三四线城市 这或许是最后的希望了

　　去年，中南建设派了一支队伍到南通西边的如皋做市场调研。如皋是南通代管的江苏省辖县级市，也是著名的长寿之乡。过去20年，随着建筑之乡南通的崛起，如皋楼市也跟着起飞了。

　　每个买不起南通的刚需，都先到如皋打个前站。如皋盖起了笔者见过的最漂亮的县政府大楼。2021年，这座只有100多万人的小城，商品住宅成交单价高达1.4万元每平米，库存去化周期却只要十几个月。大本营在南通的中南，也在2020年前后跑到如皋投资了几个项目，本意是想回回血，但没想到房子忽然被套牢了。

　　一分中南内部的市场研究报告显示，进入2022年，如皋房价虽然没有太多变化，但这座城市的需求和销售量突然一起蒸发了。截止当年7月，如皋楼市库存160万方，去化周期陡曾到了54个月，很多项目动都动不了。

　　中南还发现，从2021年7月到2022年7月，如皋政府没有卖地收入。原因也很简单，恒大、融创等房企集体爆雷，一刀一刀砍在了建筑之乡的大动脉上。

　　根据国盛证券研究所的数据，南通债务率在700%以上，连南通土拍都不断流拍，楼市跌了两年。背靠南通的如皋，日子肯定也不会好过。但就在2022年8月，如皋城南卖掉了一宗商住用地，这家拿地的开发商又在一个月后，联合仁恒用四个小目标，摘牌了如皋城南板块核心居住用地。

　　这家撑起了如皋土地市场的开发商，是一家如皋国企，名为：中皋置业。

　　6月16日，北京土拍又来了。和上次一样，也是三宗土地。亦庄x47无疑是这场土拍里的香饽饽，楼面价4.4万，期房指导价7.7万，3万多缝差。而且，这是一块纯住宅用地，不用配建。

　　31家房企开始拼起了运气。最后摇到号的，大家以前可能没听说过，就是上面刚刚提到的中皋置业。

　　中皋这家在四线城市负责托底土拍的国企，当然没有在北京开发项目的能力。所以拿地以后，大家都说恭喜某央企。本来咱还不知道原因，这家央企虽然在江苏项目很多，但和中皋置业也没有什么交集。后来有朋友告诉说，大家发现的过程也很简单：拍卖师刚宣布中皋拿地，坐在最后一排的央企没忍住，笑出了声。

　　然后，这家央企的投资负责人索性不装了，亲自盯着中皋签完了成交确认书、出让合同和补偿协议。

　　北京的地产人其实都松了口气，见惯了中建、越秀、北京城建的项目，看到央企拿地，大家居然都有些感激涕零了。

　　这半年多，北京的土拍因为没有上海的积分门槛和马甲限制，已经成了一场大杂烩。各种没见过的企业都来了，你也搞不懂背后是哪路神仙。就比如上次报名了两块四季青地块的太原萃丰，看起来股东是山西煤老板，但公司注册地是在华润太原昆仑御。

　　除了各地民企，南通江海港、南通海门海泰、扬州华鹏等地方国资房企，也曾组团跑到北京去分苹果。那么多类型的马甲，还是地方国企拿地最有意义。

　　之前也写过很多地方城投的故事。在楼市如日中天的年代，这些城投公司不仅和开发商联合开发项目，挣财务投资的钱，还会自己囤积土地。不少地方城投公司都是隐形大地主。市场下行后，他们背负了巨额财务成本。昆明城投危机也是来源于此。

　　就拿中皋置业来说，虽然2018年才成立，但名下有35宗土地。除了北京这块儿地，全部位于如皋。南通媒体统计，中皋置业累计投资土地总面积达到了1300亩。比如，中皋和碧桂园联合开发的碧桂园颐和禧园，2020年以13000元的单价开盘，到现在卖了三年，价格降到了11000元每平米，还能打九折，项目里的三种户型居然还全部有的卖。

　　地方国企这些资产的未来，可能就像中南看到的那样：盘活不了一点儿。

　　根据如皋的统计公报，2022年当地房地产投资下降了四分之一，这就是城投不停托底的结果了。亦庄地块总价大概80亿元，按8%的利润率计算，这块地能带给开发商大约6.4个亿的利润。假如中皋能分走一半，也有3个亿多了。这已经够他们回老家托底十万平米建面的土地了。所以，三四线城市的城投公司跑到一线城市拿地赚钱。回头再弥补本地债务亏空，绝对是个天才般的想法。问题是，北京土拍的漏洞大家还能钻多久？

　　据说，对目前土地市场的火热，市里还是乐见其成的。但预计到明年，财政就宽松多了。

　　所以，大家要抓紧时间了。