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BBC分析 碧桂园会否“倒在黎明前”

www.creaders.net | 2023-08-15 10:26:55  BBC中文网 | 0条评论 | 查看/发表评论

中国最大的房企之一碧桂园,突然面临资金链断裂,让“恒大级”危机的阴云再次笼罩在中国楼市之上。

碧桂园今年上半年还是中国房企中销售面积第一,两笔美元债却“出人意料”地出现问题——每只债券的规模均为5亿美元,要求六个月付息一次,意味着在8月7日需要支付2250万美元的利息,但债权人并未收到利息。

债券违约被认为是房地产企业暴雷的第一步,过去两年中国各类房企暴雷事件此起彼伏,大多以债券违约开启危机的序幕。

不过,这笔债券尚有30天的宽限期,目前碧桂园还未构成违约。此外,按照碧桂园披露的财务情况来看,不难覆盖这笔2000多万美元的利息,市场因此有猜测称,碧桂园延期支付利息,是为了主动开启债券重组。

8月8日,碧桂园迎来“股债双杀”,多只境内债券下跌超过20%,股票跌幅14.4%,并在此后数天连续下跌。

8月10日,碧桂园继续“自曝”,发布盈利预警,称2023年上半年将出现450亿至550亿元的净亏损。碧桂园总裁莫斌在公告中称,碧桂园遇到了自成立以来最大的困难,当前首要任务是“竭尽全力保障公司现金流安全”,以“最小代价、最大价值”为目标,加快销售回款和应收债权回收,积极拓展融资,努力盘活大宗及难去化的商业类沉淀资产。

8月14日,碧桂园旗下11支债券暂停交易,共涉及157亿人民币,下一步将是与债权人协商,谋求债务重组。

下一个恒大?

碧桂园面临危机,让人不由得联想到恒大,两家都属于中国最大的房企之一,都起家于广东,碧桂园从佛山起步,恒大出自广州。

2016年中国棚改货币化催生的楼市热潮,将许家印推上中国首富的宝座,恒大也一度成为中国最大房企。

与恒大不同的是,碧桂园拿地集中在中国的三四线城市,较少涉及一二线城市,但体量上与恒大不相上下,两者负债规模也相近,恒大负债2.43万亿,碧桂园1.43万亿元。不过,碧桂园的资产负债率为82.3%,而恒大一度达到132.6%,后者已经资不抵债,前者还没有。

那么碧桂园是否会重走恒大在过去两年走过的路?

“与此前四处扩张的恒大不同,碧桂园过去几年经营相对谨慎,努力避免踩上‘三条红线’,其资产、负债情况也更为健康。”安邦智库向BBC中文表示,如果碧桂园最终违约爆雷,很大的原因并非出自自身经营的问题,不是“无序扩张”的问题。而且给金融机构、购房者、供应商等带来的实际损失,以及直接影响可能会远小于目前已经“躺平”的恒大。

“三条红线”指的是2020年8月,中国政府要求房地产企业控制负债规模,具体而言有三条红线:一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,二是净负债率不得大于100%,三是现金短债比小于1 。

如果踩了其中一条,年负债增速不得超过10%,如果踩了两条,不得超过5%,如果三条全踩,不得新增有息债务。

房企巨头中,三条全踩的只有三家,包括恒大。

不能借新债,意味着恒大突然没法“借新还旧”。与此同时,政府密集出台措施抑制房价上涨,“打击不合理需求”,使房企们住房销售的回款也开始下跌。两者叠加,恒大现金流危机爆发。

而同一时期,碧桂园的表现堪称“三好学生”——2021年,碧桂园仅“剔除预收款的资产负债率不超过70%”一项没有达标,到了2022年,碧桂园终于实现“三道红线”无一踩中。

财务上,碧桂园也相对健康,去年录得营业收入4303.7亿,归属股东的核心净利润26.1亿,这在一众已“暴雷”房企中实属难得。不仅净负债率进一步降至40%,达到十年来最低值,甚至公司还有现金余额约人民币1475.5亿元。

去年底政策放松时,碧桂园还被官方作为“示范企业”,允许其发债,甚至获得银行融资的支持,比如去年11月,碧桂园与工行、中行、邮储银行签署战略合作协议,获得超1500亿元综合授信支持。

倒在黎明前?

安邦智库认为,和此前恒大、融创等众多“爆雷”的大小房企不同,碧桂园在去年房企最危险的时候得以存活,而在房地产政策转向之后,也能获得正常的融资,本来能够存活下来的可能性已经很大。

在各家房企纷纷“暴雷”的2021和2022年,碧桂园业绩尚可,2021年实现净利润410亿元;2022年虽然录得亏损29.62亿元,但相比数千亿的销售额来说,亏损并不严重。

然而,2023年刚过去一半,净亏损相当于2022年全年的8倍有余。

碧桂园7月31日披露的预期业绩里也解释了自身困境:“预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响,导致房地产业务结转毛利率下降,物业项目减值增加;以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。”

就在碧桂园披露预期业绩前一周,中共中央政治局召开会议,部署下半年经济工作,其中一句“要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”尤其引起关注,被认为是对房地产行业松绑的信号。

会议之后第二天,中国A股和港股出现较大幅度上涨,尤其是地产板块,包括碧桂园在内多家重点企业连涨三天。

然而此时,房地产行业的冷清已经非常明显,7 月份前三周,30个主要城市的新房销售量同比下降32%。

“与此前的政策因素、疫情因素等外部影响不同,房地产市场本身的不断下行,是碧桂园难以支撑的根本因素,如果此时倒下,可以说是倒在了‘黎明之前’。 ”安邦智库称。

不少声音呼吁救助碧桂园。

前恒大集团首席经济学家任泽平在微博发文,呼吁“帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企”。他认为,这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒,不仅是因为大而不能倒,而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。“黎明就在前方,优质民营房企不要倒在黎明前。”

任泽平称,如果第一大房企轰然倒下,将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期以及上下游60多个行业,关系几千万人就业,龙湖这些民营房企最后的堡垒也可能难以自保,这是不可承受之重。根据国际经验,房地产是周期之母,10次危机9次地产。

深圳知名地产评论人朱文策则撰文分析称,一旦违约,对谁违约都是失信。交不了楼,小业主会抗议,还不了外债,会遭到债权人挤兑。企业这时候就像银行一样,陷入挤兑潮,“去年发生别的巨头身上的故事,再来一遍”,可预期的现象是,碧桂园的楼盘很快会非常难卖。如果演变到那一步,会比较可怕。碧桂园的项目太多太多了,恐怕没有哪个同行,也没有哪个地方城市,有这个能力接下这个大雷。

中国楼市前景

中国的楼市受政策影响极大。前中国知名地产商任志强对此有一个颇为流行的比喻——房地产就像“夜壶”,宏观经济不行了,就拿出来用一下,刺激刺激,用完了再踢回床底下。

比如,2016年中国政府主导下,开启一轮棚改货币化,简而言之就是将城市中难以配套的老破小的区域进行拆除,给予拆迁户现金补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。

这一政策造成当时中国楼市“量价齐升”,房企们通过激进的高杠杆操作,搭上政策的“东风”,瞬间膨胀,但金融风险也在累积。

到了2017年10月中共十九大的报告中,首次出现“房住不炒”。此后监管逐步加码,直至2020年的“三条红线”。

此后“房住不炒”几乎变为一个当代成语,代表政府对楼市最强力的监管。

而7月政治局会议没有提及“房住不炒”。相反却承诺“适时调整优化房地产政策”,“因城施策,用好政策工具箱”。是否代表“房住不炒”是否已成过去时?

香港中文大学商学院房地产及金融助理教授胡荣则表示,“房住不炒”与刺激楼市,两者的关系之间非常微妙。本质上讲,“房住不炒”是指抑制投资需求,但并不排斥居民自住消费需求。而放松楼市限制的目的是鼓励居民自住消费,但并不鼓励投机炒房需求。

“然而,住房本身是有着消费品和投资标的的双重属性的。这使得这两类需求的鼓励或者抑制都往往是同时产生的,从而使得抑制或鼓励的政策的成效都难以把握。”

金利丰证劵研究部执行董事黄德几表示,中国地产业的问题已经酝酿了很长时间,它抹去了投资者的财富效应,现在没有人想买房了。

黄德几认为,房地产行业对经济的影响已到了“关键时刻”,监管机构应实施更多政策,包括进一步降息和降低准备金率。

话音刚落,中国央行在本周二宣布调降中期借贷便利(MLF)利率15个基点,这意味着中国继续降息,以刺激经济。

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