中国房地产：为何出现“提前还贷潮”？

“提前还房贷要排队”最近一个月频频登上中国的新闻头条，成为社交媒体的热议话题。

过完农历新年，大量贷款者继续涌入银行，申请提前还房贷，以至于银行开始设置“门槛”——有银行关闭手机客户端上的提前还贷功能，要求客户到线下网点排队申请；还有银行表示，总行设置了每月提前还房贷的额度，而目前额度用完，需要排到4月，甚至有网友说自己排到10月才能还款。

为何中国购房者最近要提前还房贷？银行为何不愿意看到还贷潮？

银行的痛点

长期以来，提前还贷是银行的一项基本功能，无论通过线上还是线下，大多可以快捷操作。但从去年下半年开始，提前还房贷者越来越多，今年2月，过完年后，已然成“潮”。

中国媒体援引东莞某股份行网点个贷经理称，1月以来，提前还房贷人数增长了将近50%，春节后出现小高峰，该网点“还了一个多亿”，这意味着这个季度业绩压力很大，需要“填这个坑”。

一方面，中国房地产市场遇冷，成交量处于低谷，买房的人少了，新增房贷规模增速下滑；再迭加提前还款，出现贷款余额增长几乎停滞的罕见现象。

中国人民银行数据显示，截至2022年四季度末，个人住房贷款余额为38.8万亿元人民币（下同，约5.43万亿美元），同比仅增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，是近十年来最低。业界担心，2023年一季度是否会出现住房贷款余额减少的情况。

2020年7月以来，除恒大外，泰禾集团、天房集团、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展、阳光100等多家房地产企业相继出现债券违约。

银行频频设置“门槛”限制提前还贷，还因为住房贷款对于中国的银行而言，几乎是最优质、最稳定，且规模巨大的资产。

截至去年底，中国个人住房贷款余额38.8万亿元，如果提前还贷的量达到10%，意味着银行的房贷量在短期内减少将近4万亿，对银行的盈利能力带来挑战。

提前还贷潮带来的压力，恰如上述个贷经理所言，一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。

数据也反映了这一点——中国国家统计局数据显示，去年，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。个人住房按揭贷款2.4万亿元，下降26.5%。

“提前还房贷是划算的选项”

“原本想买辆新能源车，但要排队，就想着提前还款，没想到还是要排队。以前是借钱要排队，现在花钱要排队，还钱也要排队。”上述李女士称，自己愿意提前还贷，一方面是年底有年终奖，还有家人过年给的一笔钱，手头有闲置资金。

“而且现在银行的理财产品收益太低，比我贷款利率还低，还不如还了。”李女士介绍，她2018年买了一套一居室，当时利率超过4%，婚后又买了一套，购买时贷款利率超过5%，而平时定投的基金产品，“几乎都在赔钱”，银行理财产品收益率才2%。

一位武汉的房地产从业者称，以前建议别人买房子时，都是能贷多少就贷多少，因为作为一般人，住房贷款几乎是能贷到的利率最低的资金，即便有多余资金，也可以拿去其他投资渠道，而不建议全款买房。

“但现在我很难这么建议，因为各种投资渠道的盈利能力都大幅下降，小生意也不景气，再加上过去五年买房的人，利率都高达到5%，这样对比一下，提前还房贷几乎是划算的选项。”上述房地产从业者表示。

值得一提的是，在疫情影响下，中国经济承受压力，股市表现也欠佳。2022年，重点投资中国股市的将近3200支公募基金产品净值跌幅超过20%，甚至出现跑输沪深300指数表现。