烂尾楼估2000万套 专家：中共救市无效

野村证券估计中国约有2000万套没有完工的预售楼，引发关注。专家分析，这将对社会跟经济造成非常大的冲击，而中共的做法“实在是慢性凌迟”，投资再多资源，效果可能也非常有限，阻止不了房地产市场崩塌。

上千万套预售楼或烂尾 中共措施被指“慢性凌迟”

野村证券日前发布报告指出，中国未完工的预售房屋面积大得惊人，“相当于中国最大的（按销售面积计算）民营房地产开发商碧桂园的20倍左右”。

“当然是个警告”，台湾财经专家黄世聪日前对大纪元分析，两千万套房没办法完工，恐怕会对社会跟经济造成非常大的冲击，这是一个庞大的数量，前一阵子北京希望，像碧桂园或是像恒大可以至少保交房。

“但是看起来，这最大规模的两家公司自己本身的财务都无法负担，根本不用讲其他二三线的房地产商。”

不过，黄世聪认为，其实就目前为止，中国的房地产恐怕还没有见到最糟的时候，按国外的经验，大概要下修至少三、五年时间，长则十年都有可能。这调整的过程取决于房屋去化的速度。

近日有中国业界人士在网上发文，指深圳房价出现“踩踏”式崩跌。其中，宝安区中心地带有商品房价从420多万（人民币，下同）跌到185万，暴跌逾55%，其它地区跌幅也多在40%上下。“给市场带来了相当大的震动”。

黄世聪说，“你可以允许房价下跌，这样去化速度会变快，但是中国现在问题是，它不允许房价下跌的速度太快，所以，我只能够形容它就是一种慢性凌迟，那至于会凌迟到什么时候这个恐怕也没有人知道。”

图为2023年3月31日沈阳市郊区的烂尾别墅。(Jade Gao/AFP)

中共推“三大工程”能救市吗？

此前，彭博社引述消息称，央行最快本月推出“三大工程”具体实施计划，通过抵押补充贷款（PSL）和特别贷款等，分阶段向政策银行注入最少一万亿元（人民币，下同）低息资金，以稳定低迷的房地产市场。

所谓“三大工程”，包括保障性住房、城中村改造及平急两用基础设施。

早在近十年前，北京2014年至2019年期间使用PSL工具进行所谓的“棚户区改造”计划，成功扭转了房地产低迷并恢复了经济成长，但也推动了房价的飙升。

但现在情况不同。“因为目前房地产供过于求”，美国经济学者黄大卫日前对大纪元分析，这一万亿若都来建廉租房、城中村改造跟公共设施的话，其实不那么有效。

黄大卫认为，“应该是把资金放在去收购一些开发商，或者帮开发商完工那些烂尾楼。或者给老百姓买房优惠，以货币化方式去补助老百姓购房租房，而不是去建房，因为已经供过于求了。

“所以想用这个老办法建保障房、城中村改造的话，我觉得这个效果应该不如人意。‘平急两用’公共设施建设一向都需要，但是中国下水道，雨水管都还没弄好，却有世界上最多的高铁，基建方面应该更多的考虑国计民生，而不是单单为政治上好看。”

北京不断“救市” 房地产危机仍无解

中国今年已经推出很多政策在救房市，包括降准降息等，希望释出更多资金，让市场稳健，但是黄世聪认为，“显然这个资金规模不够大”。

“这涉及到的金额，光是两千万套房子就有数兆人民币，还有中国房地产这个潜在黑洞，至少应该有十兆人民币以上，这哪是挹注一两兆就能够解决的问题？”

中华经济研究院助研究员王国臣日前也对大纪元分析，“北京要拿出的不只是陆挺讲的这么保守的3.2兆元而已，我估计至少要10兆元人民币以上，才能够打消现在的建商债务，但就从2021年的恒大停摆到现在，它应该知道怎么解决，可是没办法解决。”

另外一方面，王国臣说，“如果真的要拿出10兆去救建商，会产生另外一个民怨，就是把纳税人的钱拿去救那些富有建商，那种贫富差距跟相对剥夺感，所以问题的解决方法都有，可是很难去真的执行。”

“另外一个做法就是干脆让这些建商倒闭，但又会出现陆挺所说的，2000万套的烂尾楼怎么处理，所以它也不敢让建商倒闭，也真的没有钱可以拿出来救市。”

去年，多地发生了规模庞大的“断供潮”。绝望的预售屋买主们决定无论付出多大代价都要停止支付每月付款；而许多开发商都遭遇了债务危机，这使得完成预定房屋的建筑变得越来越困难。

黄世聪认为，官方措施都是延缓快速崩跌的压力而已，至于说要扭转让整个房地产往上走，基本上是不太可能的事。

他认为，中国房地产要扭转就需要大破大立，允许房价比较明显的下跌，然后整个成交量出来后，让原本困住的钱可以滚动，这或许是解决房地产问题的开始。

“但是这对经济的冲击非常大，有可能出现类似2008、2009年的美国金融海啸，对经济的直接冲击会非常巨大。北京显然不是走这样的路。”

“人类史上并没有这种类似中国这样的房地产规模这么大，但是我觉得这样下去实在是慢性凌迟，政府投资再多的资源下去，恐怕效果会非常有限。”

房地产业正在崩溃 危及社会稳定

中共国家统计局周三公布数据显示，2023年前10个月，房地产开发投资下降9.3%，而1～9月下降9.1%。而1～10月住宅房地产销售下降3.7%，降幅较今年前9个月的3.2%下降幅度更大。

虽然中共的统计数字常被质疑“美化”，但王国臣认为，“这至少说明一个趋势，房地产仍然是一个颓靡状态，事实上，去年就已经是衰退了，现在还持续的衰退，代表情况真的很严重。”

“当然，另外一个它没有揭露的数字，包含了土地的拍卖，还有建商拿地都是衰退的，所以，回到整个问题来讲，我觉得北京如果不去真的解决房地产债务问题，那情况只会越来越糟糕。”

此前，中国发行超过1万亿国债。 今年10月份，中国24个省份累计发行特殊再融资债券超过1.1万亿元。这笔钱主要用于偿还地方现有债务，

王国臣认为，中国债务基本上应该不会造成金融风险，因为整个债务比在国际上相对比较低，可问题是，它发了这么多的债，就回到一开始的问题，它到底有没有用于还建商欠款跟处理烂尾楼？

“如果它的钱只是用来做城中村建设，没有办法改善现在的问题，所以它砸了再多钱都没办法解决，现在中国经济最重要的问题，就是房地产的那些烂尾楼跟债务违约的问题。”

野村的报告说，中国的房地产业正在崩溃，开发商普遍存在严重的信用危机，购屋者对所购买的房屋交屋期的不断推迟变得越来越没有耐心。预测在明年某个时间，交屋推迟问题将会变成社会问题，危及社会稳定。

占中国国内生产毛额约20%的房地产持续低迷，严重拖累中国整体经济。

王国臣表示，经济这几年都在空转，能够还钱的能力也在消减，恒大到现在已经快3年了，债务越积越多，明年如果不解决，中国经济可能整个会发生系统性风险。

黄大卫说，这些措施还是不够力度，而且规模也不够，关键是，刺激措施不是更多的把资金倒到消费者跟老百姓手上，而是给国企央企搞基建，这是没用的，阻止不了房地产市场的崩塌。