连续辟谣，什么信号？

最近，楼市出现了一个值得关注的现象：

在二线城市纷纷松绑楼市，不断给政策加码的时候，北京、深圳却频频辟谣。

比如今天上午，北京住建委就“年底前可能放松部分郊区限购”的传闻做了回应：

昨天，深圳市的主管部门对媒体表示，取消商品房销售限价的消息不实。

此前，深圳在土拍公告中会标明未来新房限价。但最新一次土拍文件里，没有注明具体限价，所以有媒体认为“新房限价取消了”。不过在出让公告里保留了这样一句话：“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局。也就是说，销售限价从原本公开变为房企私下咨询。

几天前，北京规划和自然资源委还曾就“取消地价上限”做了一次辟谣。

此外，深圳在11月2日一度盛传，将在当天晚上允许中介机构的APP展示二手房真实价格（或卖方叫价），但临时被叫暂停：

总之，最近有很多城市继续出台楼市松动政策，但北京和深圳一直“惜墨如金”，而且不时出来辟谣。

这传递了怎样的信号？楼市政策未来将如何演变？

2023年的楼市政策演进到今天，我们可以发现，城市被分为两类：第一类是北、上、深，三大资金总量超过10万亿的一线城市，或者说是真正的一线城市；第二类是其他城市。

其他城市，都允许出台比较实质性的松动政策。比如杭州、成都、南京、厦门、天津、苏州等，要么大幅取消缩小了限购区域，要么全部取消了限购政策。

就连一线城市中的广州，楼市政策也出现了历史性转折。

广州有11个区，此前有2个区长期不限购，剩下9个跟北上深采取了类似的限购政策，外地人需要5年社保才能买房。

今年9月20日，广州给楼市大幅松绑，不限购区域从增城、从化扩展到了番禺、花都、黄埔，以及白云的北部区域。11个城区中，不限购区域增加到了5.5个。在限购区域，外地人购房门槛从5年社保大幅降低到了2年。

广州之所以这样做，跟稳增长压力加大有关。下图是今年前三季度经济总量排名前30的城市的数据：

最近两年，广州GDP被重庆超过，在内地排名从第四滑落到了第五。广州前三季度的GDP增量为1034亿元，跟重庆的1409亿元差距较大。

另外，广东省前三季度GDP的增量为4438亿元，被江苏超过，江苏的增量为4527亿元。

无论是广东省，还是广州市，都有稳增长的压力。因城施策的意思就是，允许各地根据经济发展状况、楼市冷热度，自行确定房地产政策。

在广州大幅松动楼市政策的时候，北京、上海、深圳显得依旧矜持。

原因很简单：北上深都是中国楼市的风向标。过去两轮上涨中，深圳是带头大哥；历史上，北京和上海也扮演过这种角色。

所以，过去2年里各地新政不断，但北上深鲜有实质性松动。

比如北京，到目前为止只出台了首套房认房不认贷（含公积金贷款），通州的2个镇不再“双重限购”的政策；喊出了“一区一策”，但没有看到后续动作。

深圳的新政包括允许“双证合一”，允许多子女家庭、购买绿色住宅家庭首套房申请公积金贷款的时候额度上浮，首套套认房不认贷。此外，从9月29日起首套房贷利率下限为LPR-10个基点，二套房贷利率下限为LPR+30个基点。

上海在楼市松动上主要做了以下几点：首套房认房不认贷（含公积金两款），临港新片区非户籍人才购房只需3个月社保，金山区人才购房社保降低到3年。

在北上深三个城市中，上海出台的政策力度最大，其次是深圳，北京力度最小。

跟广州比，北上深的政策力度都非常小；放在全国看，北上深就显得更加另类。

主要原因，是担心北、上、深松动力度太大，可能造成部分片区的价格上涨。

其实我觉得，这个担心是没有必要的。即便是北上深按照下图来设置非限购区域，楼市都未必能全面、持续反弹。

北京的总面积非常大，达到了1.64万平方公里，相当于8个深圳，或者2.6个上海。

像延庆、怀柔、密云，只能算北京的第三甚至第四圈层，不动产价值低于普通二线城市核心区。普通二线城市基本上都取消限购了，只有部分强二线城市的核心区还保留一点限购门槛。

最近，国家统计局公布了截至10月末的楼市数据。统计显示，1到10月全国房地产开发投资同比下滑了9.3%，创下了今年以来的新低。

至于1到10月的新房销售金额、销售面积，也都创下了今年以来的新低。

财政部公布的，今年1到10月的国有土地出让收入为34992亿元，同比下降20.5%，跌幅比1到9月有所加大。

在这种情况下，楼市政策显然需要更加积极才行。作为全国楼市风向标的北上深，有较大概率在未来一段时间继续“踩油门”，给楼市松绑。

我个人预判是：1年之后，北上深都将有几个“偏远的区”大幅放松限购，甚至取消限购。

北京和深圳的连续辟谣，显示了北上深在楼市政策上的谨慎，但这不意味着他们不继续优化楼市政策。