解散了，成渝和云贵单独成立新区域。西南区首商羽卸任：调任集团投资中心总经理。

　　通告中，融创遗漏了西南区域广西公司的处理。但在内部，大家都知道广西要被并入华南区域。这也许是他们不想提及的。

　　1

　　去年4月，融创拿出99亿彩礼，买下广西彰泰54个项目的8成股份，来了一场闪婚。

　　早前，旭辉曾和彰泰相亲过小半年，把对方箱底翻了个遍。双方几乎要手拉手“扯证”了，最终因彰泰彩礼要太多，而陪嫁质量太差，旭辉放弃了。

　　“家里有矿”的融创，从进场到签约只用十多天。双方先结婚，再恋爱。签约那天，彰泰老板黄海涛说近期才和孙总接触，很快谈好了。黄老板放弃了董事会话语权。

　　但是，标价上百亿的联姻，登记不到一个月，间隙就产生了。

　　融创对彰泰的审计和尽调，是在收购后才进行的。5月份，他们发布了合作进展公告，说向彰泰融创合资公司的投入，要从99亿变成91亿，原因是一句话：彰泰集团经调整相关投入和已售利润有所减少。翻译一下就是，融创刚刚发现彰泰项目的利润没那么多，再加上少收购一个武汉项目，估值要降低。

　　包叔之前说过，黄老板手里一些拿地较早、利润较高的项目并未出售，融创接手的除桂林17个项目外，基本面都一般。

　　常在河边走，哪怕是思聪，也早晚会遇见自己的孙一宁。过去几年，融创买乐视、收万达，吞下环球会展公司，以“孙宏斌轮”横扫中国房地产行业。圈内惊叹之余，都在发出世纪之问：融创的钱到底从哪来的?

　　当时，老孙身上是有些玄学的。融创收购彰泰项目后的第五天，一家名为南宁融瑞的公司成立了。半个月后，融创公告称南宁融瑞是其全资附属公司，也是向彰泰融创合资平台打款的公司。

　　南宁融瑞股东是一家名为逸清投资的香港公司。逸清投资背后三位董事是：汪孟德、丁赛迪和张其奇。

　　汪孟德是融创行政总裁。丁赛迪的背后是一个名叫孙东平的男人。2011年，孙东平和华平投资一起创办了“益商”。张其奇则是美国华平投资的中国合伙人。四十岁的他，也是彰泰融创公司大股东南宁融瑞的董事长。华平投资的高管，在融创彰泰收购案中担任重要角色的原因也很简单，融创西南公司高层说过：收彰泰的资金，大部分来自于华平投资。

　　1994年就进入中国的美国华平投资，2005年开始投资中国房地产。大部分都以股权投资为主，比如自如和万达商管集团。现在，他们直接进入了房地产开发领域的投资。但即使华平有出资，但上百亿的收购资金，融创自己也是要出一部分的，西南区域压力山大。

　　去年整个7月份，融创西南区域很多公司每天晚上十点半都要开会梳理销售业绩，每天梳理两次回款计划，数字精确到每半天。接到三道补丁消息后，他们自己把销售额拿地的指标，从四成卡到了三成。因为收购过来的项目，没有当初看起来那么诱人。以彰泰的北部湾片区为例，北海的四个项目，唯一拿地较早的红树湾没有卖给融创，剩下的三个项目，一个是尾盘，其他两个拿地五千多元，实际分销对外精装房售价八九千......

　　7月中旬，融创西南区域总裁商羽开过一次电话会，他要求所有物业打折出售，商办尽快出清。

　　两个月后，灰犀牛事件来临——恒大暴雷了。在“押注房价只涨不跌会付出代价”说出后没多久，中国楼市急转直下。

　　过去半年，老孙卖掉了贝壳的股票、出售项目，无偿提供无息贷款、配售股票，为公司输血上百亿。西南区域则要求全员卖房，每人每月一套房的指标，同时也在找供应商抵房。

　　到今天，属于融创部分的彰泰收购款，还没有给完。

　　2

　　去年上半年，融创拿地七百多亿，全行业第一名。老孙后来停止了拿地，他告诉西南区域：你们在重庆少拿三块地，我们什么事也没有。

　　屋漏偏逢连夜雨。去年6月底，云南省委、省政府召开了滇池沿岸违规违建整改工作现场会。云南省生态环境厅点名了五六个项目。融创的两个项目，融创文旅城和滇池南湾未来城·五渔邨，也在其中。

　　去年5月初，中央第八环保督查组指出长腰山过度开发，掀起了围绕滇池“环湖开发”的整改工作。中国西南地区最大淡水湖周边项目一直风声鹤唳。

　　有人整理过，滇池周边违规开发的项目，有14个。滇池南湾未来城位于滇池南岸，占地面积有两个故宫大。

　　滇池边的项目大面积整改后，古滇名城、滇池南湾未来城等楼盘，都计划拿出1:1.3的比例向业主赔偿。这又得有十几个小目标了。

　　近日，有媒体曝光原融创华北区域副总裁刘延青履新旭辉。刘延青2009年毕业后在万科工作过五年，随后加入融创，在东北开疆拓土，业绩突破200亿。实际上，这员大将入职旭辉有好几个月了。

　　商羽则是融创这些年来第一个被调换的区首。他是2001年大学一毕业，就入职顺驰的老人了。在老孙最危难的时刻，他也没有离开融创体系。2015年，融创西南区域成立，商羽出任总裁，并在两年内把项目覆盖到了西南五省。但十几年位置不变的融创兄弟文化，在行业大危机面前，也发生了变化。

　　看来孙大圣是真的下了决心要做大调整了。这些调整其实也在预期中。这两天石头终于落地，包叔问了好几个朋友，他们都不太关心这件事了。

　　像99%的民营房企一样，销售受阻，资金被监管的融创正在全力自救。

　　3

　　上个月，万达集团在北京总部召开了年会。

　　2021年万达收入1300多亿，历史上第三次没有完成年度目标。前两次，分别是2008年和2020年。

　　老王一边表扬商管、体育等板块出色完成任务，没有完成任务的利润也不低，一边给地产板块所在的投资集团高管上眼药，去年他们只完成了年度销售目标的大约七成，排集团倒数第一：如果不想完成总能找到借口。

　　从在万达干了18年的地产集团总裁吕正韬离职后，老王对地产的苛刻溢于言表。或者说，2017年以后，老王就极度厌恶风险。他还赞扬了万科的风险意识。

　　2020年的年会上，老王不惜自称教父，也要给大家鼓劲做轻资产，要清退海外资产，还要万达商管上市。今年年会老王同样放下了狠话，谁连续两年完不成任务，自己主动辞职走人。

　　他说为确保万达不出风险，还要继续降规模。现在地产规模已经没什么价值了，几千亿的公司市值就一两百亿：地产已经不是一门好生意。

　　万达投资集团的销售目标今年要砍掉一半，老老实实保持一个中型房企的规模，可以在一、二线城市做文旅，也可以做代建。负债规模要降到巅峰期的10%到15%，要靠商管的分红就能付息。

　　今年年会，老王又提到了当年世纪大甩卖的事。他说那不是断腕，是壮士断臂、壮士断腿。

　　世纪大甩卖过后的第三年，老孙提过自己收购万达文旅城的故事。他有些调侃说，老王辛苦了十几年，我成了那个摘桃的人。现在，行业恍如隔世。其实距离老孙摘桃，也就五年。

　　前些年挥斥方遒的老孙，被迷弟迷妹们称作“孙大圣”。现在，网友们把“孙大圣”的称呼，改成了“孙配股”。

　　吴承恩的《西游记》共有100章，但孙大圣真正逍遥的日子，只有前面五章。

　　到了第六章、第七章，画风突转。摘桃游天府的孙大圣，要面对的是：《五行山下定心猿》……