武汉楼市逐渐失控

   01 都在等风来

自从中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”，北上广深四大一线城市已经接连喊麦，其中北京、广州两度喊麦。

但半个月过去了，大家屏气凝神了半个月，啥也没等来。

合肥、南京、郑州等城市等不及，已经率先发布了文件，但都是不痛不痒的文件。而且，郑州在提出取消限售后，还引发了二手房挂牌量激增。

这就是政策迟迟不发布的根本原因：都在等对方先发，都怕出错，谁都不想做第一人，于是老大老二老三老四开个碰头会议，统一下思想，统一下内容，统一下时间。

其实都在等北京。

上海、广州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎么发这份文件，毕竟作为四个调控力度最严的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太过，会违反房住不炒的原则，放松不痛不痒，又没什么作用。

所以都在观望，看看北京该怎么掌握这个分寸。

北京也在犹豫，毕竟如果政策力度不够，根本没作用。最担心的，还是如果政策力度够了，但市场依旧提不起来，那就会导致利好出尽。所以，分寸需要仔细考量。

南京、郑州、合肥还是太冲动了点，武汉就很精明。8月8日，武汉楼市也喊麦了：正在积极研究房地产市场稳增长促消费的有关政策措施。

一周过去了，武汉也是干打雷不下雨，不是不急，就等着一线城市先出。

从目前的市场现状来看，没有不着急，不需要大招的城市。

比如已经发布的文件的郑州、南京。

郑州方面，销量下跌，房价持续调整了五年多，目前仍在下跌，且目前的价格相较于巅峰时期已经下跌了27%，跌幅位居全国第三。

此外，郑州卖地收入不断下降，中国土地市场网数据统计，自2021年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021年、2022年的供应建面分别为1034万方、676万方，成交分别为854万方、561万方。         

到了2023年上半年，供应、成交建面则双双下滑至271万方、215万方，楼面价也从三年前的每平米5702元下降至5070元。

南京方面，新房与二手房成交量均四连跌，且新房成交量已经跌破3000套，只有2722套。

二手房相比于3月份几乎腰斩，只成交了6827套。

卖地收入相比于往年，也是不忍直视。上半年南京卖地收入355亿。2020年上半年南京的卖地收入是750亿元，今年上半年的卖地收入还不到2020上半年的一半。2021年南京全年卖地收入2114亿元。

北京方面，二手房成交量跌穿了1万套的地板线。

制图：城市财经；数据：北京市住建局

同时，北京的二手房挂牌量不断增加，房价调整也从外围区延伸到了核心区。

02 武汉楼市一路下行

再看武汉，也是不遑多让。房子越卖越多，降价也卖不动。

武汉新房方面：

武汉市住建局披露的数据显示，7月份新建住宅成交了4881套。中国房地产报用了5个字形容，“断崖式下滑”。2023年1至7月，武汉新建住房成交66328套，与去年同比下滑9%。

制图：城市财经；数据：武汉市住建局

从上图的数据可以看到，武汉今年以来的成交走势，好似坐过山车。

进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，环比3月大幅减少48.87%。

而5月份，根据武汉市住建局官方数据显示，新房成交了14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。

5月份主要是借助房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升。

尝到甜头的武汉，已经宣布，将这次房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看，显然市场已经不买账了。

7月份，更是直接跌入谷底。4881套是个什么概念？一言以蔽之，天上人间。

武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场，在上一轮楼市牛市期间，武汉月均成交量都在2万套以上，2016年鼎盛时期，月均成交量甚至逼近3万套。

武汉二手房方面：

3月份见顶之后，一路下滑。7月份成交了7261套。

在成交量不断下行之下，价格也在不断下跌。

国家统计局披露的6月份数据显示，武汉新房环比持平，同比下跌0.4%。二手房环比下跌0.6%，同比下跌1.4%。

同时，根据中国房地产报披露：

第一，目前，武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性，价格比较坚挺，二三环之间的楼盘价格也在下滑调整，三环外的房价已下滑回到5年前。

第二，今年武汉二手房抛售量猛增，部分区域二手房价已从前两年时的市场最高点下跌20%~30%。为此，吸引不少刚需置业者购买“笋盘”，这也加大了新房销售难度。

武汉卖地收入方面：

在全国卖地收入不断下滑的背景下，武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。

03 改变不了局面

武汉急需大招来救市。但关键是，能救起来吗？够呛。

作为中部第一城的武汉，经济、产业、人口都有很强的竞争力。在中心城市人口增量整体降档换速的背景下，武汉的增量虽然也在下滑，但2022年仍有9万人。

但成交量在短暂上扬之后，回归平静，其根本原因在于：

第一，中国的高收入人群是极少数，普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量，最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。

第二，房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。

第三，宏观环境之下的预期、信心缺失。

在这些因素影响下，央行披露的最新金融数据显示，7月份我们的房贷又负增长了。这是过去两年来的第四次。

制图：城市财经；数据：央行

房贷负增长，意味着还贷的人，或者说提前还贷的规模比贷款购房的规模还要大。

这说明，买房的人越来越少，提前还贷的人越来越多，都在忙着降负债表，而不是贷款买房，增加自己的债务。