比腰斩还惨：深圳一新房项目备案价竟打近4折

深圳罗湖一新房项目备案价打 5 折出售，原备案价 9.8 万/平方米，现价最低 3.89 万/平方米。   图 : 翻摄自财联社

中国房地产龙头碧桂园、恒大等近日纷纷爆雷，据陆媒《澎湃新闻》今 ( 17 ) 日报道，深圳罗湖一新房项目备案价打低于 5 折出售，原备案价 9.8 万人民币 ( 以下同 ) /平方米，现价最低 3.89 万/平方米就可买到。《澎湃新闻》也致电专案售楼处后得知， 办公属性去年底开始就大尺度降价，情况属实。

上述深圳罗湖专案即仁恒深之源专案（备案名仁恒世纪大厦），根据深圳市房地产资讯平台表示，仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦）于 2021 年 07 月 13 日获批预售，开发企业为仁恒集团旗下深圳市东关盛泰投资有限公司。多个仲介发佈的资讯显示，“仁恒深之源打 5 折出售，原价 9.8 万/平，现 3.9 万/平起。”

据仁恒深之源项目销售经理介绍，该项目占地面积约 5,743 平方米，总户数 324 户，主力产品为 60 平方米－249 平方米。“目前属于尾盘，还剩约 150 户左右，为了加快去库存，所以做了一定的优惠力度，项目均价目前约 4.5 万元/平方米，低区项目在 4 万元/平方米左右。”该销售经理坦言，该项目备案价是 9 万多，但此前实际销售中折扣后是 6 万多。“备案价是偏高的，前期销售时也会给予一定的优惠。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，深圳罗湖的仁恒深之源项目并非传统的商务公寓项目，其在售物业的备案性质为办公楼。办公物业打折销售的行为并不受相关部门监管，这与住宅完全不同。目前，深圳楼市较为低迷，加上房企资金相对紧张，加快资金回流是极为必要的，打折促销是最为直接的手段。

对于该专案较备案价“五折出售”的动作，中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，仁恒深之源专案备案价格高，远高于同区位住宅价格，虽为豪宅品质，但是区位与产品不匹配，价格还是远高于产品本身价值。同时，该专案为办公属性，是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台等，周边公寓产品单价普遍在 4 万元至 6 万元。其提到，罗湖区为非热点区域，住宅产品普遍打八折、八五折，公寓、商办折扣更大。

何倩茹提到，目前深圳市场，商办类物业打折促销的情况是较为常见的，比如中心天元专案前期推出了 4 套限时优惠单位，最大优惠直降 656 万元；臻林天汇专案，一口价单位 1,276 万元，直降 438 万；华侨城宝辰项目，推出 3 套一口价房源，最高直降 224 万元/套。

从今年上半年市场情况看，根据深圳中原研究中心提到，深圳打新热降温，新盘去化整体走低。上半年深圳上市的 63 个新房住宅项目中，仅1个项目开盘售罄，较去年同期减少 2 个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成。同时，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。

从库存来说，上半年深圳全市住宅库存量仍处高位，六月末可售面积处于六年来新高。深圳中原研究中心资料显示，二季度政策力度减弱，购房者置业信心下降，导致半年度末库存大增，去化时间由年初的 13.62 个月上升至 14.94 个月，升至六年来新高。

对于房地产企业而言，郑叔伦认为，虽然对房企的支持政策不断，但近期房企暴雷还在持续，特别是碧桂园、远洋等头部房企也出现危机，反映房企流动性还是普遍不足，回笼资金保证生存还是首要目标，因此降价销售回笼资金是绝大部分开发商的必然选择。