负债近2500亿 广州地产大佬面临生死大考

　　谁能比广东房企中国奥园话事人郭梓文更“大心脏”？眼下，他的公司正在生死关头，他却能步履轻松。

　　单看他最近一次在公众场合露面的精气神，很难想象他的奥园集团正在渡劫，旗下三家上市公司中国奥园、奥园健康、奥园美谷无一幸免，各有各的难。

　　9月25日，资不抵债的中国奥园终于迎来复牌。据港交所上市规则，连续停牌超18个月就将被除牌，于2022年4月1日停牌的中国奥园，9月30日就是大限。

　　郭梓文在过去近一段时间的奔走有了些许成效，然而对于爆雷的奥园而言，仍看不见未来。

　　创业33年，郭梓文或许从未如近两年这般忙碌过。负债近2500亿，处在至暗时刻的奥园，一场生死大考正在来临。

　　壹

　　郭梓文为了筹资化债，事必躬亲，据第一财经援引奥园内部人士的说法，“郭梓文亲自去看债务重组的各种细节，即便在疫情最紧张时期，他仍频繁来往于广州、香港，与债权人进行谈判。”

　　中国奥园的爆雷其实早有苗头，进入2021年，蓝光发展、阳光100中国、恒大、花样年、当代置业、新力控股等房企流动性危机陆续传出，奥园在拿地和投资上也较以往明显减少。11月，一笔6600万元信托贷款违约的传闻将奥园的危机公之于众。

　　自此，郭梓文便开始了自救征程，途径不外乎出售资产、寻求合作、引入战投等。

　　如，中国奥园引入恒基地产联席主席李家杰为战略投资者，加上郭梓文通过家族信托认购股份，累计获得10亿港元输血；出售中国奥园位于香港、海外等地的多处资产。

　　不同于其他出险房企，引进国资战投是郭梓文为中国奥园选择的主要化债方式，今年以来，奥园旧改引入国资纾困步伐加快：

　　1月，翠微村项目获山东能源旗下子公司山东健康入股60%，该项目是中国奥园在珠海主城区最大的旧改项目，预计总体货值逾200亿元；

　　2月，中国奥园将奥园健康29.9%股份出售给南粤基金全资持有的Best Discovery International Limited，套现2.56亿港元，7月18日，交易完成，中国奥园持股24.68%，为第二大股东；

　　4月，郭梓文找来有国资背景的西安航投科创，奥园与其将在陕西区域的项目展开投资和深度合作；

　　两个月后，即6月，郭梓文找来“真金主”，中国奥园和中国黄金旗下中金国测，就位于大本营广州的超千亿货值的旧改项目达成合作，涉及黄埔、荔湾主城区的重点区域，有望明年实现供地。

　　郭梓文一改此前激进、大手大脚的运营做派，走稳健的化债路，减少投资、减少拿地、重视现金流测算等。

　　在对内上，郭梓文展开了前所未有的整风运动，调整架构，减少管控层级，实行扁平化管理。同时，还对高管团队进行了调整，并请来武捷思做自己的顾问，其在金融圈名声赫赫，擅长债务重组。

　　一系列的回血和调整举措，赢得了喘息之机。目前，中国奥园存续的12只共约116亿元公开债务产品上月已全部展期，展期三年，可以说其境内债务压力稍稍缓解。但与此同时，中国奥园眼下共有10只美元债存续（规模31.88亿美元），已全部违约。

　　贰

　　地产界流传着一句话“中国地产看华南，华南地产看粤系”。

　　从内地第一家房企深房集团，到招商蛇口、万科、中海、金地、越秀，再到1990年之后一系列民营房企在这里破土而出：

　　1992年，杨国强在佛山顺德成立了碧桂园，陈卓林创立雅居乐，许家印从老家河南舞阳钢铁厂辞职刚到深圳。

　　1993年，张力和李思廉在40多公里之外的广州成立富力地产，这时，朱孟依创办的合生创展已成规模。

　　3年后，即1996年，许家印从鹏达房地产公司退出，另起炉灶组建恒大，至此，地产华南五虎形成队形。

　　也是这一年，32岁的郭梓文不再满足只承包和搞活亏损国企的买卖。彼时，郭梓宁任番禺最大国企广东梅山糖业总公司党委委员、党政办主任，下面的房地产公司经营不佳，兄弟俩考虑再三决心联手竞标该业务的承包权，随后筹建金业集团（奥园集团前身）。

　　从第一个项目金业别墅花园，到1998年借北京申奥热，推出金业体育花园项目，并借机引进国家体育总局下属的中体产业集团，在北上广多地开发了奥林匹克花园项目，其中广州奥林匹克花园楼盘创造了五销五磬的记录。

　　2001年，北京申奥成功，奥林匹克花园项目成为众人竞相追捧的楼盘，郭梓文身价水涨船高。次年，他就上榜福布斯中国100富人榜。

　　郭梓文对地产结合体育的打法异常自信，“我是背水一战，旁人认为我做不到，我越要创造奇迹。”

　　目前，奥园集团旗下有中国奥园、奥园健康、奥园美谷三家上市公司，其中中国奥园和奥园健康为港股公司，奥园美谷在A股上市。

　　2019年奥园健康在港交所挂牌上市，郭梓文（左）敲钟庆祝。 图片来源：视觉中国

　　这三家上市平台，除了主营地产开发的中国奥园，奥园美谷已从房地产开发、文旅康养等变身医美，奥园健康主要涉及商业运营、物业管理和智慧社区服务、城市生活服务等。

　　中国奥园是奥园系的核心以及地产开发平台，也是奥园系的爆雷点。日前相继复牌的奥园健康和中国奥园已成仙股，股价均在1港元之下；奥园美谷也受中国奥园所累，业绩突陷巨亏泥潭，股票已变成*ST美谷。

　　财报显示，2022年中国奥园营业额同比大降62.6%，2021—2022年累亏逾400亿元，今年上半年大幅亏损依旧，达28.96亿元。截至今年上半年，其仍旧是资不抵债，负债2423.53亿元。

　　叁

　　郭梓文是从番禺走出来的地产企业家，土生土长的广东人，行事低调神秘，但做派胆大激进，“快快快”据说时常挂在他嘴边。

　　追逐热点的中国奥园，在蹭上奥林匹克热点后迅速崛起，然而其间的两次踩坑，也让奥园错过了再上一层楼的机会。

　　2003年，郭梓文为了奥园借壳上市，斥资6400万元从湖南出版集团手中买入诚成文化11.3%的股份，并将后者改名奥园发展。殊不知，诚成文化是湖南出版集团从许晴前男友刘波手中购入的，后来证实是个“窟窿很大的壳”，一系列资本倒腾，中国奥园不仅未能上市，反而陷进泥沼。郭梓文遭遇人生第一次滑铁卢。

　　随后几年，在郭梓文和奥园沉默于江湖之时，新华南五虎中另外四席起势，其中郭英成的佳兆业拿到“中国第一烂尾楼”广州中诚广场项目，开始了旧改征程；孔健岷的合景泰富抢先奥园于2007年7月在港上市，而且还获得香港四大家族中的李兆基和郭炳江的投资。

　　同年10月，中国奥园终于在香港上市，这一年，郭梓文时隔两年再次重回富豪榜，跻身胡润2007房地产富豪榜第28名。

　　资本的助力让郭梓文再次喊出“快快快”，中国奥园又开始频繁地并购、拿地、多元化。

　　金融危机爆发当年，他决心北上，次年7月奥园斥资3.7元收购北京世纪协润41.33%股份，借此获得长安8号楼盘的操盘权。郭梓文原希望能借进京的第一个项目为奥园在3年内带来超120亿的收入，然而入市两年13亿的销售额，给了他的北伐梦一记重拳。

　　铩羽而归的奥园二次归于沉寂。

　　2015年，楼市开始了新一轮涨价去库存，中国奥园再次利用高杠杆、高周转的经营发展模式启动扩张战略，业绩也开始大涨。自2015—2019年，其销售额涨了近7倍，土地储备和负债也随之增长，有息负债4年涨了近5倍。

　　2019年，中国奥园土地储备规划总建筑面积达到1425万平方米，同年，中国奥园操盘销售金额实现1027.7亿元，正式迈入千亿俱乐部，并挤进中国房企30强。

　　不同于其他大佬在房企危机爆发后频繁对外发声，郭梓文自奥园危机后，仅在2021年底坚称“不躺平，要做行业困境中成功突围的典型优等生”。

　　中国奥园能频繁获得国资的救助，除了郭梓文积累的资源，就是奥园拥有可观的旧改项目，其拥有的城市更新土储主要集中在大湾区，这是郭梓文手里争取白武士驰援的最有价值筹码。

　　据中国奥园官方披露，截至2022年2月28日，奥园正在推进中的城市更新项目有74个，预计可售面积达3100万平方米，合计货值约9000亿元，绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山等五大核心城市。

　　或许这也是郭梓文在出席中国奥园与中金国测签约仪式时，如此精神奕奕、笑容满面的原因所在。

　　不过，眼下最让他担忧的是境外债务的重组前景。与不少出险房企一样，境外债务的重组成为它们绕不过去的一道门槛，能否获得债权人同意并顺利实施，一切还是未知数。这位广东地产大佬，不得不背水一战。