中国房地产200万亿超级泡沫到头了吗？

　　房地产危机的尽头是什么？据统计，中国房地产总值高达480万亿，而居民财富总值也才690万亿，房地产财富占比达到惊人的70%。如果按照专家们讲的30%左右是合理区间，那么这其中40%都是泡沫，泡沫高达200万亿。

　　这些数据似乎有些夸张，但也在很大程度上反映了房地产的历史和现状。中国改革开放40年，是经济高速发展的历史，也是房地产狂飙突进的历史，这段让许多人记忆沉重的历史，该如何结束呢？

　　2023年，经过三年多的深度调整之后，房地产危机接近尾声，未来已经渐渐清晰。有人也许会说了，我还被套在房贷里面呢，怎么能说危机接近尾声呢？

　　中国的大背景是：已经完成工业化和城市现代化，不需要再依赖这个行业积累原始财富，人们只需要一个健康发展的房地产。所以才说，房地产的几大转折决定未来。中国房地产转型进入深水区，危机的尽头就是没有危机，目前人们已经看到几个转折，因此，这个行业的平稳降落，需要时间。

　　打掉房地产的背景板

　　在房地产转折周期里面，怎么保护你的房地产财富不受损失呢？下面要讲的内容非常重要，把握趋势才能安全，也才能增值。

　　过去几十年中，房地产的一个重要背景板就是土地财政。许多人都把土地财政的数据列举出来，说明它才是绑架房地产的那只手。分税制改革以后，房地产的土地出让收入成了地方政府的主要收入来源，占一般公共预算和政府基金预算比重高达40%。

　　中国的城市化，是靠房地产输血发展起来的，地方经济也是以房地产为支柱发展起来的。有了这个收入保障，中国才迅速建起了那么多高楼大厦、路网桥梁和公园绿地，中国的城市变美、现代化了，有房地产一半的功劳。

　　但是，物极必反，当城市化率达到65%的时候，许多过剩的现象也就出现了。造城运动达到极致，有些地方出现了“空城”甚至“鬼城”，经济学家郎咸平甚至说没有车跑的高速公路也是产能过剩的。

　　地方政府大规模举债，土地成了最佳抵押品。房地产不能再承担如此沉重的使命了，长远来看，必须要寻找政府收入的新出路，也只有摆脱对土地财政的依赖，政府对房地产的管理才能少一些利益冲突，多一些合理性和民生考量。

　　所以，去土地财政化，这就是房地产的第一大转折。

　　相比土地财政来讲，房地产本身的转型更加急迫和重要。

　　房地产本身的3大转折

　　许多人都已经看到了，房地产出现了深度分化趋势，这里面包括城市分化、地段分化以及新房二手房的分化。

　　分化是全方位的，包括市场的热度和房价。今年第一季度，在某些城市里面，甚至出现了隔一条马路，市场呈现截然不同温度的情况，更别说不同城市之间了。

　　在杭州、南京、成都这样的强二线城市里面，甚至还出现了从未有过的波动。例如，某一个城区上个月房价在涨，这个月变成下跌了。这一方面反映了如今房地产市场的复杂性，另一方面也说明，分化要从长期趋势来观察，房地产不再是“短线”业务了，而是长线生意。

　　房地产本身的第二个重要转折，是去库存和去泡沫化。今年以来，国家出台多项政策措施，着力点都在两个方面，第一是保交楼，第二是去库存。

　　许多人不太理解房地产去库存这件事，也没有看清楚什么政策是去库存的。这里面比较重要的方向，就是允许社会化公司化运营，甚至私募基金也参与进来了，这些社会资本力量，与政府一起运营库存房产，这是许多被套牢在房地产里面的中产家庭的福音。

　　有人说了，难道房地产未来一点机会都没有了吗？下面要告诉你，房地产唯一的机会。

　　两个重要背景，第一，中国城市高速发展，许多高楼大厦后面遗留了大量老旧房子和城中村，以及小产权房；第二，中国房子高层建筑超过80%，独栋不到20%，而发达国家刚好是反过来的。

　　所以，房地产未来的最大机会，不是新建住房，而是大规模的城市更新运动。一方面老旧住房需要更新，另一方面从高层到独栋，必然是长达几十年的漫长过程。

　　当然，狂飙突进的时代已经过去了，如何保持房地产整体平稳过渡，这才是主流。