为什么中国的房地产危机如此难以解决

苏州正在建设的公寓，摄于今年早些时候。多年的建设已给这个国家留下了大量未完工或空置的公寓。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

股市暴跌，人民币大幅贬值。中国的央行行长在一次罕见的新闻发布会上回答记者提问时说，获取个人住房贷款将变得更容易。

那是2016年2月，当时的央行行长是长期担任该职的周小川，后来的事实证明，这一宣告是中国庞大的银行体系令人惊奇地快速发放房贷的开端。

如今，中国又一次面临经济走向高度不确定的时期，政策制定者们正在借鉴以前应对经济危机的做法，但几乎没有迹象表明这种做法能产生同样的效果。中国靠借贷和投资来恢复经济增长动力已变得相当困难。

上周五，中国最高金融监管机构与中国主要的银行和证券公司的领导人召开电话会议，要求他们为经济提供更多的贷款和其他金融支持。政府已对这些银行与机构进行多次告诫，这是最新的一次。

但对更多借贷的需求近几个月来已经减弱，让银行放宽信贷的政策失去了效力。

新房的建设和销售已陷入停顿状态。50多家房地产开发商已资金耗尽、拖欠或停止兑付债券。这些开发商遗留下来的东西包括数十万套期房，买家主要是靠借房贷购买公寓的中产阶级家庭。

2016年，时任中国央行行长的周小川在新闻发布会上宣布，中国将出台经济刺激措施。 ALY SONG/REUTERS

与此同时，企业对借钱扩大业务持谨慎态度，因为销售额下滑，经济面临通货紧缩。中国大部分地区的地方政府负债累累，甚至连给公务员发工资都有困难。多年来的大量基础设施投资，以及疫情期间花在大规模核酸检测和集中隔离上的巨额支出，已使中国不太愿意用大量财政来刺激需求。

“用宽松信贷和加杠杆来刺激经济的传统做法已经走到了尽头，”上海高级金融学院副院长朱宁说。

西方经济学家长期以来一直认为，解决中国经济问题的办法是降低中国的高储蓄率和投资率，鼓励更多的消费支出。中国的银行因前一轮巨额放贷在2003年和2004年陷入困境后，世界银行也在2005年采纳了这种观点。

但在那次危机后，中国几乎没有采取任何措施加强社会保障网，只有那样做才能让家庭觉得没必要存太多钱。政府发给老年人的钱很少。接受教育的成本越来越高。中国的医疗保险主要是市政府的责任，而中国实行“新冠清零”严厉政策的高昂代价已导致许多地方政府的医保资金几乎耗尽。

一些国家在疫情期间为刺激消费发放了让消费者免费或打折在饭馆用餐，以及获得其他服务的优惠券。虽然个别中国城市的政府尝试了这种做法，但规模很小，只是向消费者提供了少量面额不过几十元的优惠券。

中国政府的最高层反对在全国范围内使用这种直接刺激消费的做法。中国曾在毛泽东时代使用粮票等食品配给券，该做法一直持续到20世纪90年代初，但现在没有发放票券所需的可靠管理系统。

中国最高领导人习近平有厌恶社会保障支出的名声，他嘲笑那是“福利主义”，认为可能会侵蚀中国人民的勤劳美德。

“即使将来发展水平更高、财力更雄厚了，也不能提过高的目标，搞过头的保障，坚决防止落入‘福利主义’养懒汉的陷阱，”习近平在两年前的一次讲话中说。

中国当前经济困难的核心是房地产行业，房地产占中国经济产出的25%，至少60%的家庭财富与房地产有关。

央行前行长周小川2016年推动银行大量发放房贷后，许多城市出现了公寓建设热潮，就连齐齐哈尔这样的偏远城市也不例外。离西伯利亚不远的齐齐哈尔天气寒冷，主要工业是日渐衰落的火炮制造。随着宽松的信贷导致房价飞涨，齐齐哈尔和全国各地的人们觉得自己更有钱了，他们纷纷涌入汽车经销店和其他商店，花更多的钱买东西。

齐齐哈尔一家汽车经销店的顾客，摄于2017年。 GILLES SABRIÉ FOR THE NEW YORK TIMES

许多中国家庭看到了积累财富机会，他们买房用于投资，将其租出去。但随着建成的公寓越来越多，导致租金下降，一些投资者的租金收入不够还房贷用。在许多城市，年租金仅为公寓售价的1.5%甚至更低，而房贷利息成本一直是5%或6%。

在中国，开发商交付的公寓通常是毛坯房，没有厨卫设施以及洗衣机等家电，甚至没有壁橱或地板等基本的东西。由于租金太低，许多在过去十年买房的投资者懒得装修，他们希望把手中持有的新建毛坯房以更高的价格卖出去。据某些估计，中国城市目前有6500万到8000万套空置公寓。

现在，对新公寓的需求已经大幅下降，没有多少人指望采取周小川2016年的那种措施能迅速提振市场。中国现在每年出生的人口和结婚人数与2016年时相比几乎下降了一半，这在很大程度上削弱了人们购买新房的需求。

二手房的交易价已在过去24个月里下降了14%。新房价格的下跌幅度不算大，但那只是因为地方政府要求开发商不要大幅降价。结果是新房销售量大幅下降。

中国的许多经济学家现在暗示，政府应采取比降低首付比例更多的措施，需要大幅降息，而不是周一的那种小幅降息。大幅降息会使借钱买新房、汽车或其他大宗商品的成本大大降低，还可能刺激更多的出口，而出口长期以来一直是推动中国经济增长的驱动力。

南通的一个住宅建设项目，摄于上周六。新房的建设和销售已在50多家房地产开发商耗尽资金后陷入停顿状态。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

降息的一个风险是，中国的企业和家庭可能会试图将大量资金转移出境，因为把钱存入其他国家的银行能让他们挣到更多的利息。这将导致人民币兑美元贬值，这也将使中国的出口商品在国外市场更具竞争力。

中国不能靠增加出口走出经济泥潭，因为那会招致欧洲国家、美国，以及发展中国家政府的强烈不满，这些国家已越来越不愿意接受依赖进口导致的失业。但随着进一步降息的压力加大，这也许是中国愿意承担的风险。

“有必要降息，”德勤中国首席经济学家许思涛说。“降息是为了稳定房地产行业，也是为面临财务困难的公司和地方政府提供有针对性的救援。”