一线城市现抛售潮 中国楼市崩盘前兆？

　　一名大陆富商在北京等多地拥有大房子，现在降价出售也无人问津。他说：“全中国都是这样，所有的房地产都在低价转让。这是未来的趋势，低价转让，也卖不动。”

　　房地产业被看作中国经济的火车头，地方政府通过出售土地、抬高楼市价格来囤积财富，而中国超过三分之二城市家庭的财富也被捆绑在房地产上。

　　但随着中国经济的低迷以及对经济前景预期的不明朗，现在即使是北京、上海这样的一线城市，二手房价格跌幅反而位居前列。房地产是中国最安全的投资的信念正在减弱，这会是中国房地产业崩溃的前兆吗？

　　一线城市二手房价跌幅居前列

　　中共国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新房和二手房房价与上月相比下跌的城市均增多，其中二手房房价下跌的城市有55个，占比近八成。上海二手房价格与上月相比跌幅0.8%，在70个大中城市中跌幅最大，北京下跌0.6%。

　　中国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》列举了部分重点城市当前二手房挂牌数量：除去北京达到12万套之外，杭州、广州分别达到21万套、14万套。“一些重点城市二手房挂牌量创下历史新高，甚至接近翻倍，比如过往广州二手房挂牌量稳定在8万~9万套，如今已经达到14万套。”

　　尽管二手房挂牌数量增加，但成交量反而减少。据克而瑞研究院统计，3月上海二手房成交2.4万套，4月成交1.77万套，5月成交量进一步降至1.6万套左右。而2019年—2022年的5月，二手成交量均在2.3万套以上。

　　大陆富商陈盟（化名）表示，他自己在北京、广西、重庆、北海有四套房挂牌，每套不是别墅，就是大平层的。

　　“我北京的房子在三环里很有名的一个小区，当年十五六万一平米，现在10万挂牌，两年了无人问津。广西南宁的房子，当年买的时候是600万，现在我挂400万出去，无人问津。重庆江临大平房，2010年300万买的，现在300卖不掉，已经到了这个地步了。”

　　旅居美国原上海企业家胡力任表示，有一对他非常熟悉的加州华人夫妻，夫妻俩前段时间回中国准备把上海的两套房子卖掉，当时两套房子也就五百多万人民币。

　　胡力任说，“他们年纪也蛮大的，只有一个儿子，儿子媳妇现在也在美国，疫情结束后，他们觉得房子在中国不是很保险，大家都说房子要跌，他们就飞回去了。他们原以为要尽快成交，可能要跌五万、十万，但现在挂两百万没人买，差不多就是七成这样的价格，两套房子就一百四万成没有了。这还不是问题，问题就是无人问津，没有人能买。”

　　深圳某经济部门郭强（化名）表示，现在大家对楼市，对未来的经济预期，其实已经达成一个共识了：楼价会继续掉。

　　“现在市场在掉，但政府控制着不要让它掉，所以卡在那里，其实正在掉价，不是明着掉而是阴着掉，一般要降10%到15%才能卖出去。黑市价才是真正反映它的价值，市面价格是假的。”

　　郭强说，法拍房的楼价最正常反映市面需求的价格。前段时间，宝安有一套法拍房，面积是一百五六十左右，市面价是一个平方八万，政府指导价是五万七，差别很大，就是这样的指导价也拍卖不出去。而且深圳也好几万套，数量还在增加。

　　郭强表示，“我在管经济的一个政府部门工作，平常外面到处去跑。我发现最近这几个月，有三分之一的铺头是转了主的、倒闭，再换了老板了。现在经济不好赚不到钱，赚不到钱要把房子卖掉套现，或者是你工资不足以去交房贷，想卖也卖不出去，最后就变成法拍房了。

　　台湾财经专家黄世聪分析指出，法拍屋增加的时候，表明目前中国很多屋主已经无力负担房贷，所以才流到拍卖市场。但另外一方面拍卖的价格又不理想，就是连拍卖市场的买气都很淡，可能大家都预期中国房地产下滑，从一手屋市场一直到法拍屋市场，都是弥漫这样的气氛。

　　官方解释 越抹越黑

　　社交媒体视频显示，一栋高层建筑的阳台上挂满了“低价转让”的横幅，一些普普通通的市民为了尽快出手，开始在抖音上卖房，摇身一变都成为房地产营销专家。

　　彭博社报道，一位不愿透露姓名的当地房产中介称，在上海深受外籍人士和金融家欢迎的市中心街区，住宅价格已从2021年中期的历史高点下滑了15%至20%。

　　31岁的上海居民易某在4月份以400万元的价格出售了她在郊区的房子，比她最初的要价打了11%的折扣。

　　在阿里巴巴集团控股有限公司的大本营杭州，据一位龚姓房屋中介说，在六个月内没有找到买家后，郊区的一个卖家将要价降低了17%。

　　当局对中国房地产的真实数据一直讳莫如深，对于多个一线城市二手房越卖越多、挂牌量不断攀升的现象，无法给出一个令人满意的答案，反而越抹越黑。

　　对于一线城市业主抛售二手房，官方说法是大多数情况都是以旧换新、改善性换房为理由，但从媒体报道和对受访者的采访来说，显然并不是改善性换房，更可能是在经济不景气的情况下，民众急于变现。

　　分析人士认为，理论上存在改善性换房的需求，但统计数据显示，中国的住房大部分建于20世纪90年代以后，近期内没有大规模换房的迫切需求。

　　美国经济学者黄大卫（DAVY J.Wong）分析指出，这（改善性换房）是一个很奇怪的说法，现在除了一些卖疫苗、卖口罩，还有医生的赚了钱之外，大部分老百姓收入减少，生意不好做，说实话去买房改善生活的很少。这几年，大家对于未来情况都是比较悲观和不确定，所以一些投资需求，在疫情放开之后他们都憋了三年，迅速地换手。

　　黄大卫认为，抛售房地产的主要原因是，现在居民的消费能力其实在持续下降，对于经济的预期在持续地向淡，目前的市场经济的活跃度跟营利能力都在下降。所以，越来越多的人就选择把房产拿出来变卖，来解决生活问题，或者是回避未来的不确定的因素风险。

　　“有一些资金避险的需求，因为过去的两三年房价市场都比较差，现在好一点，大家都觉得要回避一下未来的政策的不确定性。”

　　黄大卫表示，由于像上海广东那些以对外经济为主的城市或地区，外资在国内的投资现在比较畏首畏尾，而且需求比较减少，经济现在不明朗，现在发展情况并不太乐观的情况下，所以就纷纷出手。

　　“另外一个原因是，由于对未来中国政策和未来中国外交关系、国际关系的不确定性，担心台海冲突、地方地区的政治冲突加剧，所以也避险。”他说。

　　经济低迷 民众信心不足

　　在中国，由于缺乏欧美那样各种高收益的投资工具，也不允许海外投资，老百姓的财富大多与房地产深度捆绑在一起，房产财富在中国总资产（包括股票、证券化贷款和银行贷款）中所占的比例远高于美国，占总资产的78%，美国只有35%。

　　“国内老百姓投资不动产，主要原因是为了抗通胀和保值增值。因为中国老百姓的投资途径比较狭隘，要么就是股权投资，这些投资在国外比较流行，在中国国内比较困难。”黄大卫说，“买二手房来投资在国内来说作为一个被动投资吧，因为像投资股市都不容易，中国的二三十年的股市基本上都是一个疯狂割韭菜，都是一个屠杀的过程。”

　　按照国际标准，目前北上广深的房价收入比超过40倍，而伦敦和纽约的房价收入比分别为22倍和12倍，中国的房价显然超出了人们的承受能力。

　　根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，在美国大部分地区，平均住房成本仅为年收入中位数的2至4倍。

　　更重要的是，随着中国经济不可避免地放缓，家庭收入增长预计也会下降。过高的房价人们开始无法承受。民众急于抛售二手房，这一切都说明了中国经济不行了，大家信心不足。反映出民众感觉房市前景不明朗，怕楼市崩盘，趁早套现。

　　上海市民黄女士坦言，房子不好卖，有价无市，老百姓手上没有钱了。现在失业人口还挺多，也都找不到工作，大学生找不到工作。企业倒闭了，外资撤走都撤走，年轻人有百分之二十左右失业率。反正好多那种楼盘都是降价降得很厉害。肯定是卖的人多了才卖不掉呀。

　　胡力任说，大家现在都整个经济不好，很多企业都在减薪。现在银行首付要提高了，外地人都在逃难，要往外逃，找不到工作，所以，根本没有人买，那只能挂着，没有办法，现在整体情况就是这样。

　　黄大卫表示，“中国的一手房市场，它的供地方都是由地方政府垄断控制的，由大开发商开发，他们对价格方面有垄断性。二手房更多的是一个市场自由博弈，自由交易的一个过程，所以二手房更加能够反映出一个真实的不动产的价格。所以二手房子相对来说，不是百分之百，相对来说是比较接近于真实的市场，所以二手房的价格下跌跟成价量下跌，是反映出现在的真实的市场情况。”

　　“鬼城”的出现也引发了人们对住房供应可能过剩的担忧。中国家庭金融调查研究中心的调查显示，截至2017年，一线城市平均空置率为17%，而二、三线城市空置率超过20%，高于世界上大多数国家的水平。

　　美国经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰2020年发表的一篇论文显示，中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月，北京需要近两年。

　　而根据美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）的数据，美国目前只有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。

　　黄大卫表示，目前看来，连核心城市的房价都在下跌，主要原因是供应量太大，成交量跟不上。而居民的消费能力其实在持续下降，所以越来越多的人，就选择把房产拿出来变卖来解决生活问题，或者是回避未来的不确定的因素风险。

　　中国楼市到了崩盘的时刻了吗？

　　根据Kenneth Rogoff和杨元辰的研究，房地产和相关服务在中国GDP中所占份额达到惊人的25%，房地产显着放缓，会对其它行业产生连锁反应，可能会在接下来的几年里，轻易地将GDP的累计增长拉低5%到10%。

　　澳大利亚智库洛伊研究所（LowyInstitute）的一份报告指出，住房热潮的结束，对中国经济会产生深远影响，比如地方政府的预算将面临压力，因为土地转让费占了地方财政收入的三分之一。与房地产相关的金融系统会更加脆弱，比如房地产现在占据未偿还银行贷款的30%，家庭杠杆率在过去十年中增加了两倍，达到了GDP的60%。

　　黄大卫认为，中国在过去的三四十年的快速发展，除了出口的动力以外，更大的一个动力是来自于投资，投资里面大概有50%左右，整个投资里面是跟房地产有关系的。

　　“但是房地产的投资里面有相当部分还是跟出口有关系，因为过去生产企业需要占用土地资源跟房产资源，而且外商外资进入中国，他也是需要占用这些资源。要是出口情况没有得到改善，招商引资方面没有得到改善，国民经济情况都不乐观的话，未来的房地产需求情况比较堪虞。”他说。

　　黄大卫表示，整体来说中国整个房地产市场除了一些沿海的核心城市，像环渤海、长三角、珠三角情况还比较乐观一点之外，其它地区的房地产市场是大江东去，完全不行。

　　黄世聪表示，因为北上广深一向是中国房地产的指标，它往下跌势必会引导全中国的房地产业往下坠落，可能会有一连串的骨牌效应发生，包括会传导到银行体系，或是传导到一般家户体系的负债，房地产如果真的下跌，可能会成为中国很难控制的局面。

　　黄世聪认为，房地产外国的经验，都是上涨了几年，回档了几年，但是中国过去的房地产，从改革开放以来到现在为止，没有真正面临比较大的回档状况，现在似乎是到了可能面临比较大的回调压力。

　　“举几个例子， 1990年代的日本房地产的泡沫，台湾发生过1998年的金融风暴， 2008、09年的金融海啸是美国的房地产，那时候都是因为房地产的价格不佳，所以房地产的下跌，譬如说下跌了两成到三成，都会引发整个经济的危机，甚至会引发整个金融体系的危机。”

　　“我们现在是比较担心的是，过去发生在各国的这个房地产泡沫的状况，可能也会在中国未来几年会发生，习近平最近说什么防范极端状况的出现，我觉得这都是中国（中共）官方也在注意，全世界的所有的经济学家也都在注意这样的事情。”他说。