恒大麻烦又来，中国“痛苦”加剧

就在中国经济显出一些活力迹象之际，全球负债最多的房地产开发商中国恒大的麻烦又来了，这表明中国庞大房地产市场的长期低迷远未结束。

就在中国经济显出一些活力迹象之际，全球负债最多的房地产开发商中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)的麻烦又来了，这表明中国庞大房地产市场的长期低迷远未结束。

上周四，中国恒大表示，董事会主席许家印涉嫌刑事犯罪正接受政府调查，该公司拖欠银行、承包商及供应商的账单达数百亿美元。监管部门还叫停了该公司的部分重整计划，这向其他濒临破产的开发商发出了一个令人担忧的信号。

外国企业对在华投资越来越谨慎，其中一个原因是中国政府对其业务活动的审视越来越严格。例如，美国风险咨询公司德安华(Kroll)的一名高级管理人员以及野村(Nomura)的一名高级银行家已被中国禁止离境。

最近几个月，随着另一家大型房地产开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称：碧桂园)显露出陷入困境的迹象，中国恒大这家因债务违约而引发中国房地产泡沫破裂的公司已不再是新闻焦点。

尽管存在长期问题，但中国经济正在显示出改善迹象，而中国恒大再次成为媒体关注焦点则给中国经济泼了一盆冷水。上周六公布的企业调查显示，制造业活动在经历数月萎缩后恢复增长。航班和铁路的预订情况则表明，在居民庆祝中国一年一度的重要节日中秋节之际，未来一周将迎来旅游消费大爆发。

经济学家说，恒大面临的新挑战突显出，中国深陷困境的房地产市场可能会在未来数月甚至数年拖累经济增长。房地产市场占中国经济的比重高达四分之一。

咨询公司凯投宏观(Capital Economics)的中国经济主管Julian Evans-Pritchard说，一些初步迹象表明，中国正在走出停滞期，经济可能正在恢复增长，但中国恒大的新麻烦提醒所有人，民营开发商仍深陷困境。

最新数据显示出这个问题的严重性。1-8月份，全国房地产投资同比下降8.8%，而2022年整年下降了约10%。8月份中国百强房企销售额同比下降34%。

按销售额计，中国恒大曾是中国最大的房地产开发商。该公司在2021年首次陷入困境，当时现金流减少导致其美元债务违约。最近几周，中国恒大与国际债权人达成的一份债务重组协议破裂，该公司在中国大陆的一只人民币债券发生违约，而在南方城市深圳，警方拘留了中国恒大财富管理部门的一些员工，此前该部门无法兑付投资者购买的理财产品。

恒大债务危机打击了许多其他企业，建材供应商、建筑公司和物业服务公司都在追讨欠款。中国恒大上周四披露，该公司在中国的主要房地产业务未决诉讼案件数量共计近2,000个，标的总金额累计约合610亿美元，其他未能清偿的到期债务和逾期商业票据累计超过660亿美元。

总部位于广州的中国恒大上周四还表示，公司创始人兼董事会主席许家印已被中国有关部门 “采取强制措施”。这意味着现年64岁的许家印行动已受到限制，正在接受刑事犯罪调查，这一过程可能需要历时数月。

甚至在上周四之前，中国另一家房地产巨头碧桂园的困境就已经有可能导致房地产市场进一步恶化。碧桂园曾被监管机构当做开发商的典范，但在销售下滑的情况下，该公司9月份勉强避免了国际债务违约。碧桂园的困境被一些人视为中国房地产市场更令人担忧的问题，因为碧桂园的许多项目都位于下沉市场和工业区，这些地区本就面临资金紧张，承受经济衰退的能力较弱。

房地产业的困境部分源于政府采取行动抑制房地产投机过度、减少经济对作为增长引擎的房地产投资的依赖。2020年，中国政府在所谓三条红线的政策下收紧了开发商的借贷规定，导致房地产市场由放缓转为溃败。中国恒大是这次衰退的首批受害者之一，这场大衰退最终导致数十起美元债券违约事件。

渣打银行(Standard Chartered)驻香港的首席中国经济学家丁爽在谈到中国政府2020年采取的这些措施时说，事后看来，这似乎过于激进了。他说，在经济放缓加剧的情况下，官员们本应表现出更大的灵活性。

从那时起，房地产紧缩就一直严重影响着整体经济。今年万众期盼的消费热潮在区区几个月后就化为乌有，原因之一就是人们对疲软的房价感到焦虑。再加上出口下滑的影响，第二季度经济环比仅增长了0.8%，这是多年来最差的情况之一。

中国政府为推动经济重回正轨所做的努力主要集中在稳定房地产市场上，目的是提振消费者信心和促进消费，同时避免向陷入困境的开发商直接提供帮助。8月31日，中国央行和金融监管机构出台了新政策，降低了首套住房的首付比例和按揭贷款利率。

尽管一些经济学家看到了一些可喜的迹象，表明现房销售（尤其是在大城市）的人气正在好转，但到目前为止，这些新政策的效果并不明显。总体情况仍然疲软。据分析师和房产中介称，尽管一线城市的挂牌量在增长，也有更多的潜在购房者参观样板间，但交易量还没有大幅上升。许多最大的民营开发商，尤其是那些在中小城市拥有众多项目和土地储备的开发商仍远未脱离困境。中小城市在本轮经济滑坡中房价跌幅更大。

澳新银行(ANZ)资深中国策略师邢兆鹏说，房地产整体风险仍在逐步释放，对经济的负面影响将长期存在，近期的市场支持措施不太可能达到预期效果。

经济学家表示，如果政府希望采取更多措施来帮助房地产市场，可以考虑更大幅度降低首付比例（尤其是在中国的中小城市）或放宽各种购房限制等措施。

经济学家说，从长远来看，政府很清楚，房地产不会再像过去那样在经济中发挥特别大的作用。华侨银行(OCBC)驻新加坡的中国研究部主管谢栋铭(Tommy Xie)说：“我们需要适应一种新常态。”