恒大事件警示中国房地产的僵尸化问题

中国房地产开发商的“僵尸化”正在加剧。中国大型房地产开发商中国恒大集团刚宣布根据《美国破产法》第15章申请破产保护。

僵尸化是表示无力支付建筑成本而无法推进建设项目。目前，有一长串的房地产企业留下一堆尚未完工的公寓，这也反映了中国房地产基于房价上涨的增长模式已走到极限。

那么房地产危机对于中国来说有多严重？北京应对这一问题的政策立场是什么？关于恒大房地产危机，你需要了解以下五件事。

恒大的债务漏洞有多大？

截至2021年12月和2022年12月的两个财年，恒大集团的亏损合计约为5,800亿元（约800亿美元），这导致该公司陷入债务积压，截至2022年底时负债总额为2万4,370亿元。最大的一部分负债是应付建筑公司和其他商业伙伴的账款，总计约1万亿元。

问题不仅仅是经济损失。恒大曾经是中国第二大房地产开发商，截至2022年底，它面临1,519起诉讼，诉讼求偿总额3,950亿元，其中许多诉讼要求支付未付的建筑和材料费用。该公司无法向买家交付房屋，因为流动性紧缩导致建设项目无法推进。

海外风险敞口有多少？

在2万4,370亿元的总债务中，外币债券只是其中的一部分。根据路透社的报道，恒大的境外债务重组总额约2,300亿元（320亿美元），其中包括债券、抵押品和回购义务。

在周四恒大宣布向纽约法院申请破产保护后，路透社和彭博社都认为，此举意味着恒大在与债权人进行了一年多的谈判后，重组过程已经接近尾声，恒大位于香港、英属维尔京群岛和开曼群岛的三家公司的境外重组程序将正式确认生效。

恒大表示，其大部分住宅和投资性房地产业务都在中国大陆境内，这表明其在美国的资产有限。

另一方面，在6,120亿元的有息债务中，27.3%以美元和港元计价，这意味着恒大的大部分此类债务仍在中国。

恒大为何在美国申请破产？

3月下旬，恒大宣布了一项美元债务重组计划，包括最长12年期债券的期权，以及转换为旗下电动汽车制造商和物业管理公司股票的权利。然而，只有部分债权人能够达成协议，谈判陷入僵局。

因此，恒大希望打破僵局，根据美国破产法第15章重新安排美元计价债券的付款时间。

《日经亚洲》说，但此举即使成功，效果也将是有限的，而且远不能从根本上解决恒大的管理层重组问题，因为该公司的大部分负债仍在中国。

北京对房地产债务持何立场？

中共央行中国人民银行在周四发布的季度政策报告中强调，要化解和防范风险，同时也承认一些企业深陷金融危机。

但到目前为止，北京提供的支持范围并未给金融市场带来太大影响，一些分析师怀疑政策制定者是否不愿意像过去那样冒险，背负巨额债务和增加大规模刺激措施。

同时，北京也不愿采取强力措施来处理陷入困境的中国公司，例如由国内法院主导进行法律清算，因为担心这些措施会对相关企业造成不利影响并引发社会动荡以及其它担忧。

7月，中共人民银行党委书记郭树清卸任，他之前按照习近平的指示“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出了限制房地产开发商融资规模的“三条红线”。这是伤害房地产商流动性的一个重要原因。

7月底，中共最高决策机构政治局公开表示，是时候调整房地产政策了，并首次省略了长期以来的习语录“房子是用来住的，不是用来炒的”。

不过，政治局的声明使得房市情况变得更糟。因为民众开始期待地方政府提供更多的购房补贴、开发商会进一步降价，以及银行将会推出更有利的抵押贷款。

僵尸化的中国房地产行业前景

僵尸化是中国房地产开发商面临的共同问题。这个问题正在削弱消费者的购房意愿并加剧房屋销售的低迷。

现在中国人口已经开始减少，许多专家预测住房需求不太可能长期复苏。中国房地产开发商陆续公布巨额亏损业绩。例如，中国最大的民营开发商碧桂园本周表示，2023年1月至6月期间可能出现450亿元至550亿元的净亏损。

另一家内地开发商Soho中国是一家在香港上市的中型开发商，通过其在北京和上海的房产提高租金收入，该公司周五公布今年前六个月净利润为1,361万元，较去年同期下降93%。与此同时，其收入下降8%至8,215亿元。

如果开放商拖延房地产工程，可能会进一步加剧幕后不良贷款，并迫使中国人在未来支付更高的房价。

图为中国恒大中心，原为恒大集团位于香港的总部，已于2022年9月被中国恒大的债权人中信银行旗下中信银行国际委任接管人接管。