后悔也晚了 曹德旺所言不虚

　　就住房本身而言，我们首取其居住功能，但在市场发展过程中，由于需求和权力资金寻租双重叠加，使房子成了不折不扣的金融产品。以至于我们经常可以听到身边的人说，某某有好几套房子，甚至几十套房。

　　中国央行曾发布过一份报告，96%的家庭已有城市住房，有2套、3套及以上的家庭占比为41.5%，如果平均到家庭的话，每户都有1.5套。大家知道的，由于还有不少人没有城市住房，所以这一数据，也从侧面印证了有很多人有2套或以上房产。

　　面对房地产市场上出现的诸多不正常现象，慈善大家曹德旺不止一次谈及如何做房地产，以及对未来房产市场的看法。比如，他曾说，房地产应该让懂的人去做，做的太大，害人害己。实际上他的提示已经应验，这两年诸多千亿房企暴雷，就是过度扩张所致，不仅企业发展举步维艰，而且还搞了那么多烂尾楼，让购房者和国家蒙受损失。

　　当然，很多人更关心的是他对未来房产趋势的判断。曹德旺曾说，未来房子可能卖不掉也租不出去，他还劝他的亲戚把多余的房子卖掉。在谈到未来房地产市场时，曹德旺说老百姓买了很多房子，有钱人都是好多套房子，买不起的更加买不起，以后就是有钱人卖给有钱人的击鼓传花游戏。

　　从曹德旺的以上的预言来看，可以总结为两点，一是房子是有钱人卖给有钱人，二是很多房子将租不出去也卖不掉。现在看来，曹德旺的一些预言不仅有道理，而且已在逐步应验，我们从中可以读出那些启示呢？

　　先说说整体市场。这两年的楼市大家都看到了，市场很是萎靡。很多人觉得，自2021年下半年市场开始遇冷后，能在2022年翻个身，但现实则更为残酷。数据显示，2022年全国商品房销售面积下降了26%，而销售额更是下降了28%，价格比销售面积降的更多，说白了，即便降价仍旧不好卖，直到现在，诸多的救市政策放出仍旧看不到回暖的苗头，据央行的调查数据显示，未来3个月有购房意向的占比更是创6年新低。

　　有人把楼市的不举归咎为疫情三年。真这么简单吗？其实，主要还是我们自身的需求端出了问题，如果没有房子，你可能会为结婚、子女上学买房，但如果你已经有房子了，哪还有那么大的紧迫性呢？即便有改善需求，但当你看到市场萎靡，你还想着这是不是高点，即使要买，也要等到谷底。说穿了，购房没那么着急。之所以如此，我们可以从曹德旺正在逐步验证的预言中寻找到答案，中国未来有“两套房”家庭，将面对2个结局。

　　1、便宜房子租不出去也卖不掉

　　所谓便宜房子，不仅仅是价格低，还有背后的深层次原因，主要包括三类：一类是像鸡西、鹤岗等人口产业净流出的城镇，根据某财经媒体不完全统计，这些地方的房子几万一套，不仅存在于东北、西北，安徽、云南等地也有，起码有20多个这样的城市，有一种蔓延趋势。根据某智库的统计，中国每10个城市都有这样的1座收缩型城市，而且随着时间推移，收缩型城市占比还在扩大，可能达到2个、3个甚至更多，他们主要就在部分三线、四五六线城市中。这些地方的房子如此便宜，卖都卖不出去，哪里还有人租呢？

　　二类是地铁、产业、旅游等等小镇。现在很多开发商，觉得在城区拿地价格高，就在离城市大几十公里，上百公里的地方开发房地产，这些往往作为地方的招商引资项目，地价非常便宜，甚至不要钱，盖出来的房子相比城区的价格便宜很多，这类房子的周边基本没什么配套，更没什么就业，买在那里偶尔住一下可以，要找接盘者几乎不可能，总不能让地缘人接手你的房子吧，人家农村的房子想怎么盖就怎么盖，价格还比你便宜很多，你的房子卖给谁、租给谁？

　　三是竞争中落败的城市。城市化率正在朝70%迈进，说白了，注入城市的人口越来越少，所以，这两年有上百座城市纷纷出台引人政策，很多城市几乎都是零门槛落户，只要你愿意来都支持。毫无疑问，2022年的人口负增长数据出来后，与之对应的2022年13省自然增长率为负，包括江苏、天津等省市自然增长率首次转负，都会加剧城市之间的抢人大战，在这个过程中，没有产业经济科教等优势的城市势必落败，不仅吸引不来人口，原本的人才也会逐步流出，导致购房者和租客双双流失，随着房子的租售比越来越低，房子保值变现都将越来越不容易。

　　2、贵房子是有钱人卖给有钱人

　　有机构统计了一份二手房挂牌量超10万的城市数据，杭州以22万套高居榜首，重庆、天津、成都、苏州超过15万套，沈阳、南京超13万套，西安、广州、哈尔滨等城市也超过了10万套，且还有进一步增加的趋势。这其中不乏一些楼市热点、经济发达的城市，为什么他们的二手房挂牌量会这么大？

　　实际上，每座城市挂出来的大部分二手房，在一再降价的前提下成交周期也都非常长，主要跟房源本身有关系，以南京为例，如果按照房龄、户型、小区环境、价格等条件筛选，大部分房子均是老旧房、拆迁安置房，户型严重过时。说白了，有钱人不会买这样的房子，没多少钱的刚需大多宁愿买新房，即便要买二手房也是非常挑剔，他们还会考虑未来的转手便利程度，毕竟这样的房子只能是个过渡。

　　但，好房子就不一样了。根据CRIC中房、链家发布的2022年豪宅数据显示，成交价1000万以上的房子，北、上、深、杭、广、南、厦、东（莞）、苏、武前十座城市成交量为4.2万套，成交价3000万以上的房子为2244套，成交价5000万以上的房子为383套。这些房子要么“逆市”上扬，要么是待价而沽，一直是有钱人的心头好。

　　从以上趋势看，品质好房与便宜的差房子在未来将越来越分化。“中国最不缺的是房子，最缺的也是房子”，“不缺”的意思是普通的房子已经饱和，租不上价也不好变现；“缺”的意思是品质好房，只要经济向前发展，对美好居住的需求就会一直存在。这也启示我们，在人口负增长、老龄化的大趋势下，房子这玩意，确实是“宜精不宜多”，这一点，大家一定要看透。