北京二手房，开始踩踏出货了？

10月19日，国家统计局发布了9月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格指数。

在新房销售价格指数方面，四个一线城市的新房销售价格整体与上月持平，其中： 

北京环比上涨0.4%，同比上涨2.9%；

上海环比上涨0.5%，同比上涨4.4%；

广州环比下跌0.6%，同比下跌1.7%；

深圳环比下跌0.5%，同比下跌 3%。

在二手住宅销售价格指数方面，四个一线城市整体环比上涨了0.2%，同比涨幅扩大，其中：

北京环比上涨0.7%，同比上涨1.1%；

上海环比上涨0.6%，同比下跌1.9%；

广州环比下跌0.7%，同比下跌3.8%；

深圳环比与上月持平，同比下跌1%；

不管是新房还是二手房的销售价格，北京均实现了环比和同比的正向上涨。

其中二手房的表现，在四个一线城市里更是一枝独秀。只有北京同比上涨了1.1%，上海、广州和深圳则分别下跌1.9%、3.8%和1%。

如果只从国家统计局的数据判断，北京楼市可谓一片欣欣向荣，然而，统计数据却与真实的市场：

“温差”巨大。

一直以来，北京都是四个一线城市、乃至是全国楼市里最稳定的市场，如今长期维持的稳定，被新政打破了。

“认房不认贷”落地后，虽然在短期内快速刺激了成交量上涨，但也唤醒了北京大量置换需求，从而带来：

挂牌量暴增的后遗症。

今年春节前，北京二手房的挂牌房源量还在10万套徘徊；在9月1日新政前，挂牌量是12.65万套。

现在链家前台的挂牌房源量已经达到了14.4万套，如果加上后台隐藏房源，则高达16.8万套，绝对的历史新高。

在新政落地的一个多月时间里，挂牌量就暴增了两三万套，这直接打破了原有的供需平衡，使市场在短期内：

失去了自我修复的能力。

在新政之前，挂牌量都是缓慢增加的，温水煮青蛙，市场能根据供需结构，形成自我调节机制。

挂牌量太多的区域价格横盘或慢慢阴跌，挂牌量较少的区域，价格坚挺或缓慢上涨，这是一个动态的过程。

如今，新政唤醒了北京大量“卖旧换新”的置换需求，在新政刺激下，短短一个多月时间里，就暴增了两三万套房源。

这个房源挂牌数量，足矣抵的上正常月份两三个月的二手房成交量了。最关键的是新政并没有让：

二手房的成交量，暴涨两三倍。

“认房不认贷”的本质，是给购房者更低的首付去撬动更高的杠杆，从而拥有撬动更大利润的机会。

如今房价上涨的预期不在，加大杠杆不仅没有赚钱效应，还会增加购房成本。对朝不保夕的刚需群体来说，新政并没有太大的吸引力。

这也造就了如今“大量区域因新政房源暴增，但刚需购买力不足，购买力完全赶不上挂牌量”的困境局面。

在海量竞品的挤兑之下，“先买后卖”的置换业主，如果想要快速卖房，唯有大幅降价，才能避免“房沉大海”。 

人都有从众心理，在羊群效应的影响下，你降价我也降，大家跟着一起降，最终就演变成了：

踩踏出货。

两军作战，士气(信心)尤为重要，历史上无数经典战例中，往往都是士气高昂的一方取得胜利。

原本市场的攻防转换并没有这么快，在国庆前，买卖双方仍处于互相博弈的状态。

因为市场一致预期，北京在节前即将会出台刺激刚需的利好政策，这也给了大多数房东死扛价格的底气。

谁曾想，希望越大失望也更大，最终节前没有等来利好政策，只等来了链家双边收费的通知。

链家在此时提出双边收费，更是进一步证实北京的供求关系已经发生重大转变，再叠加假期八天惨淡的成交，给供给端信心带来沉重的打击。

从而让市场完完全全倒向了买方。

房子的购买力在房子里，大多数人买房都需要“卖旧换新”，只有卖掉旧房子才能成为新买家。

如今，摆在北京楼市面前最大的问题，就是如何有效引导刚需购买力进场。

只有把最底层一环的刚需购买力打通，其余购买力依次向上置换，整个住房梯级消费链条才能彻底形成闭环。

如果还不尽快出台降首付、降利率、降低郊区限购门槛等刺激刚需的利好政策，那接下来北京楼市：

也要稳不住了。