中国房地产业大洗牌 百强房企大变化

       随着恒大、碧桂园爆雷，民营房企深陷债务泥潭之际，中共央企和国企占据了销售排行榜前列，同时大举拿地，抢占资源。有分析认为，在民营房企普遍融资难的背景之下，中共政府正在加速房地产业的“国进民退”，中国房地产势力版图面临重新洗牌。

　　机构数据显示，1～10月中国百大房屋实现销售总金额为4.56兆元（约6,247亿美元），较去年同期降低12.8%。销售榜中的五强被中共央企或国企背景的房企占据。

　　销售榜第一是老牌央企保利发展。1～10月合同销售额同比增1.4%，为3,682.1亿元（约504亿美元）。这个数量是排第22名的中国恒大546亿元（约75亿美元）的6.7倍。

　　排名第二的是具有国企背景的万科，合同销售额3,116.1亿元（约437亿美元），同比下滑8.5%，表现颇逊色于其余四强。

　　纵观1～10月房企销售排行榜，百强房企格局正在发生大变化，民企碧桂园跌出前五名，排名第六，合同销售额同比猛降49.3%；另一家民企融创中国跌至17名，合同销售额同比在前50名中跌幅最大，高达50.5%，堪称断崖式下滑。

　　与此同时，一些新面孔正在跨越式晋级。大型中共国企象屿地产销售额同比增72.4%，在销售榜排名中上升至第36名，跳跃37个座次。

　　上述房企销售额表现出的“国进民退”在抢占土地市场方面的表现更为显着。土地储备是房企开发的后备资源，决定企业未来的市场占有率。但现在，受制于资金实力以及地产业下滑态势，曾经的大型民企都已经无力或不敢拿地。而中共央企、国企趁势大举抢占优质土地资源。

　　根据统计，1～10月末，百强房企中，2023年有近五成房企几乎暂停拿地，这些房企多数的销售业绩排名在50强之后。

　　拿地前十名的房企分别是：中海地产、华润置地、保利发展、万科、建发房产、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、中国铁建、越秀地产，都是中共央企、国企背景的企业。

　　数据显示，拿地金额TOP 100中，央企国企拿地金额占比达66%，民企仅占22%。从数量来看，上榜数量最多的地方城投平台，占比达四成。这就注定中国未来房地产市场的主导权掌握在这些央企、国企之手。

　　大型中共央企中海地产占据拿地榜第一位，新增土地价值1,063.9亿元，是目前唯一拿地金额超过千亿元的房企。10月24日，中海地产还以240亿元拿下上海“巨无霸”地块。

　　北美投资顾问Mike Sun分析指出，“看准了民营房企的高杠杆困境，央企、国企出手拿地，主要有两个目的，第一，稳住基本盘，因为全中国的土地归中共所有，最大的地主当然不希望土地贬值或无人问津。第二，大牌国企在挤出泡沫、降低杠杆的这一轮惨烈大洗牌过程中损失不大，趁民企衰退之际，加速推进房地产势力版图的‘国进民退’。”

　　Mike Sun认为，自1998年以来以房地产开发及城镇化为龙头的经济发展模式，目前已经走到尽头，房地产崩溃的结局已无法改变。

　　中国房地产从2021年下半年开始，房价持续下跌，彻底改变了此前房价只涨不跌的市场行情。中国经济也呈下滑趋势，年轻人失业率连创新高，官方7月发布的数据升至21.3%，更有学者指出，实际数字恐达46.5%。中国房地产公司的爆雷开始波及金融领域，恐引发一场巨大经济危机。