中国房市的“下一颗雷”就在眼前

　　中国房地产危机已蔓延至高档写字楼，因经济疲弱及商业活动放缓，中国大城市高档写字楼的空置率不断飙升，至今年第二季已创下近13年来的新高。有媒体惊呼，这或许是中国房地产行业即将被引爆的“下一颗雷”。

　　中国财经网日前援引英国第一太平戴维斯(Savills)、高力国际、仲量联行等房地产服务机构发布的数据称，今年第二季度，北京二季度写字楼空置率升至18.3%，创下近13年新高。由于租户不断流失，全市写字楼平均月租已下降至每平方米316元（人民币，下同），按月下滑1.5%。

　　作为北京高新科技企业集中地的中关村比较具有代表性，该地区的写字楼空置率已达16.9%，创近10年高位，其平均租金按季下跌了7.6%。

　　据报道，北京市一名行业资深经理人受访时坦言，今年当地写字楼出租市场的确很难，每个月只有两三组客户，几乎都是降价成交。

　　报道表示，不仅北京市的写字楼空置率飙升，中国其它一线城市的写字楼，都面临著不同程度的出租困境。例如，今年上半年，上海、广州、深圳的甲级写字楼空置率，已分别升至18.6%、18%及24.5%。

　　另据日本媒体《日经亚洲》8月21日的报道，在北京和上海拥有大批高档写字楼的“Soho中国”上周五披露，今年第二季，该公司的写字楼租金和入住率再次下降并“持续承压”，而公司上半年的利润同比大降了93%。

　　拥有一家食品和饮料进口企业的Huang Libei受访时告诉《日经亚洲》，由于需求低迷和人民币贬值打击了他的生意，他把办公室搬出了上海的徐家汇区，选择了几公里外的一个租金便宜16%的地方。Huang说：“租金是我们现在可以削减的为数不多的管理费用之一。”

　　总部位于美国达拉斯市的房地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在今年8月8日的一份报告中也表示，“由于需求持续低迷，中国内地一线城市的租金将进一步下降。”

　　世邦魏理仕估计，自2018年以来，中国一线城市的写字楼价值已经下降15%至20%。

　　值得注意的是，据中共国家统计局的最新报告，今年前7个月，中国的办公楼竣工面积比2022年增长22%，截至7月底达到1164万平方米。但与此同时，同期写字楼的成交量却下降了18.3%，成交金额下降20.2%。截至7月底，仍有4760多万平方米的办公空间未售出，同比增长21.9%。

　　《日经》的报道表示，随著办公空间供应的增长，中国的商业租户正在寻求削减成本，这是房东面临的一大挑战。

　　报道披露，在香港上市的越秀房地产投资信託公司(Yuexiu Real Estate Investment Trust)的投资者关係总监姜永进透露，该公司今年上半年写字楼的租金收入同比下降4%。姜永进说，武汉的情况尤其严峻，“市场供应巨大”，空置率很高。

　　资料显示：越秀旗下的武汉越秀财富中心报告租金收入，与去年同期相比下降了19.2%，入住率下降8.4个百分点，至61.6%。

　　与此同时，国内外投资者都在与中国的写字楼地产行业保持距离。

　　根据MSCI Real Assets的数据，今年第二季，国内外企业在中国办公空间的总投资为19亿美元，这一数据是自2018年第4季以来的最低水平。

　　MSCI亚洲实物资产研究主管Benjamin Chow告诉《日经》：“随著中国弱于预期的GDP增长数据，该行业的前景也变得黯淡。该行业的流动性已大幅减少，不仅跨境投资者撤出，甚至国内投资者也在撤离。”