5大信号 这场巨变深不见底

王赫评论分析文章：2023一年即将过半，对中国经济复苏、楼市“救活”的幻想，碰上了“现实”这堵墙，碎片一地。本文单说楼市。

　　2021年9月恒大暴雷，意味着楼市泡沫已经捅破了。但是，当局不愿承认现实，还想靠政府的“有为”来逃过一劫（参见笔者“房地产拐点之争与中共政策困境”一文），从“三条红线”政策松动到“金融十六条”积极救市，再迭加“动态清零”结束的复苏预期，侥幸之心炽热。

　　然而，迄今的楼市总体走向表明，这都是痴心妄想。虽然，今年一季度，楼市一些数据有所回温，也只是回光返照，4月以后局势就急转直下。本文略说五点。

　　中共国家统计局数据：2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。这是近十年来，全国房地产开发投资首次出现负增长，退回到了2019年的水平。2020年和2021年，全国房地产开发投资均在14万亿元以上。

　　2023年，投资仍继续下降：1—5月份，全国房地产开发投资45,701亿元，同比下降7.2%；其中，住宅投资34,809亿元，下降6.4%。

　　这背后，房地产开发企业到位资金情况恶化：1—5月份，房地产开发企业到位资金55,958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7,175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16,267亿元，下降21.6%；定金及预收款19,878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10,354亿元，增长6.5%。

　　其二，房产财富梦碎 上海等大城市房主纷纷套现

　　凄风冷雨中，许多人仍看好一线城市和大城市楼市。然而，北京、上海的房主纷纷卖房套现。陆媒《经济观察报》报道，4月上海二手库存达到20万套，创历史新高。尽管库存激增，但与3月份相比，5月份上海市交易量下降了三分之一，至约16,000套；卖家亦将价格降至2022年底以来的最低水平。

　　上海并非个案。中指研究院数据显示，中国100个城市的现房价格在5月份录得至少自2022年以来最大跌幅。

　　再如北京，多个片区二手房房源量激增。6月3日，中国证券报记者从链家一门店的数据库看到，北京房源量实时数据已经达到145,266套，相比成交高峰期房源量多出4万套左右。在这个背景下，成交量下滑，房主降价求售。根据诸葛找房官网，仅5月24日当天，有1,986套二手房源选择降价，平均降价幅度在16.95万元/套。

　　其三，法拍房激增

　　中国法拍屋已成万亿元大市场。2022年，法拍屋（居民住宅是主力军）挂拍数量大幅攀升到60.6万户，创历史新高；但成交仅11.8万户（成交率不到两成），较2021年减少14.9%。评论指凸显中国房地产市场陷入不景气的恶性循环。

　　进入2023年，情况更不乐观。根据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合完成的全国法拍房大数据分析报告：2023年1-4月，全国法拍房挂拍量为146,549套，同比增长22.48%（1-3月同比增长17.82%）；成交量为39503套，同比增长4.49%（1-3月同比下降2.53%）；成交率为26.96%（1-3月25.52%），其中商业用房成交率最低。

　　据法拍网瀚海研究院发布的数据，北京市2023年前5个月新增法拍房3,071套，平均每月新增614套。著名豪宅“万柳书院”、“泰禾中国院子”等也赫然在列。

　　法拍房数量虽在增长，成交率却很低，尤其是商业楼，接盘者更是寥寥，显示中国经济已进入下行轨道。

　　其四，“包交楼”举步维艰

　　2022年7月，全国掀起对烂尾楼拒交房贷的浪潮。此事影响甚大，成为中共最高层会议的重要议题，当局声称要“保交楼”。中央一面对地方施压，一面安排央行、住建部、财政部等部门出台多项措施，释放超5,000亿元的保交楼专项借款。然而，时近一年，大多数的烂尾房地产项目仍然无法复工。

　　根据“百年建筑网”（建筑业第三方信息平台）对全国范围内1114个项目的保交楼交付进度的调研：截至5月底，华南、华北交付进度较好，占比达到56%和40%；而西南和华中地区交付比例在全国排名倒数一二，分别为15%和16%。

　　为什么最高层高度重视的“包交楼”都举步维艰呢？说明中国楼市“水太深”。第一，5,000亿元的保交楼专项借款对于庞大的房地产市场来说是“杯水车薪”（迄今为止，没有官方数据披露过全国停工/烂尾楼盘的数量）；第二，申请和高效使用保交楼专项借款不容易（烂尾楼“坑”太多，债权关系复杂，各方博弈，而当局又没一个好的“顶层设计”）。

　　第五，房企日子难捱

　　6月13日晚间，ST阳光城因公司股票连续二十个交易日每日收盘价均低于1元，被深交所拟终止上市交易。曾经销售额超两千亿的百强房企，最终走向退市结局。

　　ST阳光城只是中国楼市泡沫破裂溅起的一朵浪花而已。据中指研究院统计，自2003年开始至2022年，沪深上市房地产公司约78家，在港上市房地产公司约81家。但从2021年下半年开始，房地产市场剧烈变动，不少房企出险。根据中国房产信息集团（CRIC）监测统计，69家典型上市房企整体净利润，在2021年出现负增长后，2022年首次出现净亏损状态（亏损527亿元）。

　　进入2023年，继港股上市房企“停牌潮”后（新力控股被强制退市，佳源国际，包括恒大、世茂、祥生等超20家房企处于停牌状态，若在规定期限内未能满足复牌条件，将被强制退市），A股上市房企又迎来“戴帽潮”。目前，ST阳光城之外，*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、*ST中天、ST泰禾、ST阳光城、*ST宋都七家房企，连续20天收盘价低于1元，基本锁定退市；ST世茂、*ST新联、*ST泛海及金科、荣盛和中南，股价在1元附近，也在退市边缘。

　　从房企多年前的排队上市到如今“排队退市”，表明中国楼市之变深不见底，未来难测。

　　结语

　　2023年上半年，在短暂的暖风之后，楼市依旧寒风劲吹，无论是房企，还是烂尾楼购房者、售房者，都在艰难度日。有人说，当前中国楼市，史上第一次，不仅市场信心已处前所未见的低谷，而且整个民营房企濒临崩陷的边缘。谁还幻想楼市能够复活呢？