深圳二手房大跌,但新房为什么价格还在涨?

　　墙内媒体《每日经济新闻》：深圳 "7 · 15 新政 " 马上满 3 年了。

　　时间回到 2020 年，正是深圳房地产火热之际。2020 年 7 月 15 日，深圳针对非深户口的刚需购房者暂停了购房许可，杜绝了单纯为购房而落户深圳的购房行为。彼时市场对 "7 · 15 新政 " 的评价是，" 像制冷剂，让深圳房地产市场迅速降温 "。

　　3 年里，"7 · 15 新政 "+ 参考价政策，使得深圳的房地产市场迎来了巨大变化。

　　" 过去 3 年，深圳楼市变化最明显的还是二手房市场，整体价格更低了，与卖家有了更大的议价空间。而新房市场因为整体地价是涨的，所以价格也在缓慢上涨。"7 月 12 日，深圳房产中介陈辉向记者介绍道。

　　2020 年 7 月 15 日，深圳市住建局、深圳市规自局、深圳市税务局、深圳市公安局等 8 部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　通知共计 8 大条款，其中核心内容包括：1. 深户入户满 3 年且社保满 3 年才有购房资格 , 非深户要 5 年社保，社保断交 3 个月可视为正常；2. 夫妻离婚，购房资格倒追 3 年计算套数；3. 首付比例 : 无房无贷首付 30%。无房有贷款记录买普通住宅首付 50%，非普通住宅首付 60%。家庭有 1 套购买普通住宅首付 70%，非普通住宅 80%；4. 转让增值税免除从 2 年变 5 年；5. 豪宅线增设了总价 750 万元限制；6. 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

深圳龙华片区某二手楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

　　深圳的新房价格还在涨

　　新房市场方面，过去 3 年变化并不明显，成交套数变化不大，价格仍在上涨。

　　据深圳房地产信息网数据，2023 年上半年深圳成交 1.62 万套新房住宅，而 2020 年上半年为 1.67 万套。

　　从价格来看，据安居客，目前深圳的新房均价为 5.96 万元 / 平方米，而 2020 年 7 月为 4.56 万元 / 平方米，涨了 1.4 万 / 平方米。

　　地价上涨是导致新房价格上涨的重要原因。以 2022 年拍出的地块为例，不少地块相比之前的价格均出现了不同程度上涨。

　　比如去年深圳第二批次在前海拍出的 T102-0410 地块，成交楼面价为 47896 元 / 平方米，竞得开发商为招商，该价格比 2021 年时该片区地块贵了约 1.51 万元 / 平方米；在宝安拍出的 A208-0991 地块，成交楼面价为 21215.53 元 / 平方米，由华润竞得，该地块比 2021 年同片区地块贵了约 2250 元 / 平方米。

　　不过，今年的供应量已经是 3 年前的约 3 倍。

　　5 月 9 日，深圳住建局发布《深圳市住房发展 2023 年度实施计划》，提出预售和现售商品住房 6 万套。按照目前统计的预售数量，上半年深圳完成了计划供应的约 41.7%。

　　而过去几年的新房供应，从公开数据看，2022 年同期是 14564 套，2021 年同期是 13927 套，2020 年同期是 8195 套。也就是说，今年深圳上半年的新房供应量，已经比去年同期翻了一倍多，接近过去两年的总和。

　　据乐有家，深圳目前新房网签套数较为集中的片区，主要集中在宝安、龙岗和龙华，今年上半年网签套数均在 3000 套以上。

　　" 今年上半年，深圳多数新房的整体去化率并不理想，多数开盘去化率在 3-5 成，甚至部分新房去化率不足 3 成。" 美联物业全国研究中心总监何倩茹 7 月初在接受记者采访时提到，目前深圳开盘去化能到 7、8 成以上的就已经很不错了，" 整体来说，可售型人才房的预售套数推高了新房可售量，分流了部分市场刚需。"

　　两年前能卖 800 万

　　现在挂牌不到 570 万

　　新房的上车门槛，相比 3 年前并没有变低，但二手房上车门槛显著降低。

　　乐有家数据显示，2023 年上半年，深圳二手住宅过户量达到 16236 套，虽然二手房成交情况同比 2022 年同期是上涨的，但相比 2020 年上半年 4.4 万套的成交，2021 年上半年 2.8 万套的成交，仍然处于低位。

　　汤安的置业目标很明确，首付不超过 70 万元，首选住宅，一房一厅，面积在 50 平方米左右，距离自己在南山上班的地方不超过一个小时。

　　据汤安介绍，自己在 2021 年看房时可选项并不是太多，考虑的区域主要是龙岗和罗湖的一些二手房，" 当时这个价格上车还够呛，但现在可选项多了很多，且价格比之前也降了不少。"

　　今年 4 月时，汤安上车了罗湖东门片区一个楼龄近 20 年的楼盘，面积为 38 平方米，一房一厅，总价约 220 万元，项目临近文锦、湖贝、向西村三个地铁站。

　　据汤安透露，"2021 年看过同样面积的户型，当时总价在 288 万元左右，算上首付和各种费用，还是挺有压力。现在总价降到了 220 万元，相当于两年总价降了 68 万元。"

　　另据记者 7 月初对深圳部分二手房楼盘的调查，" 可议价 "" 相比前两年显著降价 " 基本成为深圳二手房市场常态。

　　以记者看过的一套位于龙华片区红山地铁站附近的特发和平里房源为例，目前业主挂牌价普遍在 6.4 万 -6.8 万元 / 平方米。比如，一套 3 室 2 厅 88 平方米朝南方向的，业主挂牌价为 569 万元，折合单价 6.45 万元 / 平方米。

　　而该楼盘 2020 年时同等面积的房源成交价普遍在 700 万元以上，另据陪同记者看房的中介陈辉解释，" 这个房子得房率较高，同样面积的房子，2021 年卖到过 800 万元以上。现在主要是片区内楼盘太多，加之市场行情不好，所以价格也就下来了。"

　　像特发和平里这样的楼盘并非个例。

　　据深圳中原研究中心数据，在 2020 年和 2023 上半年两个时间段均有成交的样本楼盘中，成交均价上涨的楼盘占比约 26%，而下跌的楼盘占比近 74%，占大部分比例。

　　7 月 11 日晚间，乐有家研究研究中心向记者指出，"2021 年下半年开始，深圳楼市进入了一手占主导的局面，一二手成交占比大约是 7:3。但随着二手交易量的回升，二手回归市场主导，2023 年上半年一二手占比已经回到 1:1。现在深圳的二手房市场，经过 2 年的价格调整，二手房与新房之间的价差逐渐缩小，现在市面上也有不少业主低价出售，淘到二手笋盘的可能性大大增加，上车门槛降低。"