中国三四线城市的房价，真顶不住了…

01

三四线扎堆救市

在北上广深拉开新一轮全面救市大幕之下，中心城市忙着放松和取消限购。

而对于大多数工具箱中本就没有什么招数可使的三四线城市来说，扎堆补贴也开始了。

几乎每天都有几个三四线城市发布救市措施，仅过去两天里就有十多个。

招数还是老样子，要么给购房补贴，要么给购房折扣，要么加大商品房折扣力度，要么补契税等。

其中也有新颖招数，比如江西九江就发明了买房抽奖活动。这可不是开发商楼盘的砸金蛋，奖励你一套餐具、一个水杯、一部手机的那种小型抽奖活动，而是大型抽奖活动，最高奖励50万。

九江市发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提出：

九江将在市中心城区开展“买房抽大奖”活动，2023年10月1日至2024年12月31日期间，每完成新建商品住房网签1000套，组织开展一期抽奖活动（原则上不超过6期）。每期抽奖活动设特等奖1名（奖励50%购房款同等现金，最高为50万元）、一等奖2名（奖现金20万元）、二等奖3名（奖现金10万元）、三等奖20名（奖现金5万元），抽奖活动以具体文件为准。

为了楼市，这些三四线城市可谓是绞尽脑汁了。

02

肃杀的三四线城市

没办法，出来混迟早要还的。

上一轮牛市期间，在一二线城市引领下，在去库存口号之下，在货币超发之下，特别是在货币棚改之下，三四线城市疯狂跟涨，即便是人口流失，根本没有上涨动力的城市，也开启了快速上扬。

这是很多人不理解，为何自己的城市要产业没有产业，要经济没有经济，要人口没有人口，为何房价却能奇迹般上涨的根本原因。

所谓货币棚改，简单理解就是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

棚改之下，一方面减少了供应，另一方面增加了需求，双重作用之下，房价水涨船高。

然而，随着2018年国家发改委一声令下，这一支撑三四线城市房价的基石，剧烈晃动。

2018年年末，国开行明确表态：

棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

态度转变之下，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

只有又叠加了三年疫情，全国楼市进入了调整周期，三四线城市更是疯狂调整。

2021下半年，中国商品房市场一片肃杀，成交量呈现跳水态势。包括北上广深在内的一线城市，成交量也大不如从前。

房价方面，去年下半年开始，全国城市的跌幅面积不断扩大，到去年四季度，全国有90以上的城市房价在下跌。

因为房价不断下跌，去年开始有数十个城市明确出台了限跌令，还有不少城市虽然没有发布明文，但实际也在执行限跌令。

去年12月份至今年3月份，跌幅有所收窄，4月份之后又不断扩大。

国家统计局披露的最新8月份数据显示：

70个大中城市，新房有52个环比在下跌，也即72%的城市新房在调整。同比46个城市在下跌，也即一大半的城市新房价格至少低于一年前。

70个大中城市二手房环比同比均66个在下跌，也就是说有94%的城市二手房价格在跌，且有94%的城市房价至少低于一年前。

这其中，三四线城市几乎全部沦陷，也即三四线城市房价几乎全面进入了调整周期当中。

制图：城市财经；数据：国家统计局

我们都知道，我们的城市太过依赖房地产经济，房地产一萧瑟，很多城市都受不了。

所以从去年开始，三四线城市就进入了疯狂救市当中，各种五花八门的招数都用上了，比如农产品抵房，买房送猪，鼓励领导带头购房，鼓励农民购房等等。

去年媒体曾公开报道，广西玉林为了推动农民买房，将卖房任务摊派给了公务员，纳入政绩考核。有公务员去村里上门挨家挨户推销房子。

然而，所有的招数，在大势面前没有任何作用，就像一个小石子扔进了一面湖泊，涟漪都很难看出来。

03

难回头的三四线城市

三四线城市的疯狂调整，货币棚改的戛然而止只是导火索，本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价，再加上天量的库存。

第一，产业羸弱，经济羸弱。

中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。

以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。

制图：城市财经；数据：四川省统计局

湖北稍微好一些，武汉1.89万亿GDP之下，还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。

经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。

第二，人口不断流失。

除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。

目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。

人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第三，天量库存。

过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？

所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。