中国房价实际已回落 或远比官方数据严重

根据房地产中介和私人数据，中国实际房价可能已大幅下跌，远比中共官方数据严重。图为广州市一建筑工地远景。(VCG/VCG via Getty Images)

从中共公布的数据来看，面对经济增长放缓和创纪录的开发商违约，中国房市似乎表现出惊人的韧性。新房价格仅比2021年8月的高点下降了2.4%，而二手房价格则下降了6%。

然而，房地产中介和私人数据所描述的情况，却比官方数据糟糕得多。据彭博社报道（链接），这些数据显示在上海和深圳等大都市的黄金地段，以及中国一半以上的二、三线城市，二手房价格至少下跌了15%。房产中介称，杭州的二手房价格已从2021年底的高点下跌了约25%。

业内人士和经济学家表示，中共官方房价指数很可能低估了下滑的幅度。

这还造成了另一个风险，即购房者可能保持观望，等待官方数据显示价格下跌后再出手。

分析人士表示，中共统计房价指数的方法，部分依赖于调查而非实际的交易价格数据，这能让当局平滑趋势，并避免大幅波动。相比之下，在美国，被广泛引用的标准普尔凯斯-席勒（S&P CoreLogic Case-Shiller）全美房价指数，使用的是全美各地契约记录办公室收集的房价数据。

世邦魏理仕集团亚太区研究部主管金纬（Henry Chin）说：“许多国家的房价数据都是基于市场总交易量，而中国（中共）采用的是选择性样本。当市场下跌时，真实状况很难在此类数据中反映。”

法国外贸银行（Natixis）亚太区首席经济学家艾西亚·加西亚·埃雷罗（Alicia Garcia Herrero）说，基于调查的数据“可避免剧烈波动”。

“但是，当人们担心价格进一步下跌而不再购买时，这样的数据就失去了其本身的意义。”她说。

今年7月，高盛集团经济学家在《了解中国房价衡量标准的差异》（Understanding differences in China’s Home Price Measures）的报告中说，这部分解释了为什么中共官方和民间来源所暗示的房价变化，在某些情况下似乎与市场看法不一致。

与世界上许多地方不同，中共当局不会在交易后公开披露房价。2021年，中共统计局在其网站上发出声明，回应了人们对官方房价指数的担忧，称“综合来说，70个城市的房价指数大体上能反映房地产市场总体供求状况的波动”。

2022年1月17日，上海碧桂园控股有限公司开发的凤凰城住宅项目。（Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images）

私人数据显示 房价可能已大幅回落

彭博社称，在杭州一些社区的房价与2021年10月左右的峰值相比，下降了25%至28%。

国联证券的经济学家在一份报告中，援引二手房交易服务提供商贝壳找房（KE Holdings）的数据写道，即使截至3月份，在新一轮经济放缓之前，一半以上的二、三线城市二手房价格也比峰值下降了15%以上。

经济学家警告，由于该机构只汇编了2018年11月以来的数据，因此从峰值开始的实际跌幅可能更大。

一线城市也难以抵御房地产低迷。根据房地产研究机构乐有家（Leyoujia）7月份的一份报告，深圳至少五个热门区域的二手房价格，在过去三年中下滑了15%。

一个信息准确性遭质疑的房地产市场，可能会阻碍购房者，也可能意味着难以制定未来的政策。

易居中国研究院研究总监严跃进说：“价格差距已成为正确解读住房市场的巨大干扰，一些热门的新项目让人感觉市场火热，但实际上一些郊区项目确实很难卖。”

2023年3月26日，北京中央商务区一处建筑工地附近的公交车站。(Jade Gao / AFP)

中共大量干预房价 使其与市场反应脱节

彭博社指出，对房价的认知差距，部分源于中共掌握着大量政策工具，可对房价进行干预。

美国等国家主要只透过收紧贷款成数、提高利率来调节市场，中共则不仅如此，还可以禁止非特定城市出生的人购房，或限制个人拥有房产的数量。

中共当局还可直接干预房价。

由于中国大多数新房都是预售屋，因此对这些项目进行监管，就会造成扭曲。通过“商品房预售许可证”，地方房管部门可干预开发商打算出售房产的房价。

高盛分析师表示，二手房价格近年来也受到了扭曲。自2021年以来，十多个大城市的政府为二手房市场建立了所谓的“参考价格机制”，用政府建议的价格代替市场价格。

除此以外，还有一种长期存在的做法，即为了避税，以较低的二手房价格另外订立合同，使官方交易价格人为地低于实际价格。

上海的一位郭姓房产中介说，真实的交易价格很难获得。他补充说，交易数据通常反映的是买卖双方向当局申报的人为低价，而不是实际交易价格。